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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民一终字第286号 上诉人（原审原告）：中山彤泰投资发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区世纪一路18号群英华庭c幢一层3号。 法定代表人：林进峰，该公司总经理。 委托代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。 委托代理人：林进祥，广东深鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市中山火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房。 法定代表人：李伟新，该公司总经理。 委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。 委托代理人：蒋亚平，该公司员工。 上诉人中山彤泰投资发展有限公司（以下简称彤泰公司）因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬公司）建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院于2014年7月14日作出的（2010）粤高法民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日开庭审理了本案。彤泰公司的委托代理人冯兆演、林进祥，火炬公司的委托代理人赵琼、蒋亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明如下事实： 一、合同的签订与履行 2002年3月28日，火炬公司（甲方）和彤泰公司（乙方）签订《土地转让及房地产开发合同》。合同主要内容如下：甲方将中山火炬高技术产业开发区中心城区世纪大道侧及邻近街道规划范围内的两幅土地使用权转让给乙方进行商业中心和房地产小区成片开发，两幅土地总面积约200亩（测绘图为本合同附件）；甲方转让给乙方的土地为商住用地，转让价格为每亩33.8万元，总金额为6760万元。转让土地的“三通一平”（路通、水通、电通、土地平整）工程及费用由甲方负责；本合同生效后，甲方必须在土地交付使用前负责完善“三通一平”工程。甲方必须保证在施工期间有正常的水、电给乙方使用。甲方同意乙方在甲方辖区内成立从事房地产开发的项目公司经营开发房地产。甲方承诺在中山火炬开发区管委会权限内，给予乙方应付报建及行政事业等收费20%的优惠价（国家规定的税、费除外）。乙方应于合同签字之日起十天内支付定金200万元，该款在开工后转为土地使用权转让金的首期付款。乙方进行土地和房屋、楼宇建设时应缴的一切税费由乙方负责；乙方应自领取《开工许工证》之日起10个月内完成所有楼房的主体工程项目，16个月内全面建成并向甲方交付干部成本房、政府周转房，同时乙方应开始自行销售乙方有建筑面积分配权的商品房和商铺等。建筑面积分配：（1）甲方建筑面积分配权：a、周转房100套，建筑面积总计1.5万平方米；b、干部成本房1000套，建筑面积总计15万平方米；c、甲方建筑面积分配权共计16.5万平方米。（2）乙方建筑面积分配权：a、商品房建筑面积总计20万平方米；b、商铺建筑面积总计6万平方米；c、乙方建筑面积分配权共计26万平方米。甲方政府周转房和干部成本房建筑面积分配权总共16.5万平方米，按每平方米结算的平均价格1390元，共应向乙方支付22935万元；上述房屋的建筑造价为每平方米1390元，只含土建、室内水电、电梯的建设费用，其余土地摊销成本，小区内桩基础、公共建筑费、道路绿化费、勘察设计费、人防费、消防报建费、白蚁防治费、监理费、质监费、报建费、给水供电费，电视、电话、网络、线路、煤气管道安装等费用，按实际发生的费用与该小区甲、乙双方分配的建筑面积的比例各自承担。属于甲方所承担的费用在建筑期内先由乙方对外统一支付，在乙方向甲方交付政府周转房和干部成本房的十天内一次性结清给乙方，属于甲方所分配房屋的营业税、交易税、增值税、管理费等由甲方承担。乙方用尚欠甲方土地使用权转让金6560万元与乙方在向甲方交付的政府干部成本房建筑成本造价之款冲抵，冲抵后甲方尚欠乙方的余款为16375万元，乙方所建工程完成0.00以上四层主体工程时的十天内，甲方须向乙方支付尚欠乙方余款的40%即6650万元；建至主体工程封顶时的十天内支付尚欠乙方余款的45%即7368.75万元；尚余的15%在乙方交付政府周转房和干部成本房给甲方使用后的十天内结算后一次性向乙方即时支付。乙方未按约定向甲方交房，乙方应按甲方核算的建设成本价交付住房给甲方以作抵偿，并向甲方赔偿违约金，每迟延交楼一天的违约金为未交房屋总价的万分之三；甲方未能按约定将购房款付清给乙方，每日按未付款项的万分之三向乙方支付违约金。甲方决定中途不转让土地使用权及逾期三十天仍未交付土地给乙方使用的，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金双倍返还。乙方决定中途不受让土地使用权，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回。甲方未能按约定将购方款付清给乙方，则按每日未付款项部分的万分之三向乙方支付违约金。本合同约定的动工奠基仪式之日为本合同生效之日。双方还约定了其他条款。 2002年3月30日，火炬公司（甲方）和彤泰公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定：甲方将位于中山市火炬开发区中心城区的面积99939.90平方米（折算149.91亩）的工业用地土地使用权转让给乙方，土地使用权转让年限按工业用地50年确定；土地转让价格为每亩12万元，总计17989200元；乙方应于订约后7天内支付甲方定金100万元，乙方定金转为土地使用权转让金的最后一期付款。乙方尚欠甲方16989200元土地使用权转让金，可从双方于2002年3月28日签订的《土地转让及房地产开发合同》（新世纪花园）约定甲方应付乙方的工程款中相互抵冲：（1）乙方所建“新世纪花园”工程完成0.00以上四层主体工程时的十天内，乙方尚欠甲方土地使用权转让金的50%即8494600元与甲方应付“新世纪花园”工程款等额抵冲；（2）乙方所建“新世纪花园”工程建至主体工程封顶时的十天内，乙方尚欠甲方土地使用权转让金的50%即8494600元与甲方应付“新世纪花园”工程款等额抵冲。如依转让时政府土地管理部门实际量测的转让面积数字与本协议有出入的，由双方就转让之地块面积变动引起的土地使用权转让金的变动进行结算确认。该149.91亩转让土地使用权地块的“三通一平”（路通、水通、电通、土地平整）工程及费用由甲方负责。甲方应在六个月内将该转让土地使用权交付给乙方使用，十二个月负责将该土地使用权证办至乙方之名下并交付给乙方。甲方决定中途不转让土地使用权及逾期十个月仍未交付土地给乙方使用的，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将定金双倍返还，并将已收土地使用权转让金退还给乙方。乙方决定中途不受让土地使用权及未按约定付清应缴土地使用权转让金时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付的土地使用权转让金甲方在七日之内退回乙方。本合同自双方签字后生效。 2002年9月1日，火炬公司（甲方）和彤泰公司（乙方）再次签订《土地转让及房地产开发合同》，约定的主要内容与2002年3月28日的《土地转让及房地产开发合同》相同。 |
