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导言：二手房买卖合同，业内熟知的是有阴阳合同之分，但实际上还存在AB合同，两者完全不一样的套路，借用实务中处理遇到的AB合同问题，来说明一下二手房买卖合同里，为何AB合同是一个巨坑。 一、阴阳合同与AB合同 所谓二手房买卖合同中的阴阳合同，其中阴合同也就是常见的买卖双方或者买卖双方加房地产中介叁方签署有关房产交易真实条件，尤其是真实交易价格的合同。而所谓阳合同是指用于递交过户备案的合同，实际上就是根据不动产登记中心所出具的范本合同，其中交易价格与阴合同不符，主要目的是为了较少纳税，尤其交易价格方面与阴合同低了许多。如果发生纠纷，法院审理均以阴合同的约定为准，因此此合同是双方真实意思的表示。当然，阴阳合同的存在，业内都知道是为了税费方面的考虑，但随着2015年全国房价的高涨到2016年全国重点城市楼市调控的联防，如今的阳合同如果交易价格过低，不动产登记中心有权要求按照市场评估价进行递交过户，也就是说减少纳税通过此套路来实现将原来越收窄。 而AB合同，是指二手房买卖合同中，部分房地产中介公司包括大型的房地产中介公司，会让二手房卖家与买家签署三方房屋买卖合同之外，还会让二手房卖家签署壹份空白的主体变更确认书，而所谓的A合同是指二手房卖家甲与买家乙、房地产中介丙签署且知悉二手房买家乙的身份、也知悉其样貌并可能前期收取了由前述买家支付的定金，而B合同实际上就是通过空白的主体变更确认书而演变成二手房卖家甲所出售的房产买家可能变成了买家乙和买家丁，亦或者变成了二手房卖家甲和买家丁，实务中，等发生纠纷时，二手房卖家甲才知悉买家丁的存在。 由上述对比可知，阴阳合同买卖双方不变仅是交易价格不同，阴阳合同买卖双方是相互配合的。而AB合同买卖双方交易价格不变，但是A合同中的卖家在B合同中可能与新买家之间存在冲突。 二、AB合同存在的原因 AB合同是因为二手房卖家甲不清楚签署空白的主体变更确认书的法律后果以及风险的情况下而导致的。目前二手房买卖纠纷中，所谓空白的主体变更确认书主要是指二手房卖家甲仅是签名，而对于该文件中提及的二手房买家主体变更为买家乙和买家丙亦或者变更为买家丙而买家乙退出这两个选项是没有勾选的，对于买家乙或者买家丙处的签名也是留空了，更别说是该文件的落款日期也是留空的。 那么AB合同为何会存在？这也算是二手房买卖中买家留存的一手，亦或者是炒房的套路之一，当然离不开部分违规的房地产中介的配合。 如果二手房买家乙为了炒房，其完全可以通过与二手房卖家甲签署二手房买卖叁方协议并支付前期定金，然后观察楼市房价的走势视机转手一卖，进行短期炒房，而这个转手一卖的法律后果，基于二手房卖家甲已经签署了壹份空白的主体变更确认书，其转手一卖二手房卖家也可能认栽，按照俗话来说，就是AB合同中的二手房买家乙先把房源套住，然后找了个新买家丙来接盘，此时二手房卖家甲只能乖乖顺从。 而上述情况经常是AB合同中的二手房买家乙根本不具有购房资格亦或者是购房指标已满，而此方面实际上部分违规的房地产中介是完全知悉甚至有意配合的。 三、AB合同为何坑和法律依据 对于整个二手房买卖交易来说，基于AB合同的存在，实际上对于二手房卖家甲来说，无疑其房源一方面可能被套牢，另一方面，也不知道新买家履约能力以及信用情况下就直接被二手房买家乙给卖了而面临接受也不是，不接受也不是的尴尬局面。 另外，目前此类纠纷，部分法院简化处理案件，认为既然是二手房卖家甲签署的空白主体变更确认书，那么就按照变更后的主体情况继续履行合同，实际上这种僵化的处理案件，一方面导致这潜规则现象的泛滥，另一方面也有损诚信原则，更导致炒房的存在。 二手房买家乙以及违规的房地产中介之所以能够利用已签名的空白的主体变更确认书来左右二手房交易的相对方，其法律依据是合同法中有关债权债务的部分或者全部转移的规定。 比如，如果根据主体变更确认书中选择的是增加买家丙作为二手房买卖合同的新买家，此时涉及二手房买卖合同权利义务的部分转移，相当于买家变更了买家乙和买家丙，履约主体增加。而如果根据主体变更确认书选择的是买家丙作为新买家，而买家乙退出二手房交易，显然则是二手房买卖合同权利义务的全部转移。那么因为二手房卖家已经签名，虽然其不知道这份主体变更确认书后补的买家签名是谁，是否增加新买方，但其无论后补签名的情况以及选项如何，在其签名之处就有点任人宰割的问题了。 四、提示 如果二手房卖家遇到类似上述AB合同的情况，切忌谨慎签署空白的主体变更确认书，如果要签署一定要附加一定有利于自身的条件，否则一旦签了，随时可能会被操控交易而导致损失的结果出现。而对于审理此类案件的法院以及法官来说，亦不宜僵化的去理解相应的法律规定以及认可此类文件，否则貌似处理了纠纷，实际上却导致了可能恶劣的社会效果。当然，在此类交易过程中，违规的房地产中介方的问题也应该进行处理，房地产中介方如果有意配合二手房买家进行炒房操作或者恶意串通使二手房卖家陷入困境的，一方面违反了房地产中介的居间合同义务，另一方面也涉及违反了房地产中介从业的行政法律法规，可能导致被行政处罚的后果。 |
