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只是，由于法律物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力。换言之，法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性，而事实物权人欲取得法律的认可和保护，其就必须举证推翻法律物权的正确性推定，证明事实物权的正确性。本案中，吴重凡取得了诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑磊提交的协议书、购房款发票等相关证据，可以确认吴重凡取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑磊的委托，吴重凡作为受托人负有将诉争房屋返还给郑磊的义务，郑磊才对该房屋享有事实上的所有权。依据前述事实物权人的真实权利优先保护的原则，郑磊有权要求吴重凡注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑磊名下。吴重凡辩称其已取得了诉争房屋的权属证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，吴重凡对诉争房屋享有的法律上的所有权，是基于郑磊的委托行为而产生的，郑磊自身则享有事实上的所有权。现因吴重凡拒绝承认郑磊对诉争房屋享有权利，郑磊依据协议书请求确认恢复其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，原审判决确认诉争房屋归郑磊所有是正确的，故对吴重凡的上诉请求，本院不予支持。” 又如（2015）三中民终字第15146号民事判决书： “本院认为：我国《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。本案中，根据保利大厦于2004年6月10日作出的《关于麦子店房屋产权归属的说明》载明，“为确保售房工作正常进行，当时以大厦房管办职工王顺利的名义办理了5-202#房屋产权证。因此，以上房屋产权仍属保利大厦有限公司。”王顺利在上述文件的经办人处签字认可。保利大厦于2002年6月6日作出的内部呈批件中亦写明“因5-202住户不参加本次房改，建议拟以保利大厦房管办王顺利名义办理5-202房屋产权证。”王顺利在承办人处签字确认。根据上述证据，可以认定王顺利当时作为承办涉案房屋权属办理事宜的房管办工作人员对涉案房屋的产权登记办理在自己名下的原委始末是清楚知晓并同意的，且在此前及此后至今长达十余年的时间里，涉案房屋一直由保利大厦安排的其他人员居住使用，除房屋登记在王顺利名下外，其实际上并未取得对该房屋控制使用、收益、处分的相关权利，结合涉案房屋系由保利大厦于1993年即从案外人处出资购买的情况，原审法院认为现有证据已经形成证据链，足以确定涉案房屋的实际权利人系保利大厦，并据此判令王顺利协助保利大厦办理房屋过户登记手续是适当的，本院予以维持。” 从以上4份关于不动产物权确权的民事判决中可以归纳出如下的裁判规则： 第一、物权（不动产物权）分为法律物权和事实物权。事实物权是指由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。 第二，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。 第三、在涉及善意第三人利益的情况下，应当优先维护法律物权的公信力。 第四、事实物权人可以直接提起确认不动产物权（这里限于房产，土地使用权或其他自然资源的不动产物权确权的程序要复杂）的民事诉讼，而不必先行提起撤销不动产登记（法律物权）的行政诉讼。因为在本质上，不动产登记仅仅是物权公示的形式，本身并不具有赋权效力，不动产物权产生的真正基础在于继承、买卖、合法建造等行为或事实。所以，在某种意义上，我们可以说，你登记或不登记，事实物权都在这里。 而在事实物权保护的背后，隐含着一个可以追溯至罗马法的“原因理论”。罗马法认为，所有权的取得和转移须基于一项正当原因( iusta causa) ，罗马法上的原因包括买卖、赠与、清偿债务、消费借贷等，这些原因构成了所有权取得与移转的正当性依据。当正当原因缺失时，权利取得即归无效。（陶丽琴、陈永强：《不动产事实物权的适用与理论阐释》，载《现代法学》2015年第7期） 因此，在不动产物权变动的原因行为被确认无效或被撤销的情况下，不动产物权变动即丧失了合法性基础，原物权人仍然享有事实物权。 在研习了关于事实物权和正当原因的理论和案例后，我们来分析一处被撤销经租的房产的所有权应当如何认定。这个案例是这样的： 北京市东城区冰窖斜街8号（旧冰窖胡同29号）房屋原为李长棉的私有房产。1951年，北京市人民政府地政局为李长棉颁发了换字第25233号房地产所有证，载明权利人姓名李长棉，坐落第六区冰窖胡同二十九号，面积叁分玖厘肆毫，间数12间，建筑面积195平方米公尺。 |
