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——评 “崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案” [北京航空航天大学法学院教授100191] （刊于台湾《月旦民商法杂志》2016年12月总第54期） 【摘 要】住房保障政策是国家贯彻社会福利面向的一个基本政策，中国大陆近年在北京等超大城市力推住房保障政策，在此背景下滋生套取住房保障利益的现象实属难免，借名买房合同便极易于异化为用以套取此类政策利益的交易工具。从一般理论上来说，借名买房合同由于名实不符，实践中难免利益纷争，常就合同性质、合同效力和房屋产权归属等引发争议，有必要从理论上加以解析。具体到住房保障政策背景下的借名买房合同来说，更不同于一般的借名买房合同，由于涉及住房保障特殊的规范安排，其在法律适用上更加具有复杂性。现行住房保障政策有关主体资格限定的规定，直接系于禁止不适格主体交易的目的，当属于效力性规范；但相关规范有两个特殊之处，一是相关限制规定是具体化的，所以违法性审查应该从具体化入手；二是相关规定留有余地，即经济适用房并非绝对不可交易的客体，有关规定允许经济适用房获得5年之后准予上市，这就使得前述有关主体限定的效力性规范留有解释缺口，为借名交易预留了相当的空间。该类合同在住房保障政策背景下的还会导致复杂的房屋产权归属问题，应当理顺分析架构，特别是在借名违法而无效情况下，还应注意存在民法上和行政法上效果的两重性。 【关键词】住房保障政策 借名买房合同合同性质和效力 房屋产权归属 效果的两重性 一、引言：住房政策背景下借名买房合同有关争议问题 中国大陆地区近年在住房保障政策等背景下，兴起一种“借名买房合同”现象。现实中，由于该类住房在购房主体上具有一定的限制，在住房保障性政策的优惠性刺激下，不具备购买保障性住房资格的人往往寻求通过与具有此种资格的人签订借名买房合同，旨在实际取得并享有保障性住房利益，所以就衍生了“借名买房”的现象。 借名人与出名人约定，一方可借对方之名购房，这种借名有的为无偿，但多数情形约定一方为此向对方提供一定金钱作为报答；根据该类合同，购房后的房屋产权登记在出借人名下，但由借名人实际出资并占有使用该房屋。这种情况下借名可能有两种类型：一种是直接借名，即借名人直接使用出名人的名义与第三人订立合同；第二种是间接借名，由出名人出面直接与第三人订立房屋买卖合同，然后根据其与借名人之间的约定而使得购房合同的实际效果由借名人承担的行为。间接借名情况比较普遍，也更为复杂，我们主要研究这种情况。 这类借名买房合同目的非常复杂，不少属于旨在套取保障房或限购房的，但也有旨在实现其他的方便（例如自己也有资格但不愿意显名），或者为了预先布局在有关住房按政策可以上市时径行获取受让利益。现实中，很多这类合同执行顺利，其存在难以为人察觉，但最近随着房屋价格的大幅上涨，借名人和出借人之间基于利益的驱使而频发冲突，具体会经常引发关于借名买房合同的性质、效力和产权归属等问题争议。本文拟对大陆地区住房政策背景下借名买房合同有关法律效果问题进行分析探讨，并借助天津市河北区人民法院“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案”（【2014】北民再字第3号），穿插必要的个案盘点。 申请人崔立为一审原告，系经济适用房背景下的借名买房合同中的借名人，被申请人白家连及其成年女儿隋婷为一审被告，系经济适用房背景下的借名买房合同中的出借人（出名人）。2006年11月27日经人介绍，崔立与持有“定向购买经济适用房证明”但没有购房意愿的白家连签订协议书。该协议约定：由崔立一次性支付白家连5000元补偿款，借用白家连名义购买经济适用房；以隋婷名义办理贷款，房屋首付款及贷款、契税款均由崔立承担。房屋归崔立所有，待具备办理过户条件时，白家连配合崔立进行房屋过户。2006年12月6日，崔立与白家连又签订一份补充协议，约定崔立借用白家连名义办理购房贷款，由崔立负责偿还，若崔立不按时还款导致白家连承担法律责任，则该经济适用房归白家连所有。2006年12月7日，白家连及其女儿隋婷作为买受人与天津市河北区天兴建设开发公司就天津市河北区敬贤里4-4-201号房屋签订《天津市经济适用住房买卖合同》。讼争房全部首付款及截止至2013年5月贷款由原告支付，期间存在逾期还贷现象。后被告隋婷将其名下的天津银行储蓄存折（偿还讼争房贷款专用）挂失，自2013年6月起由被告偿还讼争房贷款至今。最终，双方对房屋产权归属问题发生争议。崔立诉至法院，请求确认诉争房屋归其所有，二被告配合原告办理房屋贷款清偿手续及房屋所有权更名手续，逾期还贷产生的利息和滞纳金要求二被告承担。原审被告辩称，讼争房是经济适用房，原告没有购房资格，借用了被告白家连的拆迁证购买的讼争房，以被告隋婷名义进行房屋贷款，首付款及截止至2013年5月的贷款都是原告支付的，2013年5月隋婷发现原告有多条逾期还贷记录，对隋婷的个人征信产生了不良影响，就将存折挂失了，从2013年6月起贷款由隋婷按月支付。原告没有依照2006年12月6日被告白家连和原告签署过的补充协议按时支付贷款，所以讼争房应该归二被告所有。不同意协助原告办理清贷和过户手续。逾期还贷不是二被告造成的，不同意原告所有诉讼请求。 天津市河北区人民法院一审认为，经济适用住房属于政府保障性住房，需要一定的购置资格，原、被告明确知晓原告并无购置资格，仍签订《协议书》，将被告白家连的购置资格非法让与原告，利用被告隋婷名义办理贷款手续，违反了经济适用住房相关政策，扰乱了正常的市场交易秩序。现讼争房仍存在他项权，原告的主张势必影响他项权人的利益，故对原告的全部主张，不予支持。驳回原告崔立全部诉讼请求。本案宣判以后生效，当事人未在期内上诉。但崔立事后不服，向河北区人民法院申请再审。再审法院经审理认为，申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资，以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款，待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，其具体情节也不能认定为违反社会公共利益，因此应认定协议有效，双方均应受协议约束，并应依协议约定履行自己的义务。被申请人隋婷虽然未在上述两份协议上签字，但隋婷已实际签订了经济适用房买卖合同及借款合同，说明其以自己的行为认可两份协议的效力，故亦应受协议约束。最终判决诉争房屋归崔立所有。 二、大陆地区住房保障法律政策背景和司法状况 |
