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根据2006年10月28日《补充协议书》第一条的约定，彤泰公司在涉案项目中分得1900平方米商铺。一审诉讼中，本案双方对此均无异议。因此，火炬公司应向彤泰公司交付1900平方米商铺并为彤泰公司办理相应房地产权证。 关于火炬公司是否违约的问题。2005年5月10日《协议书》第五条约定：“甲方同意在群英华庭楼盘验收合格后90日内，并在乙方向甲方交付办证费用和支付楼盘土地分摊费用约2132920.50元（每平方米150元）的情况下按规定给乙方办理产权证”。鉴于本案双方对涉案项目的结算存在争议，彤泰公司也一直未支付办证费用和楼盘土地分摊费用，故彤泰公司要求火炬公司承担迟延办证的违约责任，不符合合同约定的条件，不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：（一）火炬公司应在判决发生法律效力之日起30日内向彤泰公司支付赔偿款302711807元；（二）火炬公司应在判决发生法律效力之日起30日内向彤泰公司支付购房款3847300.33元及相应违约金（以3847300.33元为基数，按每日万分之五的计息标准，从2013年10月29日计至付清之日止）；（三）火炬公司应在判决发生法律效力之日起90日内将群英华庭1900平方米商铺的房地产权证办至彤泰公司名下；（四）驳回彤泰公司的其他诉讼请求。案件受理费2581655.39元，由彤泰公司负担774497.39元，火炬公司负担1807158元；评估费1587466元，由彤泰公司负担476240元，火炬公司负担1111226元。 彤泰公司、火炬公司均不服一审判决，向本院提起上诉。 彤泰公司上诉称，（一）两份土地评估报告的评估基准日是2012年5月10日，至一审判决已过两年，评估结论应作相应调整，甚至应重新评估。（二）火炬公司不履行合同义务构成根本违约，应当承担逾期交地的违约责任并赔偿彤泰公司直接损失和可得利益损失。（三）工程造价鉴定机构未对彤泰公司提出的诸多问题作出调整，一审法院采信该鉴定结论对彤泰公司不公。（四）一审判决认为脚手架延期停滞费签证的费用8959264.37元不应计入火炬公司的应付款错误，该项费用应计入工程成本，且火炬公司一直承诺承担该项费用的一半约800万元。（五）案涉楼盘在2007年6月25日验收，按照双方约定逾期付款违约金起算时间应为2007年7月25日。（六）火炬公司应承担1900平方米商铺未办证的违约责任。（七）群英华庭整个楼盘由火炬公司接收，故涉及楼盘的税收包括房产销售税、土地增值税应由火炬公司承担。故请求二审依法改判。二审庭审中，彤泰公司当庭撤回前述第一、三、七点上诉理由及相关上诉请求。 火炬公司答辩称，彤泰公司要求火炬公司承担逾期交地违约责任不应支持；火炬公司从未确认过分担脚手架延期停滞费签证费用；彤泰公司主张自楼盘验收之日起计算逾期付款违约金没有事实依据，火炬公司不存在故意拖延办理商铺产权证的行为，不应承担未办理商铺产权证的违约金。 火炬公司上诉称，（一）本案的基础法律关系是彤泰公司建设楼宇、火炬公司向彤泰公司支付购楼款的普通债权债务关系。双方《土地转让合同》实际上是为了配合以不特定土地抵偿楼款的履行方式而签订的，双方不存在独立的、特定土地为合同标的的土地转让合同。双方签订的土地转让合同及双方约定的以土地抵顶楼款的支付方式实际均为土地出让行为，依法应为无效，彤泰公司不能据此主张继续履行或巨额违约赔偿。即使认定本案双方以地抵款的约定属于土地转让，亦因违反《广东省土地使用权交易市场管理规定》以及《中山市土地使用权公开交易管理办法》相关规定而无效。从合同的角度看，双方就“土地转让”签订的合同中合同标的尚不确定，不具备合同的基本要素，依法亦不成立。本案所涉及的所谓“土地转让”、“土地抵付”是仅作为支付楼款的约定方式，而且该约定并未实际履行，且双方于后期履行时已变更为以支付款项的方式进行，以地抵款仅仅作为支付购房款的方式之一，在火炬公司已经以现金方式支付相应款项的情况下，彤泰公司无权继续主张以地抵款。（二）一审判决对火炬公司已付款的认定部分有误。1、认定“因转让223亩商住用地、148.91亩工业用地形成的债权，应被视为火炬公司的已付购楼款”错误。2、认定“数码大厦、科技大厦打桩款1000万元不属于购房款”错误。3、认定“火炬公司于2009年7月15日支付的19759935.82元不属于购房款而是属于依约定应由火炬公司承担的税费”，与前述1000万元的认定标准不一致，有违公平。（三）一审判决对火炬公司应付款的部分认定有误。1、一审判决认定涉案的飘窗面积应计入建筑工程建筑面积错误。2、火炬公司从彤泰公司处取得的商铺及地下车位14488平方米的相应分摊费用应由彤泰公司承担。3、即使一审法院判决飘窗面积1757.73平方米应计算建筑面积，彤泰公司的分摊比例应该是10.72%。4、关于地下室增加工程造价的计算问题。一审判决中计算为32464348.33元，由十个单项组成，其中包含了桩基础（18190594.88元），桩基础、承台签证（813305.68元），a栋桩承台（2107022.52元），b、c栋桩承台（1731338.96元），一审判决情况与一审庭审过程中双方确认的完全不同，火炬公司认为地下室增加工程造价应该为5007324.81元＋1195036.84元＋2011866.82元＋16847.51元＋1358302.69元＋32707.62元=9622086.29元。5、一审认定的火炬公司应付款的计算公式错误。应付款计算公式应为：建筑面积成本价（不含飘窗）223545322元＋商铺及地下车位补偿款73728765元＋（地下室增加工程造价9622086.29元＋火炬公司应分摊的基础、配套工程造价及公共费用73090751.63元）×分摊比例89.28%－（项目地价31618683.2元＋后续工程费用15794362.12元＋后续报建费用1221.4万元）×彤泰公司分摊比例10.72%=364728089.44元。（四）土地价值的《咨询意见书》形式、内容不合法，不能作为判决赔偿的依据。二审庭审中，火炬公司对一审判决第三项表示服判。 彤泰公司答辩称，火炬公司上诉理由均涉及到法院认定问题，彤泰公司同意一审判决关于火炬公司上诉理由的认定意见。 本案二审庭审中，双方当事人对一审判决所载查明事实的真实性没有异议，且均无新的证据提交本院。另，双方当事人都认可一审法院查明的本案事实没有遗漏。 本院对一审法院查明案件事实的真实性予以确认。 |
