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3、火炬公司于2009年7月15日支付的19759935.82元应否认定为购楼款。根据双方当事人在2006年10月28日《补充协议书》后签订的《关于群英华庭税务承担的补充协议书》约定，群英华庭收购部分的税金由火炬公司承担，即不动产销售发票由彤泰公司开具给火炬公司，但该部分开票时涉及的税金及附加由火炬公司承担；群英华庭商铺和车位收购部分的税金由彤泰公司承担，即不动产销售发票由彤泰公司开具给火炬公司，该部分的税金及附加由彤泰公司承担。就前述款项，火炬公司付款凭证及其制作的明细表均记载为商品房部分的营业税金及附加，彤泰公司亦提交了实缴金额为19759935.82元的完税证。据此，尽管彤泰公司开具收据载明用途为“群英华庭楼款”，但亦应认定其性质为火炬公司按约应当承担的税费。一审法院此项认定，有事实依据。 （二）火炬公司应付款 1、飘窗面积是否应当计入建筑工程建筑面积。本院认为，火炬公司上诉主张本案应当适用的《建筑工程建筑面积计算规范》虽系2005年7月1日实施，但一审法院并未明确其所根据的《建筑面积计算规则》之规定精神究为何指，亦未阐明当时当地的行业惯例为何。此外，当事人在《建筑工程建筑面积计算规范》施行后，签订了相关协议（2005年5月10日、2006年10月28日），按照该规范执行亦可认定未超出双方当事人的预期。据此，一审法院将飘窗面积纳入计价范围的认定，理据尚不充分，本院予以纠正。 2、火炬公司取得的商铺及地下车位14488平方米的相应分摊费用问题。本院认为，火炬公司主张其系依市价取得商铺及地下车位，但未能举证证明4500元每平方米之价格为当时当地同类建筑之市场价格。火炬公司所受让房屋包括政府周转房、干部成本房以及商铺、地下车位等，其中政府周转房、干部成本房在建筑面积数上占绝对比例，而火炬公司受让价格则为建筑造价。若火炬公司前述主张成立，应当认定该价格条款系对先前同类交易安排的重大变更，对此双方当事人应当在合同文件中予以明确表述。根据双方当事人在包括2005年5月10日《协议书》在内的一系列合同、协议中所作约定，公建面积及费用应按双方所占建筑面积比例分摊的意思表示从未发生明确的变更。此外，从合同约定用语看，如该4500元每平方米之价格系市场价格，则火炬公司支付该款项在性质上即不应属于“补偿”范畴。尽管双方当事人在“每平方米4500元”之后，未如2005年5月10日《协议书》那样对单价包含费用范围作出限定，但2006年10月28日《补充协议书》已明确约定其他事项按照2005年5月10日《协议书》相关条款执行。据此，火炬公司上诉主张其系依每平方米4500元之市场价格取得商铺及地下车位14488平方米，不应分摊相应费用，没有事实依据。 3、双方的分摊比例问题。本院认为，按照双方当事人有关面积分配的最后约定，彤泰公司分得建筑面积为1900平方米的商铺，其余建筑均由火炬公司分得。一审法院依据该部分面积在总面积中的占比，确定彤泰公司的分摊比例符合双方当事人的约定。因火炬公司所持其系市价取得商铺、地下车位的主张理据不足，故对其要求彤泰公司分摊相应面积费用的请求，本院不予支持。但因飘窗部分建筑面积不应计入，故彤泰公司分摊比例应作相应调整。双方当事人对飘窗部分建筑面积数并无异议，即1757.33平方米，一审判决认定彤泰公司分摊比例为1900÷（168771.7＋1757.73）＝1.11%。基于前述，该比例应当调整为1900÷168771.7＝1.126%。 4、地下室增加工程造价的计算问题。一审判决第61页有关“地下室增加工程造价”所列计算公式为：18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元＋5007324.81元＋1195036.84元＋2011866.82元＋16847.51元＋1358302.69元＋32707.62元=32464348.33元。而国众联公司《工程造价鉴定报告书》所附造价鉴定汇总表载明，上述所列各项费用中的前四项，即“18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元”，属于桩基础、桩承台计价部分，而非地下室增加工程。本院认为，一审判决相关论理部分旨在阐述火炬公司应付款总额问题。桩基础、桩承台部分虽不属于地下室增加工程，但在2005年5月10日《协议书》中，双方明确约定“三、……2、甲方（火炬公司）应付款：……，根据2002年3月28日签订的《土地转让及房地产开发合同》及2005年4月9日会议纪要和2005年5月8日的会议，确认按如下规则进行：（1）桩基础、桩承台计算基价按定额计价，定额计价按2001年《广东省建筑工程综合定额》、中山市2002年第四季度信息价及二类工程计算，结算按定额计价下浮3％计算”。根据上述约定，桩基础、桩承台工程造价应由火炬公司承担。国众联公司《工程造价鉴定报告书》所附造价鉴定汇总表载明，桩基础、桩承台工程造价由四个部分构成，即“18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元”。据此，一审判决虽将四笔费用纳入地下室增加工程造价予以阐述不当，但其将桩基础、桩承台工程造价纳入火炬公司应付款范围符合当事人约定。火炬公司此项上诉的实质，是认为其不应承担桩基础、桩承台工程造价，因其主张无事实依据，本院不予支持。 5、火炬公司的应付款计算公式问题。一审判决确定的火炬公司应付款的计算公式为：建筑面积（不含飘窗）成本价256982418元＋飘窗成本价2706904.20元（彤泰公司主张计入，火炬公司主张不计入）＋商铺及地下室车位补偿款73728765元＋地下室增加工程的定额造价＋（1－彤泰公司应分摊比例）×火炬公司应分摊的基础、配套工程造价及公共费用-彤泰公司应分摊比例×（涉案项目地价31618683.2元＋后续工程费用15794362.12元＋后续报建费用1221.4万元）。 火炬公司上诉主张的计算公式为：建筑面积（不含飘窗）成本价223545322元＋商铺及地下室车位补偿款73728765元＋地下室增加工程造价9622086.29元＋火炬公司应分摊的基础、配套工程造价及公共费用×火炬公司应分摊比例89.28%-彤泰公司应分摊比例10.72%×（项目地价31618683.2元＋后续工程费用15794362.12元＋后续报建费用1221.4万元）。 两者比较，差异主要体现在：（1）飘窗成本价2706904.20元应否计入；（2）桩基础、桩承台工程造价“18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元”应否计入；（3）彤泰公司分摊比例如何确定（火炬公司认为应为10.72%）。本院认为，基于前述，除飘窗成本价2706904.20元不应计入外，火炬公司其余两点异议均不能成立。火炬公司还提出：（1）建筑面积成本价的计算包含了商铺及地下车位面积，出现重复计算问题；（2）地下室增加工程也应属于分摊范围。本案二审庭审中，本院要求火炬公司将有关重复计算的依据和数额在庭后三日内提交，但火炬公司在庭后提交本院的“关于庭审问题的回复”函中，并未就此作出回应。至于火炬公司所提地下室增加工程亦应纳入分摊范围的问题，火炬公司在上诉状中确认该笔费用为9622086.29元（5007324.81元＋1195036.84元＋2011866.82元＋16847.51元＋1358302.69元＋32707.62元），因本案一审中双方当事人已经共同确认地下室增加工程造价由火炬公司承担，故火炬公司有关上诉主张及理由，没有事实依据。但一审确定的火炬公司应付款计算公式中，“地下室增加工程造价”部分实际上包含了桩基础、桩承台工程造价22842262.04元（18190594.88元＋813305.68元＋2107022.52元＋1731338.96元），而双方当事人在一审过程中共同确认“除地下室增加工程造价、其他零星工程中的脚手架停滞费外，在工程造价鉴定委托书附件一中的其他工程造价均属于应由双方分摊的基础、配套工程造价”。桩基础、桩承台工程正是工程造价鉴定委托书附件一所列项目。据此，对此笔款项，彤泰公司应当分摊1.126%。此外，一审判决确定的火炬公司应付款计算公式中相应彤泰公司分摊比例均须调整为1.126%。 |
