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屈某某因拆迁获得一套经济适用住房购房指标。2007年1月14 日,屈某某(甲方)与刘某某(乙方)签订《房屋买卖协议》，主要内容为，甲乙双方本着互惠互利、诚实、信用的原则，就拆迁户定向购买天通苑经济适用房的购房资格转让一事，达成以下协议。 一、甲方自愿将自己名下的天通苑一套(二居或三居)经济适用房号(编号为xx、，凭此确认可在2007年6月以前购买到经济适用房一套)转让给乙方，乙方愿支付给甲方5万元，作为购房资格转让补偿金。 二、甲方应无条件提供购买经济适用房及过户的各项手续资料，并负责办理;乙方应承担所有购房的款项及过户费用。 三、本协议签订后，乙方先预交给甲方定金5000元，待选完房，乙方拿到购房合同书(购房款发票等资料)后再支付给甲方20000元。至此，乙方原付定金5000元抵作转让补偿金使用。余下25000元在甲方办妥房产过户手续后一次付清。......若遇市场行情变化，不管房价上涨还是下跌，双方仍须按本协议认真履行，不得违约。 2007年11月3日屈某某与某公司签订《北京市商品房预售合同》，约定屈某某以325298元的价格购买位于昌平区某居住区xxx号的房屋一套。2010年，屈某某取得产权证。 2007年11月18日 ,屈某某(甲方)与刘某某(乙方)签署《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》，约定乙方已将购经适房资格转让补偿金50000元整分三次交付给甲方，由于国家政策等原因致使回龙观该套经适房暂时不能过户，但甲方重申:这套经适房产权归乙方刘某某所有，而且后代子孙也不提出异议。在有条件过户时，甲方将积极协助乙方完成房屋过户手续。 现屈某某诉至法院，请求确认屈某某、刘某某于 2007年1月14 日签订的《房屋买卖协议书》无效。 案件焦点双方约定转让经适房资格的行为是否有效。 北京市昌平区人民法院经审理认为:经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。 本案中，屈某某、刘某某签订《房屋买卖协议》，屈某某将其购买经济适用住房的资格转让给刘某某，由刘某某借名购买经济适用住房，该行为违反了国家相关政策法规的规定，故上述协议应属无效。 刘某某辩称双方签订的《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》已覆盖之前签订的《房屋买卖协议》，故屈某某、刘某某双方之间系房屋买卖关系，此辩解与刘某某借名购买经济适用住房的事实不符，法院不予采信。刘某某关于涉案房屋系屈某某因拆迁取得，其性质不同于通常意义上的经济适用住房的辩解，法律依据不足，法院亦不予采信。至于协议无效后的相关处理问题，双方当事人可另行解决。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决:屈某某与刘某某于二〇〇七年一月十四日签订的《房屋买卖协议》无效。 刘某某持原审起诉意见提起上诉。 北京市第一中级人民法院经审理认为:依法成立的合同，受法律保护。屈某某因拆迁取得购房资格后，于2007年1月14日与刘某某签订《房屋买卖协议》。2007年11月3 日，屈某某与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》后，又于2007年11月18日与刘某某签订《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》，双方对《房屋买卖协议》进行补充和变更，约定屈某某将诉争房屋出售给刘某某。 诉争房屋是利用屈某某因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，国家法律、行政法规未禁止该类房屋的买卖。双方约定于具备过户条件时过户，且刘某某已取得经济适用房的购房资格，因此双方签订的协议亦不违反相关政策和社会公共利益，故屈某某与刘某某签订的《房屋买卖协议》及《关于<房屋买卖协议)履行情况的小结》，内容合法有效。屈某某起诉要求确认其与刘某某于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决适用法律错误，本院予以纠正。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决: 一、撤销北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第03654号民事判决; 二、驳回屈某某的诉讼请求。 对于经适房的交易问题，在判断行为效力时如何协调适用法律和政策，是一个经常遇到的比较棘手的难题。 |
