|
彤泰公司主张第3项中以地抵款的数额只包括火炬公司已实际交付给彤泰公司的116.1641亩商住地，而根据2002年3月28日的《土地转让及房地产开发合同》的约定，火炬公司转让给彤泰公司的约223亩商住用地和149.91亩工业用地，相关转让款分别为7537.4万元、17989200元，均已视作火炬公司的已付款，则以地抵款的总额应为93363200元。第4项原是科技大厦置换的款项，后经协商转为购房款并向火炬公司开具了购房款发票。第5项中有1000万元是支付数码、投资、科技、高级员工宿舍桩款，与本案无关，只确认其中的650万元属于本案购房款。第6项属于火炬公司应承担的税费，不属于已支付的购房款。 为证明第5项中支付数码、投资、科技、高级员工宿舍桩款的1000万元已转变为本案购房款，火炬公司在诉讼过程中补充提交《基础（桩）工程承包协议书》以及相应付款凭证、《工程结算复核表》，证明其与深圳市建筑工程股份有限公司签订数码、投资、科技、高级员工宿舍桩基础合同，且合同双方已结算工程款。彤泰公司确认上述事实，但表示：彤泰公司于2004年3月5日曾与火炬公司签订《关于中山火炬开发区中心城区数码大厦、科技大厦打桩工程协议》，彤泰公司为此曾向深圳市建筑工程股份有限公司付款。由于数码大厦的开发最后没有按群英华庭的模式进行，彤泰公司就相关款项也没有与深圳市建筑工程股份有限公司结算，而深圳市建筑工程股份有限公司后来与火炬公司直接联系，未从彤泰公司走帐，可能存在重复支付。 三、应付款和未付款情况 在一审诉讼过程中，就应付款和未付款的计算问题，双方共同确认如下事实： 1、群英华庭项目除飘窗面积以外的总建筑面积为168771.7平方米，其中地下室和车库建筑面积6124.4平方米、商铺建筑面积17488平方米。彤泰公司应分得1900平方米商铺。按建筑面积计算的成本价（不含飘窗面积）为（168771.7-1900）×1540＝256982418元。 2、飘窗平均高度为2.353米，建筑面积为1757.73平方米。彤泰公司主张应计入计算成本价的建筑面积，火炬公司主张不应计入计算成本价的建筑面积。如计入计算成本价的建筑面积，飘窗工程的成本为2706904.2元。 3、关于据以确定分摊费用的建筑面积比例如何计算的问题。彤泰公司主张飘窗面积1757.73平方米应纳入建筑面积，已转让给火炬公司的商铺及地下室车位应由火炬公司承担分摊费用。火炬公司主张飘窗面积不计入建筑面积，因火炬公司当时是按市场价从彤泰公司受让商铺及地下室车位，火炬公司受让的商铺及地下室车位16384.17平方米仍应由彤泰公司承担分摊费用。因此，根据彤泰公司的主张，彤泰公司的分摊比例为1900÷（168771.7＋1757.73）＝1.11%；根据火炬公司的主张，彤泰公司的分摊比例为（1900＋16384.17）÷168771.7＝10.83%。 4、火炬公司应支付的商铺及地下室车位补偿款为（6124.4×13%＋（17488－1900））×4500＝73728765元。 5、火炬公司支付的后续工程费用15794362.12元和后续报建费用1221.4万元应纳入本案分摊费用。 6、群英华庭项目应分摊的地价为93.5464亩×33.8万元／亩＝31618683.2元。 7、地下室增加工程造价由火炬公司承担，包括地下室土建增加部分（含土建签证增加）以及地下水电、地下防雷、地下消防、地下弱电配管工程；其他零星工程中的脚手架停滞费作为违约损失处理；除地下室增加工程造价、其他零星工程中的脚手架停滞费外，在工程造价鉴定委托书附件一中的其他工程造价均属于应由双方分摊的基础、配套工程造价。 8、火炬公司应付款的计算公式：建筑面积（不含飘窗）成本价256982418元＋飘窗成本价2706904.2元（彤泰公司主张计入，火炬公司主张不计入）＋商铺及地下室车位补偿款73728765元＋地下室增加工程的定额造价＋（1－彤泰公司应分摊比例）×火炬公司应分摊的基础、配套工程造价及公共费用-彤泰公司应分摊比例×（涉案项目地价31618683.2元＋后续工程费用15794362.12元＋后续报建费用1221.4万元），火炬公司未付款的计算公式：应付款－已付款。 四、鉴定结论 （一）鉴定过程 一审审理过程中，双方在一审法院主持下经多次协商，已对部分问题达成一致意见，但对于涉案土地的价值及涉案工程的造价等问题仍存在较大争议。 2011年10月，彤泰公司申请对如下事项进行鉴定：1、对位于中山火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭邻近地段面积106.8359亩的商住用地按现时市场价值进行评估；2、对位于中山火炬开发区中心城区地段面积149.91亩的工业用地按现时市场价值进行评估；3、对中山火炬开发区群英华庭商住小区工程桩基础等工程（附表一中2-21项）进行造价评估；4、对中山火炬开发区群英华庭商住小区其它费用（附表二中2-15项）进行评估结算；5、对中山火炬开发区群英华庭商住小区工程飘窗建筑面积进行评估，并计算出飘窗高度。同时，彤泰公司表示自愿承担因评估产生的相关风险和法律后果。 附表一中第2-21项依次为：桩基础工程、地下室土建部分增加工程、地下室水电部分增加、电梯厅装饰、首层大堂装饰，a栋和b栋、c栋630kva变配电安装，b栋和c栋800kva变配电安装、800kva发电机及配线安装、外线电源安装、防雷工程、地上消防部分、地下消防部分、裙楼装饰增加部分、小区道路及室外排水、弱电配管、电气集中抄表变更、其他零星工程。附表二中第2-15项依次为：地下室及车库综合管理费、设计费、首期方案规划费、桩基检测费、其他检测费、白蚁防治费、监理费、消防／防雷报建费、建设工程安全监督费、工程交易费、项目开发管理费、广告费、售楼部租金、变压器更换。 一审法院司法委托管理办公室以摇珠方式确定委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称财兴公司）对涉案工业、商住地的现时市场价值进行评估，委托广东国众联工程造价咨询有限公司（后变更为国众联建设工程管理顾问有限公司，以下均简称国众联公司）对涉案工程造价进行鉴定并测量飘窗建筑面积、高度。 在委托鉴定前，一审法院组织双方对鉴定的范围、鉴定的方式和鉴定的具体项目进行了协商。在鉴定机构确定后，需提交给鉴定人的全部鉴定材料业经双方质证，有关质证意见均复制给了鉴定人。 2012年5月10日，在双方当事人的参与下，一审法院组织财兴公司、国众联公司对涉案项目进行了现场查勘。 |
