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房产监管等部门也要加强对房屋交易行为的监督管理，明确房屋买卖合同、居间合同的标准范本，为民众提供审核保护。 房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，天津市滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。 笔者以为，应该从法律和经济两个角度评判天津的这些案例。“炒房者”貌似提供了中介服务，却又成了合同的当事人，从实质上介入了合同，且准备通过倒手赚取房屋交易差价。“炒房合同”也不是法律意义上的房屋买卖合同，合同法第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十三条规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。房屋属于特殊的标的物，其所有权的转移必须依房地产管理法等法律的规定办理产权登记。在“炒房合同”中，约定允许过户给第三方即实际买房人，最终由实际买房人支付价款，由卖房人与实际买房人办理过户手续。“炒房者”没有购买房屋的真实意思，也不是真正的买房者，只是一个利用信息优势和熟悉房屋交易流程优势倒房的逐利者。“炒房合同”不具备房屋买卖合同或者居间合同的要件、特征，法院确定“炒房合同”不成立是正确的。 从经济角度看，在主流炒房行为或对房地产市场影响最大的炒房行为中，炒房者大都是真实的购房者，所签订的购房合同也是真实有效的，他们往往还取得房屋的产权手续。天津的这些案例确定的炒房行为只是一种中介倒房赚差价的行为，不是传统意义上的炒房行为，对此类中介炒房行为即便有所遏制，对全面遏制炒房行为的贡献也有限。要从根本上遏制炒房行为，还须利用法律、政策手段综合调控。 天津的案例带给我们的教训是：无论是卖房还是买房，都要多个心眼，多一点维权意识，多研究研究合同的性质和内容，别掉入中介炒房者设下的圈套，吃了亏。同时，房产监管等部门也要加强对房屋交易行为的监督管理，明确房屋买卖合同、居间合同的标准范本，为四不像的“炒房合同”划出红线，并在登记环节严格把关，为民众提供审核保护。 |
