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财兴公司先后出具了咨询意见书的送审稿和正式稿；国众联公司先后出具了工程造价鉴定意见书的初稿、二稿和三稿（含修正意见书）。一审法院组织双方当事人先后进行了多次质证，鉴定人也对双方当事人的异议进行了多次回复。 （二）鉴定结论及异议、回复情况 1、土地评估 2012年11月12日，财兴公司分别出具《广东省中山市火炬开发区中心城区地段面积149.91亩（折合99940.5平方米）的工业用途土地使用权市场价值咨询意见书》（财兴咨字（2012）第033号）、《广东省中山市火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭临近地段面积106.8359亩（折合71224.29平方米）的商住用途土地使用权市场价值咨询意见书》（财兴咨字（2012）第034号）。上述两份咨询意见书以2012年5月10日为基准日，开发程度为“五通一平”，确定本案所涉及的中山市火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭临近地段范围内（具体位置不确定）99940.5平方米工业用途土地使用权市场价值合计为54967275元，本案所涉及的中山市火炬开发区中心城区新世纪大道侧、群英华庭临近地段范围内（具体位置不确定）71224.29平方米商住用途土地使用权市场价值合计为249285015元。 经质证，彤泰公司提出如下意见：（1）对149.91亩工业用地估价偏低，建议调整至每亩50万元。理由是：第一，根据目前位于中山火炬开发区中心城区附近工业用地成交价和市场价，每亩至少50万元以上。第二，位于中山火炬开发区中心城区附近工业用地较少，目前尤为珍贵和抢手。第三，咨询意见书参照的成交土地，均不是位于中山火炬开发区中心城区，离中心城区较远，参考价值较小，比位于中山火炬开发区中心城区工业用地价值每亩至少低15万元至20万元。（2）对106.8359亩商住用地估价偏低，建议调整至每亩280万元。理由是：第一，根据目前位于中山火炬开发区中心城区的商住用地成交价和市场价，每亩接近300万元。第二，位于中山火炬开发区中心城区的商住用地较少，目前尤为珍贵和抢手。第三，咨询意见书参照的成交土地，均不是位于中山火炬开发区中心城区，无参考价值，比位于中山火炬开发区中心城区商住用地价值每亩至少低45万元至60万元。 针对彤泰公司的异议，财兴公司回复如下：财兴公司已收集足够的政府挂牌成交案例，均位于中山市火炬开发区内，成交日期均在1年以内，面积均较为相当，其可比性较强，并严格按照土地估价规范进行估价测算，故运用市场比较法求得的宗地价格是能够客观反映宗地市场价值。如彤泰公司对土地使用权评估值仍有异议，请提供相关的土地使用权公开拍卖或挂牌成交结果资料。 火炬公司提出如下意见：（1）咨询意见书的形式不合法。鉴定机构明确指出，因为不具备评估条件所以不能出具评估报告，只能以咨询意见书形式作出，但咨询意见书这种形式没有相关法律依据，只是深圳市国资委在实践中的做法，所以不能作为定案依据。（2）上述咨询意见是在一系列假设条件下（例如按“五通一平”来评估，但合同约定的是“三通一平”）作出的，该部分假设条件完全没有事实依据，由此而形成的咨询意见毫无参考价值。3、不管土地价值如何，都与本案没有关联性。双方“土地转让”的约定实际为“以土地抵款”，该约定既不明确、不具备履行条件，而且违反法律的强制性规定，属于无效约定。 针对火炬公司的上述异议，财兴公司回复如下：（1）由于本案涉及的两宗土地使用权为非位置确定的具体宗地，达不到土地估价规程要求，无法出具合乎土地估价规程的《土地估价报告书》，故财兴公司根据委托书和土地市场调查资料，确定以“咨询意见书”形式出具评估书。虽然土地使用权具有不可再生性，也没有相同的两块宗地，但相似的宗地在相同的估价条件下，其市场价格具有可比性（即价格水平趋于一致），故在不能指定特定宗地情况下，同一区域内相似宗地的平均价值能较为客观反映当地土地使用权市场价值。本次估价时，选用市场比较法，收集了足够的政府挂牌成交案例，均位于中山市火炬开发区内，成交日期均1年以内（距估价时点），面积均较为相当，其可比性较强，并严格按照土地估价规范进行估价测算，因此运用市场比较法求得的宗地价格是能够客观反映委估宗地的市场价值，也能为法院提供涉诉国有土地使用权的市场价值参考。（2）由于案涉两宗土地为非位置确定的具体宗地，也没有相关规划设计资料和确定的土地开发程度，故用同一区域内的类型用地容积率平均值确定宗地容积率。同时，由于该区域为火炬开发区中心区，其现状开发程度较高，区域内宗地开发程度均已达到“五通一平”标准，故评估时设定宗地开发程度为“五通一平”。（3）咨询意见书对土地价值的评估时点为2012年5月10日，是以现场查勘日期为评估时点。 一审诉讼过程中，彤泰公司还建议财兴公司对土地开发程度中的“通讯”这一项进行评估，以供法院参考。财兴公司答复如下：委托评估宗地所在区域为中山火炬开发区中心城区，该区域现状开发程度较高，市政公共基础设施配套完善，无线通讯信息已覆盖全部中山火炬开发区中心城区，有线电话初装费为100元／台，故一般在城市中心城区“通讯”费用极小。另土地使用权价值评估是综合考虑各种影响因素后测算的价格，无法单独拆分出“通讯”的价值。况且，评估委托书也未要求单独评估此项，故无法单独对“通讯”进行评估。 2014年4月30日，财兴公司出具《有关“广东省中山市火炬开发区中心城区地段面积149.91亩（折合99940.5平方米）的工业用途土地使用权市场价值咨询意见书”说明》，载明：根据广东省高级人民法院的《土地评估委托书》，委托我司对中山火炬开发区中心城区地段面积149.91亩的工业用地按现时市场价值进行评估，在咨询基准日时该区域土地已基本达到“五通一平”，故我司按土地开发程度为“五通一平”的价值内涵进行估价，宗地单价550元／平方米，评估价值为54967275元。另根据广东省高级人民法院提供的《土地转让合同》登记，该149.91亩转让土地使用权地块的交地标准为“路通、水通、电通、土地平整”。如果按《土地转让合同》的土地开发程度“路通、水通（包括通上水和通下水）、电通、土地平整”的土地使用权建议价格为地面单价541元／平方米，评估价值为54067811元。 |
