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一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是：一、涉案合同的性质和效力；二、火炬公司应否向彤泰公司交付106.8359亩商住用地、149.91亩工业用地或按市价赔偿并承担相应的违约责任；三、火炬公司是否拖欠彤泰公司购房款以及应否承担相应的违约责任；四、火炬公司应否向彤泰公司交付1900平方米商铺并承担相应的违约责任。 一、关于涉案合同的性质和效力问题 （一）涉案法律关系的性质及案由。在本案中，就诉争法律关系，彤泰公司与火炬公司共签订六份合同，分别是2002年3月28日《土地转让及房地产开发合同》、2002年3月30日《土地转让合同》、2002年9月1日《土地转让及房地产开发合同》、2002年11月28日《土地转让及房地产开发合同第四条修正案》、2005年5月10日《协议书》、2006年10月28日《补充协议书》。 就涉案合同约定的主要内容而言，在涉案项目的开发过程中，彤泰公司向火炬公司出让房屋，火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权，并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内容而言，彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况，应依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此，应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系，并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。 至于火炬公司主张本案中的“土地转让”实际是建设用地使用权出让的问题。所谓建设用地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。在本案中，火炬公司虽然接受中山火炬开发区管理委员会的委托，行使土地储备中心的职能，但火炬公司作为商事主体，并非出让建设用地使用权的法定主体。火炬公司将建设用地使用权转让给彤泰公司，彤泰公司向火炬公司支付价款，符合建设用地使用权转让合同的基本特征。 （二）涉案合同的效力。上述涉案合同均系本案双方的真实意思表示，未违反法律、行政法律的效力性强制性规定，应认定为有效。 至于火炬公司主张本案双方签订的土地转让合同以及相关合同条款无效的问题。首先，如前所述，涉案合同的相关约定应定性为建设用地使用权转让合同而非建设用地使用权出让合同。因此，火炬公司以其不能作为出让主体以及涉案土地未经招标、拍卖、挂牌方式出让等理由主张涉案合同及有关约定无效，没有充分的法律依据，故不予采纳。其次，虽然涉案土地在缔约时尚未确定具体四至，亦未办理权属证书，但涉案合同已明确约定了所转让建设用地使用权的用地性质、地理方位、面积和价款，合同条款具有可履行性，且本案双方实际上已部分履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的精神，对于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，火炬公司以转让标的物不特定、未取得权属证书为由主张涉案合同的相关约定无效，缺乏法律依据，且违反民法的诚实信用原则，故不予采纳。 二、关于106.8359亩商住用地、149.91亩工业用地的交付或赔偿问题 （一）本案双方是否以实际行为变更了“以地抵款”的约定。根据火炬公司主张，除已交付给彤泰公司的116.1641亩商住地，本案双方以实际行为变更了“以地抵款”的约定，彤泰公司无权要求火炬公司继续交付土地。但是，火炬公司未能提供任何书面证据证明双方已变更“以地抵款”的约定。至于火炬公司主张用来取代土地抵偿的4000万元土地款，经查，该笔款项系火炬公司向彤泰公司支付的占用科技大厦地块补偿款，后因本案双方进行了土地置换，故双方均确认该笔款项转为本案的购房款，但并无充分证据证明该笔款项的支付变更了涉案合同中的“以地抵款”约定。 （二）火炬公司应向彤泰公司交付涉案土地还是按当前市场价格赔偿。既然涉案土地转让的相关约定有效，则火炬公司未履行交付106.8359亩商住用地、149.91亩工业用地的义务，已构成违约。鉴于火炬公司在诉讼中已明确表示继续交付土地不具有可能性，且彤泰公司亦表示在此种情形下仅主张由火炬公司按市场价格赔偿损失，则为保障彤泰公司在涉案合同中的预期利益，火炬公司理应按照土地的市场价格赔偿彤泰公司的损失。 （三）工业用地、商住地市场价值咨询意见书能否采信。本案工业用地、商住地市场价值咨询意见书均按法定程序作出，并经双方当事人充分质证，可以作为鉴定结论使用。但由于合同约定交付的土地是“三通一平”，而“咨询意见书”是按“五通一平”作出评估，故应在总价值中剔除通讯、排水的费用。根据评估机构出具的相应说明，应认定有关土地使用权的市场价格为248643996元＋54067811元=302711807元。 （四）火炬公司是否还应向彤泰公司支付逾期交地违约金。鉴于火炬公司应按照土地的市场价格赔偿彤泰公司的损失，则彤泰公司再主张火炬公司按合同约定支付迟延交付土地的逾期履行违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。 三、关于火炬公司是否拖欠彤泰公司购房款的问题 （一）关于已付款的认定问题。1、因建设用地使用权转让形成的已付款数额。本案双方不仅分别在2002年3月28日《土地转让及房地产开发合同》、2002年3月30日《土地转让合同》、2002年9月1日《土地转让及房地产开发合同》中对“以地抵款”的事宜作出明确的约定，而且还在2005年5月10日《协议书》中，再次明确了火炬公司“以地抵款”形成的已付款数额。因此，因转让223亩商住用地、149.91亩工业用地形成的债权，应被视为火炬公司的已付购楼款。火炬公司主张只有已过户至彤泰公司名下116.1641亩商住地才能抵充购房款，明显与双方的约定内容不符，不予支持。 2、1000万元数码大厦、科技大厦打桩款是否已转化为本案购房款。火炬公司主张该1000万元已转变为本案购房款，并提交《基础（桩）工程承包协议书》以及相应付款凭证、《工程结算复核表》，证明其与深圳市建筑工程股份有限公司签订数码、投资、科技、高级员工宿舍桩基础合同，且合同双方已结清工程款。彤泰公司亦提交证据，证明其与火炬公司于2004年3月5日签订《关于中山火炬开发区中心城区数码大厦、科技大厦打桩工程协议》。鉴于该1000万元的收据或发票均注明是支付数码、投资、科技、高级员工宿舍桩款，火炬公司又不能提供充分证据证明该笔款项已转变为本案购房款，故对火炬公司的该项主张不予支持。至于数码大厦、科技大厦打桩款的支付问题，本案双方可另循法律途径解决。 |
