美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（3）
来源：小众的法律思考 作者：小众的法律思考 发布时间：2017-06-07
摘要：不动产区分共有法思考 美国 物业 产权 交易原则 李云亮说业主物权（续37） 美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（3） 文/李云亮 全世界的商品房区分销售，都是开发商在建筑物内设计诸多特定气泡（单元空间），专卖特定气泡（单元空间）给业主。
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不动产区分共有法思考 美国 物业 产权 交易原则 李云亮说业主物权（续37） 美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（3） 文/李云亮 全世界的商品房区分销售，都是开发商在建筑物内设计诸多特定气泡（单元空间），专卖特定气泡（单元空间）给业主。美国法律规定，单元空间（特定气泡）售罄，开发商要将商品房小区（连房带地）整体转给全体业主共有。开发商退出。小区控制权属于小区内的全体业主。 美国业主买房是小葱拌豆腐，产权一清二白。 中国的商品房区分销售，也是开发商在建筑物内设计诸多特定气泡（单元空间），专卖特定气泡（单元空间）给业主。但是，在中国，特定气泡（单元空间）售罄，开发商拒绝商品房小区（连房带地）整体转给全体业主共有。开发商不退出，且开发商的“大产权”与业主们的“小产权”并存。 中国业主买房是脚踩牛屎，产权一塌糊涂。 那我们看，美国不动产的商品房交易有啥原则。有些不动产原则还是世界性的。 一、“关于物业小区范围内的全部建设用地的产权归属，世界各国的区分所有物业产权法都明确规定属于小区的全体业主所共有。”（周树基书2005年3月版，第121页。以下只列该书页码）二、“任何国家物业产权制度设计的一个共同的原则，就是物业小区的业主，必须像独门独院的房屋的主人对自己的花园、绿地或庭院拥有权利一样，对物业小区范围内的全部土地拥有权利。如果区分所有物业产权制度不这样设计或规定，物业小区业主的生活就会处处受制于人，任人敲诈，任人剥削，这显然违背市场经济的平等自愿和公平交易的原则。”（第122页）三、“区分所有物业小区内的所有设施分为两类，即专有部分和共有部分。小区内的任何设施，只要不是专有部分，就是共有部分。反之亦然。小区内绝不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的‘飞地’存在。这一点恰恰就是区分所有物业产权制度设计的一个极其重要的原则，即除了小区房屋单元的业主之外，不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。”（第118页）四、“凡成本已计入小区的开发建设成本，并已分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中的这类房屋，产权应归小区内的全体业主所共有。”（第124页）五、“美国界定物业小区内停车位产权的几种做法：1、将物业小区内停车位界定为共有部分；2、将物业小区内停车位界定为房屋单元的组成部分；3、将物业小区内停车位界定为指定供专用的共有部分。以上三种界定物业小区内停车位产权的方式，无论采取哪一种，都应在设立物业小区总协议书中明确和具体地加以界定，使购房消费者在买房时就能明明白白地了解自己将对停车位享有什么样的权利。”（第119-120页）六、“关于物业小区地下室的产权归属问题。处理的具体原则应该是：1、如果房屋的高度未达到国家为居住用房所规定的高度，应视为是小区的共有部分，其产权归全体业主共有；2、如果房屋的高度达到国家为居住用房所规定的高度，适合居住用途，且这些房屋的成本都已计入小区的建设开发成本，并已分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中的，应视为是小区的专有部分，其产权归全体业主共有。如果房屋已经被开发商出售，房屋出售后所得款项应按业主公摊比例返还给业主；3、如果房屋的高度达到国家为居住用房所规定的高度，适合居住用途，但这些房屋的成本未计入小区的建设开发成本，并未分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中的，也应视为是小区的专有部分，其产权应归开发商所有，但开发商必须按规定为这部分房屋缴纳税费、物业管理费及维修准备金。”（第125页）七、“关于物业小区底商产权的归属问题。处理底商的产权的原则应该是：1、如果底商的成本都已计入小区的建设开发成本，并已分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中的，其产权应归全体业主共有。如果底商已经出售，出售后所得款项应按业主公摊比例返还给业主；2、如果底商的成本未分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中，其产权则归开发商所有，但开发商必须按规定为这部分房屋缴纳税费、物业管理费及维修准备金。”（第125页）八、“关于物业小区会所产权的归属问题。处理会所的产权的原则应该是：1、如果会所的成本都已计入小区的建设开发成本，并已分摊到业主所购买的房屋单元的房价当中的，其产权应归全体业主共有，并应由业主共同决定会所的用途；2、如果会所的成本未分摊到业主所购买的房屋单元的房价中，会所应视为小区的专有部分，其产权应归开发商所有，但开发商必须按规定为这部分房屋缴纳税费、物业管理费及维修准备金。3、美国和其他国家的惯常做法，是不允许开发商在物业小区内兴建任何供对外经营用的设施。这一原则的合理性，显而易见。”（第126页）注：中国的开发商以商品房小区建造成本分摊是商业秘密为由，拒绝公开那些所谓的秘密，反对“成本说”，且以“卖豆腐模型”，提出：“物权法公布后，我的‘卖豆腐模型’在这部基本法律中找到了依据。这就是前边说到的物权法第三十条和第一百四十二条。后者规定‘建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。’实际上就是说，张三做的豆腐、豆浆、豆渣属于张三所有，有相反证据证明的除外。”（颜雪明，律师，万科企业股份有限公司风险管理部总经理：《从房地产开发视角看建筑物区分所有权》。2008年5月17日。）（未完待续 20170606）
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