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最近许多城市的房价涨的厉害，二手房买卖中违约的情况不少。房屋买卖合同签订后还未完成过户前，房价大涨，卖方不淡定了，要求加价，或者干脆表示不卖了。在此情况下，买方如何维权？笔者已经写了篇文章《订约后房价大涨，卖房人违约不办过户，买房人如何维权？》对此问题作了分析，同时也提到了定金、违约金和损失赔偿三者的关系问题。假如买卖合同签订后房价暴跌，买方违约的可能性便更大些。不管哪种情况，一旦存在违约情形，违约责任的处理都可能涉及定金、违约金和损失赔偿的适用和协调问题。 定金是为担保债务的履行，由一方当事人依据书面约定在合同订立时或者订立后履行完毕前，向另一方当事人支付的一定数量的金钱或其他替代物。定金是债的担保方式之一。理论上将定金分为五种类型：证约定金、成约定金、解约定金、违约定金、立约定金。我国现行立法中明确规定了后四种定金，而证约定金实际上也是成立的，因为定金的存在本身证明了主合同的存在。 违约金是当事人预先约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付的一定数额的赔偿金。 当事人在合同中可能同时约定了定金和违约金，定金或者违约金不足以弥补损失的，还存在损失赔偿问题。这时，就必须弄清楚定金、违约金和损失赔偿这三者的关系。 一、定金与违约金的选择适用及其例外 （一）违约定金、立约定金与违约金的选择适用 《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，总的来说，定金和违约金只能选择适用，两者取其一。但对于该条规定的定金的含义，应作限制性理解。 《担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，这就是定金罚则。五种定金中，证约定金、成约定金仅具有证明主合同成立和作为主合同成立或者生效要件的作用，不具备定金罚则效力。只有解约定金、立约定金和违约定金才具备定金罚则效力。而根据《担保法司法解释》117条规定，解约定金须双方有明确约定或者其约定能够被认为解约定金的情况下才能适用。因此，未约定为解约定金或者约定不明时，只有立约定金和违约定金能够适用定金罚则。 立约定金和违约定金是为担保预约和本约（主合同）债务的履行，其适用不以造成实际损失为前提，因此立约定金和违约定金具有惩罚性。同时，立约定金和违约定金又具有补偿守约方因违约造成损失的功能，这一功能与违约金的补偿功能一致。因此，当合同中既约定定金又约定违约金， |
