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（二）效力。火炬公司对双方之间存在的房屋买卖法律关系的效力没有异议。至于建设用地使用权转让关系，本院认为亦应有效。理由为：1、2003年10月18日，中山市火炬高技术产业开发区管理委员会向下属单位发出《关于授权中山火炬开发区建设发展有限公司行使土地储备中心职能的通知》。但依该通知内容，并无授权火炬公司行使建设用地出让职能的内容。退而言之，抛开前述管委会依法是否有权将土地出让职能另行授权的问题，即便已有相应明确授权，因火炬公司为独立的公司法人，其在本案中与彤泰公司达成建设用地使用权转让之意思表示也不能当然认定为土地出让。火炬公司据此认为其与彤泰公司订立于2002年3月28日、2002年3月30日所签土地转让合同中约定的权利义务实为土地使用权出让，没有事实及法律依据；2、火炬公司认可本案“土地转让”、“土地抵付”是楼款支付的约定方式。在此情况下，本案所涉土地转让应为市场交易主体的一种交易安排，该一致意思表示体现在双方当事人所签一系列合同、协议之中，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应对双方当事人产生约束力；3、虽然涉案土地在缔约时尚未确定具体四至，但双方当事人已经在相关合同中明确约定了所转让建设用地使用权的用地性质、地理方位、面积和价款，合同条款具有可履行性。本案事实表明，双方也已经实际部分履行。亦即，彤泰公司按约支付给火炬公司的土地转让款业已抵冲了火炬公司应当支付的建筑成本造价及工程款，火炬公司已于2003年将群英华庭项目用地以外同样未事先明确约定四至的116.1641亩商住用地办至彤泰公司名下抵作购楼款。4、火炬公司负有剩余相关土地转让义务是双方形成本案房屋买卖法律关系的对价基础，如因客观原因无法实际交付履行，其法律后果应当是火炬公司承担相应违约责任，而非导致相应法律关系无效或者不成立的法定事由；5、《广东省土地使用权交易市场管理规定》不属于法律、行政法规，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，火炬公司据此主张案涉建设用地使用权转让行为无效，亦无法律依据。 二、关于火炬公司应否以及如何承担彤泰公司所诉土地损失赔偿责任与违约责任的问题 本院认为，案涉合同、协议合法有效，火炬公司应当依约向彤泰公司交付106.8359亩商住用地、149.91亩工业用地。火炬公司在本案诉讼中未就彤泰公司存在违约行为提出主张，且其所持土地转让已经实际变更为以现金方式替代履行的意见及理由亦不能成立，应当认定火炬公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因本案已不存在火炬公司继续履行建设用地使用权转让义务的可能，火炬公司应当对彤泰公司所受损失包括合同履行后可以获得的利益承担相应赔偿责任。火炬公司作为专门从事土地投资开发及房地产开发的公司法人，应对土地市场发展变化趋势以及其违约行为可能给彤泰公司造成何种损失具有充分的预见能力。一审法院根据财兴公司以2012年5月10日为基准日所作土地市场价值评估结论，确定彤泰公司所受损失数额，符合前述法律规定精神。此外，因彤泰公司没有明显怠于行使权利和不当扩大损失的行为，本案亦不产生减损原则的适用问题。同时，彤泰公司未因火炬公司的违约行为减少支出或降低损失，故损益相抵原则在本案中也不存在适用余地。本案工业用地、商住地市场价值咨询意见书均按法定程序作出，并经双方当事人充分质证。针对火炬公司所提咨询意见书在形式、内容上不能作为定案依据的质疑，财兴公司业已给予明确回复，火炬公司在本案二审过程中，也没有提出更进一步的有法律依据的否定理由。咨询意见书虽系按照“五通一平”标准作出，但已在总价值中剔除了通讯、排水相关费用，其结论符合当事人约定的“三通一平”条件。一审法院据此认定该咨询意见可以作为鉴定结论使用，并无不当。火炬公司认为该咨询意见书形式、内容不合法，不能作为判决赔偿的根据，没有法律依据。 根据一审判决，火炬公司应按照2012年5月10日基准日的土地市场价格赔偿彤泰公司之损失，其权益已经得到较为充分的保护。一审法院对彤泰公司有关火炬公司按合同约定承担迟延交付土地的逾期履行违约责任的请求未予支持，并无不当。对彤泰公司此点上诉请求，本院不予支持。 三、关于火炬公司应否以及如何承担拖欠购房款义务与违约责任的问题 （一）火炬公司已付款 1、案涉商住用地、工业用地的转让价款应否认定为火炬公司已付款。本院认为，基于前述本案争议法律关系性质、效力的认定，因双方当事人在一系列书面协议中对彤泰公司应支付火炬公司案涉223亩商住用地、149.91亩工业用地转让价款，以及该款作为火炬公司已经支付彤泰公司购房款等事项均作出了明确约定，一审法院将该笔款项认定为火炬公司已付款有明确的合同依据。火炬公司有关该笔款项不应认定为其已付款的上诉主张和理由，没有事实依据。 2、数码大厦、科技大厦打桩款1000万元应否认定为火炬公司已付款。本案事实表明：彤泰公司为火炬公司开具该1000万元收据的时间是2003年（注明为打桩款），但双方签订打桩工程协议的时间是2004年3月5日；彤泰公司确认火炬公司已与深圳市建筑工程股份有限公司签订相关工程承包协议并结算了工程款的事实，以及本案存在火炬公司重复给付打桩款的可能性；彤泰公司一审陈述其曾向深圳市建筑工程股份有限公司付款，但未举证证明其与深圳市建筑工程股份有限公司之间存在相关付款依据，亦未证明其与火炬公司签订打桩工程协议后有何履行行为。根据以上事实，尽管该笔1000万元在收据上记载为打桩款，且火炬公司未能提交该款已经转为购房款的直接证据，但一审法院认定其为打桩款缺乏事实依据，本院予以纠正。该笔款项应当认定为火炬公司已付之房款。 |
