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可见我国《物权法》对于不动产善意取得制度是有明确规定的，尤其是其中要求不动产以“按照法律规定……已经登记”作为构成要件，其目的在于维护不动产登记的公信力和交易安全，保护善意第三人，这一规定不仅存在司法实践基础，而且符合物权公示公信原则，具有法理依据。 如果龚某案按照善意取得制度进行处理，则龚父已经确定地失去房屋的所有权而无法追回，受让人王某则确定地取得了房屋所有权，那么，龚某案是否能按善意取得制度进行处理呢？ 根据《物权法》可知，不动产善意取得的构成要件需要具备以下条件：1）出让方为无处分权人；2）受让人受让时是善意的，即有理由相信对方具有处分权；3）受让人支付了合理对价，有偿受让；4）按照法律规定已经登记。龚某盗卖房屋一案中，龚某与丁某并无处分权却持有真实的产权证明文件，受让人王某完全有理由相信其具有处分权，并且还支付了合理的房款，按照约定完成了产权过户登记，这是完全符合我国《物权法》关于不动产善意取得的相关规定的，当然在龚某案中，这种见解的正确性我们还可以从表见代理制度的角度予以分析。 从表见代理的角度予以分析的思路适用的是我国《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”龚某一案中，丁某虽然没有代理权，但他手持真实的证件和经公证的委托书与王某交易，王某有理由相信丁某为具有代理权的合法代理人，因此本案是符合表见代理的相关特征的，丁某出售房屋的代理行为应当视为有效。 那么善意取得与表见代理是什么关系，二者之间有何区别呢？ 善意取得制度是规定在我国《物权法》中的一项基本制度，其实现基础是物权行为的有效性，适用条件是第三人善意，即有理由相信处分人享有处分权，理论基础是物权公示公信原则。只要善意第三人尽到了必要的审查义务，那么在物权转移后便可永久取得该物权，作为物权变更原因的合同是否生效不再重要。而表见代理制度则规定在我国的《合同法》内，其实现基础是第三人与代理人所签订的合同的有效性，其生效条件是第三人善意，即有理由相信代理人拥有代理权。表面上看，两者的成立具有以下两个共同点，一是第三人善意，二是处分人（或代理人）表面上足以使人相信其具有处分权（或代理权），只不过善意取得制度相较表见代理制度显然更进一步，即要求财产发生转移（动产已经交付、不动产已经登记）。但这种区别实际上反映了我国物权与债权的区别：在民法中，物权是绝对权而债权是相对权，在符合善意取得的情形下，受让人毫无疑问地取得财产的所有权，任何人与任何理由均无法改变这一既成事实，原财产所有权人也无法再恢复其财产所有权。但在仅符合表见代理而不符合善意取得的情形下，合同相对方之间仅仅产生了一个债权债务关系，此时房屋的所有权人并未发生变更，尽管根据《合同法》的规定代理行为有效，被代理人应当根据合同约定承担民事责任，但第三人并不必然能够取得房屋所有权，例如一房二卖中，被代理人已无法履行合同，此时只能追究其合同不履行的违约责任。可见，在对于善意第三人的保护力度上，善意取得制度要强于表见代理制度，其成立条件也更为苛刻。 当然，不论是善意取得制度还是表见代理制度，它们都有一些适用的特定条件，在司法实践过程中，我们对于具体的案件情况，应当认真分析其中所存在的复杂的法律关系，以分清究竟应当适用什么样的规则。总之，二者都是为规范财产流转而设，立法要旨也是保护善意第三人的合法权利，保护交易安全，在我国民法领域都发挥着重要作用，可谓相互区别却又相辅相成。 龚某案从单纯民法角度来分析是一个表见代理与善意取得的案例，那么这一案件是否超出了民法的调整范围而应当进入刑法评价领域呢？通说认为，判断一个行为是否是犯罪行为的判断标准是：社会危害性，刑事违法性，行为有责性三大要件。盗卖房屋行为往往表现为通过伪造、骗取或者临时保管的房主证件进行房屋交易并欺骗登记机关完成登记的行为，不仅侵犯了房主的所有权和受让人的知情权，更是违反了我国的不动产登记制度，严重影响了国家登记机关的公信力，其社会危害性是不言而喻的，那么这种具有严重社会危害性的行为是否能够受我国现行刑法的约束呢？答案应当说是肯定的，只不过认为盗卖房屋行为构成犯罪的观点主要集中于合同诈骗罪和盗窃罪，下面一一进行分析。 本文认为，龚某以非法占有房屋变卖款为目的，秘密地转移了其父的房产，导致其失去了对房屋产权的控制，其行为符合盗窃罪的犯罪构成。 将龚某案认定为盗窃罪在刑法理论上可能存在如下质疑，即盗窃对象是房屋是否符合我国刑法关于盗窃罪对象的规定？通说一般将盗窃罪的对象界定为公私财物，但由于我国刑法并未明文区分动产与不动产，不动产能否成为盗窃罪的对象众说纷纭。 （1）不动产能否移动与盗窃罪成立 通说认为盗窃罪是一种转移他人财物并非法占有的犯罪形式，盗窃的对象理应是可以移动的财物，不动产自然也就无法涵盖在盗窃罪的对象之中。将能否移动作为区分盗窃罪对象的标准显然是站不住脚的，所谓的“转移并占有”的行为在不动产盗窃中是完全存在的，如本文中龚某获得其父的房产证明后出卖房屋，进行了事实上的占有、处分，从而使其父在法律上甚至可能是事实上均失去了对该房产的占有，可见盗窃罪的成立并不必然需要盗窃对象的事实上移动，这一点可以从无体物能够被盗窃的观念中得到佐证。 |
