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抵押是债务重组重要的担保措施，常见的抵押为不动产抵押及动产抵押，常见的不动产抵押包括土地使用权、在建工程、房产等。常见的动产抵押包括车辆、船舶、机械设备等。 根据《物权法》第一百八十七条规定，不动产抵押在登记时设立，仅仅签署了抵押合同，抵押权并未设立，在法律上并不能享有优先受偿权，只能主张未办理抵押登记的赔偿责任。 对于不动产抵押务必要去不动产登记部门进行抵押登记，以保障债权人的优先受偿权。目前金融资产管理公司收购不良资产时，支付债权转让款的前提条件之一，就是办理抵押登记并取得抵押登记凭证，但是也有不良资产收购项目存在先支付债权转让款，后办理抵押登记的情况，对于这种情况，要积极督促企业配合办理抵押登记，并对债权转让款进行监管，做到专款专用。 在尽调的过程中，业务人员要明白那些不动产是禁止抵押的，根据《物权法》第一百八十四条的规定，“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”对于上述的财产不得办理抵押。 在签署抵押协议后，目前不动产抵押登记法律法规主要是国务院颁布的《不动产登记实施细则》及国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条 对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记： （一）建设用地使用权； （二）建筑物和其他土地附着物； （三）海域使用权； （四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （五）正在建造的建筑物； （六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。 对于不同的抵押物，办理抵押登记的条件及所需的资料有所不同。 在办理的过程中，要仔细核对抵押人的资料，尤其是对于企业的资料，需要签字的地方，务必要企业的人员进行签字，防止企业的人员弄虚作假，导致抵押权无效。（2015）深罗法行初字第80号，就是因为抵押登记材料存在虚假、不真实的情形，其登记行为应当依法予以撤销。据此撤销了抵押权确定登记，从而导致抵押权失效，丧失了优先受偿权。虽然在二审的过程中，深圳市中级人民法院撤销了一审判决，但是从中也应当吸取教训，在办理抵押登记的过程中，应当认真核对企业的资料，尤其是对于申请表等企业的材料，需要企业填写的，一定要企业人员进行填写，不能替代企业填写。 |
