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同时，财兴公司还出具《有关“广东省中山市火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭临近地段面积106.8359亩（折合71224.29平方米）的商住用途土地使用权市场价值咨询意见书”说明》，载明：根据广东省高级人民法院的《土地评估委托书》，委托我司对中山火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭临近地段面积106.8359亩的商住用地按现时市场价值进行评估，在咨询基准日时该区域土地已基本达到“五通一平”，故我司按土地开发程度为“五通一平”的价值内涵进行估价，宗地单价3500元／平方米，评估价值为249285015元。另根据广东省高级人民法院提供的《土地转让及房地产开发合同》登记，本次委估的该106.8359亩土地使用权的交地标准为“路通、水通、电通、土地平整”。如果按《土地转让及房地产开发合同》的土地开发程度“路通、水通（包括通上水和通下水）、电通、土地平整”的土地使用权建议价格为地面单价3491元／平方米，评估价值为248643996元。 2、工程造价鉴定 2013年10月29日，国众联公司作出《工程造价鉴定报告书》（g4105／b／005），结论是： （1）申请人附表一（第2至21项）共20项，合计鉴定造价为64445462.41元。其中：桩基础工程部分包括桩基础工程18190594.88元、关联“桩基、承台”的签证增加价款813305.68元、a栋桩承台工程2107022.5元、bc栋桩承台工程1731338.96元；地下室土建部分增加工程包括地下室土建部分增加工程5007324.81元、关联地下室土建的签证增加价款1195036.84元；地下室水电部分增加2011866.82元；电梯厅装饰2478872.10元；首层大堂装饰1124291.73元；a栋630kva变配电安装工程2697342.6元；b栋630kva变配电安装工程2581206.31元；b栋800kva变配电安装工程812889.42元；c栋630kva变配电安装工程2468607.70元；c栋800kva变配电安装工程868058.32元；660kva发电机及配线安装工程2381298.47元；外线电源安装1096771.78元；防雷工程包括地下防雷工程16847.51元、地上防雷工程485029.82元；地上消防部分7344276.47元；地下消防部分1358302.69元；裙楼装饰增加部分3285020.84元；小区道路及室外排水2185223.05元；弱电配管包括地上弱电配管588776.03元、地下弱电配管32707.62元；电气集中抄表变更1303044.09元；其他零星工程0.00元。 （2）申请人附表二中（第2至15项），14项费用合计鉴定造价18267375.51元。 （3）飘窗建筑面积及高度：第一、按《建筑面积计算规则》为1757.73平方米，对应价款为2706904.20元；第二、按《建筑工程建筑面积计算规范》不予计算面积，对应价款为0；建筑面积应采纳哪个标准由法院认定。第三、飘窗高度（飘窗顶板的底面距楼地面平均高度）为2.353米（已超2.2米）。 2013年11月11日，国众联公司出具《对“工程造价鉴定报告书（编号g4105／b／005）”修正意见书》，内容是：国众联建设工程管理顾问有限公司代表经参与贵院于2013年11月8日组织的质证，鉴定针对原出具的工程造价鉴定报告书（编号g4105／b／005）第9页记载内容“签证中的脚手架延期停滞费经质证，被告认为属于涉案项目以外费用，原告同意另外起诉。脚手架停滞费本次不作计算。”因文字表述问题予以修正，就该内容我司修正为“原告在申请鉴定时，其主张工程结算汇总表其他零星工程费项目中的脚手架搁置费为11453097.25元，鉴定单位在编号g4105／b／004工程造价鉴定报告（2012年11月16日出具，委托一中的造价鉴定汇总表序号第21项）中鉴定为争议价款8959264.37元，并有注明‘签证中的脚手架延期停滞费因牵涉原被告责任评判，造价作为争议予以单列、请法院裁决’。该脚手架延期停滞费经质证，当事人双方同意作为违约处理。脚手架停滞费本次不作计算。”工程造价鉴定报告书（编号g4105／b／005）中其他有关造价结论维持不变。 经质证，彤泰公司提出如下意见：（1）争议的建筑面积：除将飘窗面积列入争议部分，还应列入建筑物伸缩缝与凸出外墙的结构柱两部分面积。（2）桩基础有两部分争议内容没有计算：第一，工程管桩经建设、监理及施工单位协议采用中山宏星管柱有限公司生产的宏基牌管柱，运距为54公里，10公里以外部分按预制构件计算预制管柱运输费；第二，桩基础工程应包含基础梁工程。（3）首层大堂装饰工程：装饰墙面、全玻璃弹门的面积与实际相差较大。墙面600×600抛光砖、钢化玻璃、大理石价格偏低，应调整。（4）强电工程、弱电配管工程、电气集中抄表工程均按施工期间现行定额计算，材料应按主要施工时间2006年6月份信息价进行调整。发电机（含配电柜）、变压器、低压开关机、电线、电缆、电缆桥架等主材价格与实际价格相差较大，应给予调整。（5）消防工程：鉴定书中漏算以下内容：dn200进水管及闸阀（室外进水主管到小区系统）；a栋一层装有室外地上式消火栓与消防接合器；电缆桥架与控制电缆均是由其他两栋拉过来的信号电缆；电房未做消防灭火系统，但每个电房应增加两个干粉灭火器和一个泡沫灭火罐；减压阀、喷头、稳压泵、管件接头等主材价格偏低，应调整。（6）裙楼二次装饰工程：鉴定书中花岗岩、黑金砂等主要装饰材料的价格与实际价格相差较大，应给予调整。（7）脚手架停滞费是实际发生的费用，彤泰公司已将此项造价结算并支付给了施工单位。根据当时现场协议及签证，超期28个月按18个月补贴，补贴标准为每平方米外脚手架每天0.15元，鉴定书将补贴标准降低了。（8）飘窗应计入工程造价，根据广东省建设工程造价管理总站《关于中山火炬开发区群英华庭a区工程结算问题的复函》，飘窗高度超过2.2米可以计算建筑面积。（9）临时便道、平整土地等签证工程量的费用不应计入1540元／平方米内。根据合同约定，火炬公司负责项目的“三通一平”，临时便道、平整土地的费用应属“三通一平”范围内，应由火炬公司承担（刚进场时a区还是水塘，必须建设临时道路，回填土方，平整场地）。（10）地下室土建增加工程应参照施工合同计价。地下室增加工程应该包含与面积计价范围不同或不包的项目，如地下室混凝土外墙、水池墙体与顶板、地下室顶板消防车道、地下室超出毛坯房的装饰装修等部分。 针对彤泰公司的异议，国众联公司回复如下：（1）面积计价部分，委托书只要求对“飘窗”建筑面积进行评估。（2）桩基础问题。管桩超运运费已计入桩基础工程的预应力管桩主材价格中，如：φ500管桩按约定2002年第四季度中山信息价为129元／米，鉴定按144.4元／米计取；φ600×130管桩按约定2002年第四季度中山信息价只有φ600×125型号（192元／米），φ600×130管桩含超运距费用为227.4元／米；φ400管桩信息价为83元／米，鉴定按98.4元／米。管桩超运距运费是根据缔约时2002年第4季度当时平板拖车的运输市场行情和配桩情况以及超运44公里得出的价格，含损耗的桩长共73231.41米，折算需要平板拖车408车可运完，拖车运费2762元／车，在分部分项中已计取了1127764元超运费，折成管桩长度摊销单价是15.4元／米符合当时市场行情。基础梁不应另行计价。首先，因“基础梁”与“桩基础”、“桩承台”是不同的结构构件，双方合同明示约定是桩基础和桩承台另行额外计价，未约定“其它基础或基础梁另计价”；其次，双方约定的建安单价1540元／平方米包含了土建、室内水电和电梯工程费，土建按建筑物的部位构成包含基础、主体、楼地面、屋面、防水、门窗以及一次装修等内容，基础梁属于基础，其造价含在单价1540元／平方米里；再次，a栋26层是无地下室的高层建筑物，a栋基础梁造价已含在1540元／平方米里，而b、c栋是有一层地下室的高层建筑物，该地下室也有基础梁，地下室增加工程是指b、c栋建筑物相对于a栋有增加，b、c栋的基础梁也不应额外计价且是包含在1540元／平方米里。（3）大堂装饰因无竣工图或设计图以及大堂二次装修合同等资料，依据建筑竣工图结合现场查勘予以计量。（4）强弱电、电气集中抄表工程中，电气设备单价依据工程施工时的市场价及信息价，如发电机申报为800kva、实际是660kva，申报单价100万元、鉴定为85万元合理。低压开关柜依据送审图纸及2006年abb开关的价格进行定价，电线、电缆、桥架等主要材料价格亦按施工期间中山的市场价进行定价。有关鉴定设备主材单价未少计或多计。（5）送审材料中显示“室外消防及接表工程”由火炬公司投资并验收，消防进水管、闸阀以及室外消火栓属于室外消防内容不在本次鉴定范围，灭火器在变配电工程中已计取，灭火罐图纸未显示因而未计价。减压阀、喷头、稳压泵、管件接头等主材单价均依据施工期间中山消防器材市场价予以鉴定。另外按照当时消防价格水平，鉴定消防总造价870.25万元，单位平方米造价是51.04元，按送审消防图纸所体现消防范围及工作量，未少计或多计。（6）裙楼二次装饰中使用的花岗岩、黑金砂，根据现场勘查及送审材料表明该类主材均为一般阳江红、灰色国产材质石材，鉴定单价为当时合理市场价。（7）按照实际施工期间及当时脚手架施工规范水平，测算外架的脚手架钢管正常平米含量为15kg，当时月租为150元／吨，考虑尚有扣件以及管理、安全维护、加固等成本及合理利润，全费用单价为66.43元／平方米，总价为8959264.37元，该造价为施工期间市场价。（8）飘窗是否应计算建筑面积，由法院认定。（9）临时便道和场地平整属于土建工程，与“三通一平”不是一个概念，应包含在1540元／平方米中。（10）地下室土建增加范围是依据合同约定、质证意见以及建筑规范综合确定。 |
