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据天津媒体《每日新报》4月8日报道，有房产中介人员从市民手中签订买房合同，再转手出售，卖房者提出解除合同。天津滨海新区人民法院塘沽审判区，最近对17件类似案件做出了判决，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。然后，相关媒体将该法院的判决概括为为“天津首判：以炒房为目的的购房合同无效”。 在楼市多项政策出台期间，天津法院做出的这一判决，无疑是扔下了一枚重磅“炸弹”，立刻引发舆论哗然。而相关媒体对该则新闻的解读又将喧嚣不止的民情直接引燃“沸点”。 很多民众认为今后大家买卖房产，只要找出双方当事人带有“炒房”的目的，那么，所签订的购房合同就会立刻被推翻，即一切“炒房合同”皆无效。因此，不少法律界、媒体界人士对此判决纷纷发出抨击，认为此次法院的判决无疑是一种“公权力干涉契约自由”的行为，政府和司法机关存在“缘心论罪”之嫌。 然而，事实真相并非如此。事实上，在房价暴涨的今天，由于房产中介两头通吃、垄断房源、抬高房价、无序竞争等等恶劣行为，早已让市民怨声载道，所以，天津滨海新区的法院对于该案的判决是不仅合法合理，更是正能量满满。只不过是一些意欲“博人眼球”的“标题党”不负责任的言论，造成了此次民声沸议。 首先，网络上陈述的判决书“依法认定合同不成立“，这句话本身就是站不住脚的。因为根据我国民法理论，合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。所以，合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。由此可见，只要订立合同的双方当事人达成合意，合同就已成立。而合同成立并不意味着合同生效，生效是指在已经成立的合同在订立合同的双方当事人之间产生法律约束力。所以法院对本案的判决只能是对合同是否有效或是部分有效的判决，而根本不可能牵扯合同是否成立的问题。当然，笔者认为法院的判决书应该不会出现这种错误，而网络上的陈述应该是有关媒体法律常识的欠缺所导致的误读。 其次，天津滨海新区法院塘沽审判区对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，是针对个别房产中介的因违反“居间合同”所要求的诚实守信而进行的炒房行为，而不是要对所有房产买卖合同中带有“炒房”目的的当事人主观心理进行否定。 房产中介为房屋买卖双方提供的是居间服务，赚取的只是居间服务费。然而，在高房价时代，不少房屋中介及从业人员利用自身掌握的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。当卖房人发现陷入炒房人的圈套，拒绝履行合同时，中介人员就会以违约为由起诉，并索要高额违约金。由此可见，法院在判决中认定此类中介买房合同无效，是以“签订买卖合同并非是中介的真实意思表示”为由是正确的。 因为房产中介进行高价转售的行为，已经从最开始的提供居间服务转变为“自我代理”，不仅接受着买家的委托，又去进行“坑”买家，又拉长了房屋买卖的周期，使卖房人(特别是换房者)面临房价上涨的风险。如果在签订合同时，房产中介的高价转售的真实意思要是表示出来的话，那么房屋的买卖双方又怎会与他签订合同？ 再次，“契约自由”是市场经济的基础，也是整个民法的基石，并且刚刚通过的《民法总则》，总体上是弘扬“合同当事人意思自治”原则，倡导保护契约自由。但是，契约自由的前提一定是该民事行为“不违背公序良俗“与“不违反法律、行政法规的强制性规定”，所以，违反诚实信用原则、违背居间合同义务、违反职业伦理、超出中介经营范围的房产中介恶意炒房行为，司法机关即便是不予认可也并没有违背契约自由精神。 最后，中介利用职务便利，提前签约再高价转售的行为，与普通老百姓所进行的单纯的“炒房”行为还是有本质的不同。因为前者违背诚实信用原则，违反居间合同义务，违反职业伦理，超出中介经营范围，坑了委托人，哄抬了房价，扰乱了房地产市场，它带来的危害要比单纯投资“炒房”导致的后果严重的多，所以司法机关对其完全没有必要姑息。 实际上，房产中介这种“加价再卖”的问题，一直很猖獗。据悉，上海市就专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定，并且之前，不少地方判决认定，中介的这种行为违背居间合同义务，必须返还“差价”。而此次天津滨海新区人民法院塘沽审判区对这类17起房屋买卖合同案子判决无效，还是全国首例。它不仅带有标杆性质，还是鲜明的信号，意味着目前正在升级中的房产调控治理手段，房地产中介市场已经成为重点整治对象。所以，个别中介利用信息优势，躲在“合同”的保护伞下，肆无忌惮地垄断房源，抬高房价的时代已经快要结束了。 总之，个别媒体所解读的“炒房合同无效”只是针对房产中介违背诚信原则高价转售的行为，而绝不是司法机关要对以后所有买房合同进行主观审查，粗暴地一刀切地认定什么样的“买房心理”是炒房、什么不是，进而宣布合同无效。 |
