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3、火炬公司于2009年7月15日支付的19759935.82元是否属于购房款。经查，火炬公司于2009年7月15日向彤泰公司支付19759935.82元，银行支票（火炬公司作为出票人、彤泰公司作为收款人）存根的用途栏注明是“群英905套商品房销售营业税金及附加（打印字体）”。在火炬公司制作的“群英华庭工程款支付明细表”中，该项付款的摘要也注明是“7.15付群英华庭900套商品房开票营业税及附加（代付土地增值税）”。经一审法院释明，彤泰公司在诉讼中又补充提交了实缴金额19759935.82元的完税证。因此，尽管彤泰公司开给火炬公司的相应收据上载明是“群英华庭干部购房款”，但综合上述证据，足以认定火炬公司于2009年7月15日支付的19759935.82元不属于购房款，而是属于依约定应由火炬公司承担的税费。 综上，火炬公司在本案中的已付购房款应包括：（1）从2003年1月31日至2007年7月28日，累计支付的购房款175750798.4元；（2）从2003年3月30日至2003年7月30日，以中山市建委名义累计预付的购房款5000万元；（3）根据涉案合同的约定，火炬公司转让给彤泰公司的约223亩商住用地和149.91亩工业用地，相关转让款分别为7537.40万元、17989200元，则以地抵款的总额应为93363200元；（4）从2006年4月17日至2006年6月23日，累计支付的中心城区c地块土地款4000万元，双方均确认已转为购房款；（5）2004年支付的650万元购房款；（6）从2006年8月8日至2009年12月24日，累计支付商铺款45450007.96元。据此，火炬公司共计支付购房款411064006.36元。 （二）关于应付款的认定问题。1、飘窗面积应否计价。由于按建筑面积单价计算购房款的约定分别见于2002年3月28日《土地转让及房地产开发合同》、2002年3月30日《土地转让合同》、2002年9月1日《土地转让及房地产开发合同》、2002年11月28日《土地转让及房地产开发合同第四条修正案》、2005年5月10日《协议书》的有关约定。因此，依据《建筑面积计算规则》计算涉案建筑面积，更符合本案双方当事人的预期。火炬公司主张适用2005年7月1日才实施的《建筑工程建筑面积计算规范》，依据不充分，不予支持。根据《建筑面积计算规则》规定的精神，参照当地当时的行业惯例，鉴于涉案飘窗高度已超过2.2米且属于封闭式有围护结构的构筑物，可以计入建筑工程建筑面积。 2、对于火炬公司从彤泰公司取得的商铺及地下车位，分摊费用应由火炬公司还是彤泰公司承担。2006年10月28日《补充协议书》变更了原有的建筑面积分配比例，并约定：火炬公司同意按每平方米4500元补偿彤泰公司商铺建筑面积总计约14488平方米（其中：商铺面积约13700平方米、地下室车位面积788平方米）的费用，即火炬公司同意暂按总额6519.6万元补偿给彤泰公司，按实多退少补。同时，还约定其他事项仍按2005年5月10日签订的《协议书》相关条款执行。根据2005年5月10日《协议书》约定的内容，公建面积及费用应按双方所占建筑面积的比例来分摊。因此，对于火炬公司依据2006年10月28日《补充协议书》取得的该部分商铺及地下车位，应由火炬公司承担分摊费用。火炬公司虽然主张由于其是按当时的市价受让该部分商铺及地下车位，则该部分商铺及地下车位的分摊费用应由彤泰公司承担，但不能提供充分的证据证明，不予支持。 3、对于应分摊的基础、配套工程造价及公共费用，如何确定彤泰公司的分摊比例。如上所述，由于彤泰公司最终仅取得1900平方米商铺，而其余建筑均由火炬公司取得，则依据双方所占建筑面积的比例，彤泰公司的分摊比例应为1900÷（168771.7＋1757.73）＝1.11%。 4、脚手架延期停滞费问题。按本案工程造价的鉴定结论，该项存在争议的费用共8959264.37元。彤泰公司主张系因火炬公司拖欠购房款导致脚手架延期停滞费，但因该项费用与涉案工程造价无直接的关联，且根据合同相对性的原则，该项费用产生于彤泰公司与案外人之间的建设工程施工合同法律关系，与本案房屋买卖合同的违约责任并无因果关联，故该项费用不应计为火炬公司的应付款。 5、工程造价鉴定报告书及修正意见书的采信问题。本案工程造价的鉴定程序合法，相关鉴定材料、鉴定结论业经双方当事人充分质证，且鉴定机构已根据双方当事人的异议及质证情况对鉴定结论作了多次修正。因双方当事人目前均无充分证据推翻鉴定机构的鉴定结论，一审法院对上述工程造价鉴定报告书及修正意见书予以采信。鉴于双方已确认地下室增加工程造价包括地下室土建增加工程和地下水电、地下防雷、地下消防、地下弱电配管工程的定额造价，则依据工程造价鉴定报告，地下室增加工程造价应为：18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元＋5007324.81元＋1195036.84元＋2011866.82元＋16847.51元＋1358302.69元＋32707.62元=32464348.33元，火炬公司应按比例分摊的基础、配套工程造价及公共费用为：64445462.41元＋18267375.51元-32464348.33元=50248489.59元。同时，根据双方在诉讼中确认的应付款计算公式，火炬公司的应付款为：建筑面积（不含飘窗）成本价256982418元＋飘窗成本价2706904.20元＋商铺及地下室车位补偿款73728765元＋地下室增加工程造价32464348.33元＋（1－1.11%）×火炬公司应分摊的基础、配套工程造价及公共费用50248489.59元－1.11%×（涉案项目地价31618683.2元＋后续工程费用15794362.12元＋后续报建费用12214000元）=414911306.69元。 （三）关于未付款及逾期付款违约金问题。依据双方确认的计算公式，火炬公司未付款为：应付款414911306.69元－已付款411064006.36元=3847300.33元。 对于欠付的购房款3847300.33元，火炬公司理应按合同约定承担违约责任。对于违约金的起算时间，虽然2005年5月10日《协议书》约定实际结算的余款自群英华庭楼盘完成综合验收达到办证条件之日起30日内支付完毕，但鉴于本案双方在涉案项目的结算过程中，对于建筑面积、工程造价、已付款等重要事项均存在较大的争议，以致一直未完成结算，客观上使得实际结算的余款也无法最终确定，故基于民法的公平原则，宜从本案工程造价鉴定的正式结论作出之日（2013年10月29日）起计算违约金。对于违约金的计算标准，应依据合同约定来确定。因此，依据2005年5月10日《协议书》的明确约定，火炬公司应每日按未付款项万分之五的标准支付违约金给彤泰公司。 四、关于1900平方米商铺的交付和违约责任问题 |
