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火炬公司答辩称，（一）本案双方合同关系的性质是房屋买卖，而非合作开发或土地转让。本案合同的主要内容是：1、双方于2002年3月28日签订的《土地转让及房地产开发合同》为基础合同，在此基础上才产生了2002年3月30日的《土地转让合同》、2005年5月10日的《协议书》等相关合同。在基础开发合同中，双方最基本意思表示为：（1）火炬公司提供200亩商住用地给彤泰公司用于房地产开发，单价为每亩33.8万元，总价款为6760万元；（2）彤泰公司分配火炬公司16.5万平方米的住宅，单价为每平方米1390元，还要加上按面积应分摊的各项费用；（3）双方同意火炬公司应收取的土地转让款与彤泰公司应收取的房屋转让款可以相互抵销，作为各自实现债权的方式。2002年11月28日，双方又签订《土地转让及房地产开发合同书第四条修正案》，将房屋转让的单价从每平方米1390元调至每平方米1540元，其余不变。2、除前述内容外，双方还约定不仅用上述200亩商住用地抵销彤泰公司的房屋转让款，还另行用149.91亩工业用地，按每亩12万元单价抵销彤泰公司的房屋转让款，双方为此签订了2002年3月30日的《土地转让合同》。3、在彤泰公司没有如约完成全部项目开发的前提下，双方于2005年5月10日签订《协议书》，终止了双方原约定的合同关系，并重新约定：（1）火炬公司分配的建筑面积增加为154791平方米（后又通过2006年10月28日的《补充协议书》，明确彤泰公司除取得1900平方米商铺外，其余建筑及土地均归火炬公司所有）；（2）火炬公司增加了应付给彤泰公司的房屋转让价款，即火炬公司以每平方米1540元的单价，按154791.93平方米的面积计价，再加上约定分摊之各项费用；（3）2006年10月28日的《补充协议书》约定火炬公司应付商铺及地下车位的价款为6519.6万元；（4）再次确定2002年3月28日、2002年3月30日合同中提及的土地仍用来抵销房屋转让款，并注明“甲方已付款”，但因为当时并没有实际完成该两块土地的履行及交付，本质是待履行而不是已履行；（5）鉴于分摊费用应以彤泰公司实际完工后的各项实际成本发生额为计算依据，双方约定自签订协议60日内完成该项目的工程结算，但工程结算至今未完成，导致彤泰公司的债权数额尚未确定。综合上述合同的内容，表明本案合同虽然名为“合作合同”、“土地转让合同”等，但双方本质上并不存在合作关系，而只是一方提供土地、一方建设楼宇，且各自向对方收取土地转让对价及房屋转让对价的债权债务关系。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，本案法律关系应认定为房屋买卖，而非合作开发或土地转让。彤泰公司在取得土地、建好房屋后，向火炬公司出售房屋，并以两种方式实现债权：一是直接取得资金款项，二是取得土地，以土地转让款抵销房屋转让款。火炬公司的合同目的是为了取得房屋并为此支付对价，双方不存在以独立的、特定土地为合同标的的土地转让合同。两者的区别在于：抵债合同的债权数额是彤泰公司所有权利基础，实现债权是其合同目的，而物权转让合同则是以取得物权为目的，可以另行支付土地对价，本案显然属于前者。（二）彤泰公司的诉请无请求权基础，应予驳回。目前，由于双方对于约定的分摊费用数额并未达成一致，彤泰公司有义务举证证明其依法应取得多少对价、已取得多少对价，还有多少债权未获实现，之后才能主张实现剩余债权的方式是以土地抵款还是直接取得款项。彤泰公司据以提起诉讼的基础是双方存在独立的土地转让合同关系，且其有权另行支付对价，而不依赖于其已经拥有的债权数额，但双方之间的法律关系应认定为房屋买卖关系，土地转让只是作为抵偿价款的一种约定，其诉权基础必须是拥有确定金额的债权，但彤泰公司没有举证证明该债权的存在。（三）本案双方的主要合同依据是2005年10月30日的《协议书》，虽然该合同约定了以土地抵款的内容，但并未实际履行，而且在其后的履行过程中，双方以实际行为变更了购房款的支付方式。火炬公司已支付住宅部分的购房款341274200.02元、商铺款45450007.96元、工程资金18404895.54元、报建费1230.5万元，全部已付款项总计为417434103.52元。此外，根据火炬公司对彤泰公司所报的分摊费用结算报告的审核，该结算金额应为357598337.08元。因此，火炬公司已超额支付相应款项，彤泰公司并无尚存的债权，其无权主张以土地抵债。（四）双方合同中有关以土地抵充购房款的约定，应认定为无效。双方签订《土地转让及房地产开发合同》及所谓《土地转让合同》时，涉及土地并无权属证，也没有办理相关出让手续，属于先协议转让、后办理相关手续，并未经过招标、拍卖或挂牌转让，已违反相关法律规定，属无效合同。特别是所谓149.91亩工业用地连具体地址都不能确定，合同主要条款不具备，更属无效。而在2005年5月的《协议书》中，再次明确了火炬公司收回原开发的土地及房屋后，再另行以所谓223亩商住用地抵充购房款，更属违反法律的无效约定。根据《广东省地价管理规定》、《中山市地价管理办法》，中山市火炬开发区工业用地的基准地价为40万元／亩、商住用地的基准地价为70-110万元／亩，而该《协议书》约定工业用地的抵充价为每亩12万元，商住用地的抵充价为每亩33.8万元，根本不具备履行的可能。综上，即使双方通过最后结算认定了彤泰公司的债权数额，也只能是据实支付，根本不能也不应该继续以土地抵充，更谈不上巨额的市场差价赔偿，因为该损失是基于无效合同所产生的非法利益，根本不受法律保护。（五）对于彤泰公司的第5项诉讼请求，只能基于双方认同的结算依据来主张，但目前并无双方认同的无争议的结算依据。事实上，双方一直存在争议，故在没有结算之前，不能依其单方主张而支持，且在不具备付款条件前提下，更谈不上支付所谓逾期付款利息。（六）至于彤泰公司的第7项诉讼请求，由于彤泰公司至今未提供相关办证资料及具体分割办证的要求，导致火炬公司无法为其办证，故有关后果应由彤泰公司自行承担。据此，彤泰公司的诉请不具备请求权基础、无事实依据、无法律依据，应予以全部驳回，并由其承担本案诉讼费用。 |
