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定金是依据书面约定，为担保债务的履行，由一方当事人在合同订立时或者订立后履行完毕前，向另一方当事人支付的一定数量的金钱或其他替代物。定金是债的担保方式之一。 理论上，定金的种类有证约定金、成约定金、解约定金、立约定金和违约定金，而我国现行法律明文规定了后四种定金。其中，《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》（以下简称为《担保法司法解释》）第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《合同法》的规定。”该条规定的定金，一般被视为“解约定金”。 《担保法司法解释》第117条规定的“解约定金”适用的法律后果是，交付定金的一方可以抛弃定金以解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金以解除主合同，也就是得以丧失或者双倍返还定金的代价行使单方解除主合同的权利。但“解约定金”的适用应当满足什么条件？是否当事人约定了定金合同或条款并交付了定金，该定金就具备“解约定金”的性质，一方即可据此享有并行使“解约定金”的单方解除主合同的权利？如何理解《担保法司法解释》第117条规定的“按照合同的约定”？ 举个常见的案例来说明问题。房屋买卖合同中，双方已签订合同，为担保合同的履行，买方向卖方支付一笔定金，但合同并未明确约定定金的性质和效力。后因房价大涨，卖方不愿卖房。此时，已收受定金的卖方，能否双倍返还定金以解除合同？《担保法司法解释》第117条中“按照合同的约定”应该怎么理解？它是指合同须明确约定该定金具备“解约定金”的效力，卖方才可据此享有单方解除权？还是指只要合同中约定了定金条款并支付了定金即可？ 以下从理论和司法实践两方面来说明问题。 一、理论上的解释 对于上述问题，尤其《担保法司法解释》第117条“按照合同的约定”的含义，现行法律并未明确规定。但从法律条文的文义上解释，“按照合同的约定”也就是双方须按照合同的约定来行使权利，如果合同约定了当事人可以抛弃或者双倍返还定金以解除合同的，则可据此行使单方解除权，该定金具备“解约定金”效力；但如果合同未作此约定的，则无“解约定金”效力。作此理解为宜。 二、司法实践中的认定 上述为理论上的解释，然而司法实践中，法院的认定又是怎样的。笔者检索到以下五个典型案例，可作为参考。 案例一：莆田市中级人民法院（2014）莆民终字第787号民事判决。该院认定：因双方没有约定以定金处罚方式解除合同的解约定金条款，而《担保法司法解释》第117条的适用是基于合同有明确约定解约定金为前提，故上诉人已双倍返还定金、合同因此已解除的上诉理由不能成立。 案例二：嘉兴市中级人民法院（2011）浙嘉民终字第227号民事判决。该院认定：适用《担保法司法解释》第117条的规定解除合同，须有双方当事人“合同的约定”这一条件。本案中，合同约定的定金并非为解除合同而约定，故属于违约定金而非解约定金，上诉人以双倍返还定金为代价主张解除合同，没有依据。 案例三：宁波市中级人民法院（2011）浙甬民二终字第143号民事判决。该法院认定：双方协议约定，如收受定金的一方违约，则退还对方定金10万元，并支付违约金10万元整；如支付定金的一方违约则对方将定金10万元视作违约金不再退还。据此，应认定协议约定的系违约定金。根据《担保法司法解释》第117条规定，如果合同双方约定了解约定金，则当事人可以丧失定金或者双倍返还定金为代价，解除主合同。因本案双方当事人约定的是违约定金，而非解约定金，故上诉人主张以丧失定金为代价解除主合同，于法无据。上诉人应当履行协议约定的义务。 案例四：延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民四终字第105号民事判决。该法院认定：双方约定“如有反悔双倍返还订金”（笔者注：应为“定”），依据《担保法司法解释》第117条规定，上诉人在被上诉人尚没有履行付款义务之前可以双倍返还定金为代价解除该房屋买卖合同。该院认为双方关于“如有反悔双倍返还订金”的约定属于“解约定金”的约定，进而支持了上诉人享有合同解除权的主张。 案例五：嘉兴市中级人民法院（2012）浙嘉民终字第80号民事判决。该院认定，根据《担保法司法解释》第117条规定，如双方当事人在合同中对解约定金进行了约定，当事人可以丧失定金或者双倍返还定金为代价解除合同。双方合同约定，被上诉人中途悔约的，应在悔约之日起3日内双倍返还。。。。。。。关于合同条款中“悔约”的理解，该院认为应解释为解除合同。双方合同约定交付定金的一方可以抛弃定金为代价而解除合同；对方亦可以双倍偿还定金为代价以解除合同，且约定提出解除一方负有通知义务，故涉案合同约定的定金为解约定金。该院支持了上诉人有权解除合同的主张。 以上五个案例中，争议焦点都是合同是否将定金约定为“解约定金”，当事人是否享有合同单方解除权。如果双方未明确将定金约定为“解约定金”或者约定不能被解释为“解约定金”的，就不能适用《担保法司法解释》第117条规定以解除合同，例如前三个案例。但如果双方明确约定“解约定金”或者约定可以被解释为“解约定金”的，就可以适用《担保法司法解释》第117条规定以解除合同，例如后两个案例。可见，“解约定金”的适用须以当事人的约定为前提。 上述五个案例均为各地中级法院的二审终审判决，具有一定的参考价值。笔者未能检索到最高法院和各地高院此类比较典型的案例。但上述五个二审终审判决已大致反映目前我国司法实践中法院对《担保法司法解释》第117条的理解和适用情况。 另外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第22条规定：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”第23条规定：“当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。”“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。”从这两条规定看，北京地区法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，只有合同约定了定金为解约定金的，才会被视为解约定金。 小结 |
