|
某公司计划将某市某村农户、林地等进行整体规划和建设，从事农庄、民俗、休闲旅游等业务，期间将接受投资机构股权投资。 问：如何合法取得农户住宅、山林、耕地经营权？对于未来股权投资如何进行股权架构设计？ 二、建议 1、住宅或土地经营权可以通过合作或经营权转让方式获得。基于成本和风险控制考虑，建议核心业务所需土地等通过转让方式获得经营权，其他可通过合作方式获得。 2、可以按照投资平台-经营平台-合作社三级结构设计经营架构及股权模式，其中投资平台主要进行投融活动，并控股经营平台；经营平台进行实际经营，并积极争取政府各项扶持政策，合作社主要目的在于获得土地经营权。未来上市主体可以是经营平台或投资平台。 3、周密调研、整体规划、做好预算、规范合作。投资前，应进行市场可行性调研，在调研的基础上，请专业机构对农庄功能、布局等进行整体规划，进而进行收支测算，以确定资金投入规模、时间节点及融资需求等，实施层面应规范与农户、村及镇的合作，确保合法、明确、具体。同时注意协调政府关系，积极争取各项扶持优惠政策，充分利用土地经营权质押获得贷款，以增加资产流动性。 三、分析 （一）农民住宅及宅基地流转 根据现行法律法规，住宅与宅基地应一并转让；农村实行一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。宅基地原则上只能在农村集体经济组织内部成员之间转让，农村集体经济组织成员之外的人受让的，其权益缺乏法律保障。 因此，如将农民住宅纳入整体规划，最现实经济的方案是在村镇的支持下，与农户建立合作关系，共同出资、合作经营；其次是通过农村集体经济成员受让房屋，然后该成员以合作经营或出租方式将房屋使用权让渡给平台公司经营；以转让方式获得使用权的，经济成本较高，投资风险过大。 （二）林地流转 林地同样可以通过合作方式（入股）或承包经营权（以下简称经营权）转让方式获得其经营权，合作方式经济成本低，但不确定性和管理成本较高，经营权转让方式则相反。 另需注意的是，集体经济组织成员之外的人获得林地经营权的，需集体经济组织2/3成员同意及乡镇政府批准。 （三）田地流转 田地首要查明其土地性质，如属于耕地，则即便成功流转，也只能用于耕种，用于非农业建设的，需报批，且必须按照“占多少，垦多少”开垦新耕地或缴纳耕地开垦费。 田地流转途径同林地。 （四）投资平台与股权结构 初步设计为三层：顶层为资本运作平台（简称投资公司），可以在中心城市注册，主要进行融资和投资业务，原则上，战略投资者及机构投资者投资该平台，通过该平台间接投资实体项目。中间层为营运层（简称开发公司），宜在经营地注册，接受平台公司、经营地机构及人士投资，但由平台公司控股，以便处理与经营地政府、相关村组及合作社合作事宜，享受当地各项扶持政策，并作为承包、受让土地、房屋的法律主体及经营主体。底层为合作社，合作社由开发公司或其代理人控制，吸收村民、村委会等作为合作主体，以集中开发公司所需土地及其他资源。 另关于土地流转需注意：（1）土地性质，（2）土地权利人，（3）权利期限，（4）不得变更土地用途，（5）同集体经济组织成员在承包经营权流转中享有优先权，（6）应经发包方同意或备案，（7）及时办理登记。 律师按：农庄逐渐成为当前投资热点，但仅凭农业生产，农庄难以实现收支平衡。农庄投资的真正要点在于各地各级政府政策和财政的大力支持以及休闲旅游盈利的想象空间，但最大的想象是未来法律和政策层面对农村土地流转的进一步确认和放开所带来的土地增值。在此过程中，律师可以提供土地流转、农户合作、平台公司股权融资等方面的专业服务，使农庄投资避免可能的法律风险和经济纠纷。 lichenlvshi团队由具有财务、人事、营销、战略、金融等资质和丰富经验的专家律师组成，平均企业工作年限10年以上。我们专注于企业法律服务，但提供的不仅仅是法律服务，还有管理咨询、公司战略、企业金融等服务。 我们并非无所不能，但求在企业法律服务领域独树一帜。 法律保障安全，管理创造价值——欢迎关注微信号lichenlvshi。 |
