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1958年，北京市开始对城市私有出租房屋进行社会主义改造，当时北京确定的纳入私房社会主义改造的标准是出租15间（225平方公尺）以上的私有出租房屋。李长棉名下冰窖斜街8号私房只有间数12间，建筑面积只有195平方米公尺，无论按间数还是按建筑面积都是不够改造标准的，却于1958年被错误纳入改造，并且一错就是56年（2004年承认错改，同意撤销经租）。 上个世纪80年代，我国开始落实私房政策。1985年2月16日，原城乡建设环境保护部印发了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知（以下简称“87号通知”）。87号通知第二条规定：“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了房屋（包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的）应按政策实事求是地给予纠正。” 87号通知发布将近20年后，2004年1月13日，北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》，提出对李长绵名下冰窖斜街8号的12间被错误纳入改造的房屋予以纠正。但该通知同时说明，不发还原房，而要求对该12间房屋估价，从北京市落私办“文革产”专项经费中支付（补偿）。 现在要讨论的问题是：2004年1月13日，北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》后，东城区冰窖斜街8号房产的所有权人谁？ 李长绵（1992年去世）的儿子李会义认为，自己作为李长绵的继承人，是东城区冰窖斜街8号房产的所有权人。而政府方面则认为，东城区冰窖斜街8号房产曾于1989年前后被登记到原崇文区房地产管理局名下，属于公产房。但政府方面始终未能提供原崇文区房地产管理局作为所有权人的房屋所有权证，而仅仅向法院出示过原崇文区房地产管理局1989年前后办理房屋所有权登记时的一份房产平面图和一份房屋登记表。而李会义则持有1951年北京市人民政府地政局为李长棉颁发的换字第25233号房地产所有证的复印件（原件在东城区房屋权利局或北京市国土资源局东城分局）。 我个人认为，即使原崇文区房地产管理局1989年前后办理房屋所有权登记的程序是符合规定的，并且取得了房屋所有权证，然而根据正当原因理论，当2004年1月13日北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》后，其房屋所有权登记及房屋所有权证即告失效，因为其取得房屋所有权登记及房屋所有权证的基础——经租—消失了，原崇文区房地产管理局房屋所有权登记成为无源之水、无本之木，当然要归于无效。而李会义则因继承对东城区冰窖斜街8号房产享有事实物权。因此，在不涉及善意第三人的情况下，在李会义和政府之间，当然应当保护事实物权人的真实、合法的房产所有权。 从不动产物权权属认定的裁判规则看，我不认为这是一起非常复杂的案件。但是，根据北京市的法院处理类似案件的惯例，这个案件一旦起诉到法院，恐怕法官还是要以历史遗留的落实私房政策性质的纠纷或政策调整为由，裁定不予受理或者驳回起诉。这结果是令人很痛惜的。 |
