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近年来，“产权式商铺”分割销售模式作为一种新型的物业销售方式，因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而倍受开发商和投资者青睐。但作为新生事物，产权式商铺火爆销售的同时，因其相关机制不成熟、不完善从而引发群体性诉讼纠纷越来越多，且此类纠纷涉及开发商、业主、实际承租人等多方利益，法律关系非常复杂。因此，研究产权式商铺相关法律问题，具有重大的现实意义。 一、 产权式商铺概述 （一）产权式商铺的概念及种类 产权式商铺最早兴起于20世纪70年代欧美发达国家。近年来，这种所有权和经营权分离的房地产商铺产品形式迅速兴起于国内一些发达城市。它的典型运作模式是先由地产商开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。[1] 在实践中，产权式商铺主要有两种形式：一种则是“独立产权式商铺”，即开发商对敞开式卖场进行物理形态分割，商铺间以内隔物理墙等形式予以区分。小业主拥有分割部分的独立产权，商铺的业主可以自营，也可以出租或交由开发商或其他经营公司包租；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商将开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙隔离，且不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限委托经营，委托经营期间往往对各小商铺进行重新布局或合并使用。 （二）产权式商铺经营模式形成的原因 开发商将开放式卖场分割成众多小单元进行出售，目的在于以较低的投资风险和较小的投资成本来谋求投资回报的最大化。随着现代社会经济规模的持续增长，现代大型购物商场不断涌现，但大型商业项目的投资额巨大，动辄数亿甚至上十亿，而我国，开发商投资房地产项目的自有资金常常仅为5％左右，开发商必须广泛融资才具备开发实力。如一个产权式商铺项目开发完成后，采取只租不卖的营运模式，开发商大约要二十年甚至更长的成本回收期。在如此长的期间内，开发商要抵御经济危机、政策规划变动、经营失败、楼市贬值等各种风险。如房地产开发商将大型商业项目分割成众多较小单元，以相对较小的成本投入需求的噱头来吸引众多中小投资者，在使自己获得较高的利润回报的同时，又实现了快速回笼资金的目的。更重要的是，房地产开发商完成项目开发后，与投资者签订协议，交由管理公司进行统一经营，在收回投资成本后全身而退，无须承担任务的市场风险。如此，使得房地产开发商对产权式商业项目这种开发模式“情有独钟”。同时，开发商引入了第三方经营公司对商业项目进行统一经营后，开发商只起到中介作用，开发商与承租商便在法律上分割开来，成功实现了对售后包租禁止性规定的规避。 二、产权式商铺的权利类型分析 关于产权式商铺是否成立独立物权以及是债权还是物权的争议，随着我国部分城市房管部门对产权式商铺予以登记发证而暂告终结，但对于产权式商铺的权利类型问题却仍存在争议。归结起来，主要有两种观点： 1、建筑物区分所有权说。按照我国通说，建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。我国《物权法》第 70 条的规定亦持此观点。日本、德国及我国台湾地区的立法与学说中, 建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是, 考察其是否具有结构上和利用上的独立性，即所谓的“物理性墙壁”。从我国有些城市明令禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记的做法来看，显然是持此种判定标准。对此，有学者认为应与建筑物之用途联系起来综合判定各区分部分成为专有部分所需遮蔽性的有无及程度，虚拟产权式商铺虽无遮蔽性，但就其特定商业用途来说，其结构式和使用上的独立性是显然的，因此产权式商铺是一种特殊的建筑物区分所有权。[2] 2、按份共有说。所谓按份共有，是指各权利人按其占有份额对共有财产享有权利和分担义务的共有。在实践中，产权式商铺的划分方式，不是进行物理形态的空间分割，而是商铺所有权量的抽象分割，而这正符合民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求。据此，有学者认为“投资者名为购房实为认购卖场份额的行为，应认定为按份共有关系”。[3] 笔者认为，对产权式商铺的权利类型界定应区分产权式商铺的类型。“独立产权式商铺”，因存在物理形态分割界限而具备结构上和利用上的独立性，其形态和利用上均符合传统建筑物区分所有权理论，故其权利类型应为建筑物区分所有权。而“虚拟产权式商铺”，因不具有物理形态上的构造独立性，如理论上不加以区分而简单将其定性为“区分所有权”，将无法解决现实中小业主要求独立分割商铺的尴尬。“虚拟产权式商铺”实际为一个权属单元的所有权量的抽象分割，将其权利类型界定为按份共有，利于解决实践中产权式商铺的统一经营和个体物权的冲突，为立法规制提供理论依据。 三、产权式商铺法律关系现状分析 产权式商铺运作模式一般涉及开发商、小业主（投资者）、实际经营商、管理公司、担保方、银行等多方当事人，法律关系远比一般房产买卖复杂。具体来说主要有以下几种法律关系： （一）买卖合同法律关系 投资者就购买商铺与开发商签订《商铺买卖合同》后，双方即成立买卖合同法律关系。在该法律关系中，开发商的主要义务是如约交付商铺，且承担瑕疵担保责任。而投资者向开发商支付商铺价款后取得商铺产权。与一般房屋买卖法律关系相比，该法律关系有其特殊性：第一，一般房屋买卖追求的是房产价值，而产权式商铺交易则追求投资、经营收益，因此产权商铺的实际价值受市场波动和时间影响较大；第二，投资者购买商铺后须将商铺租赁给开发商或开发商指定的第三方，因此在产权式商铺模式中，投资者住获得商铺的有限所有权；第三，产权式商铺具有房产证券化的特征。 （二）租赁合同法律关系 投资者购得商铺后，不是用于自己经营，而是将商铺租于开发商或第三方经营，因此投资者和开发商或实际经营第三方之间就发生了租赁法律关系。业主的主要义务是交付商铺，主要权利是收取约定的租金。由于产权式商铺经营模式的特殊性，投资者购买带租约的商铺或委托出租存在一定的投资风险，表现在：第一，我国商业用房的权利期限为40年或者更长，而根据我国合同法的规定，租赁期限最长时间不得超过20年，目前产权式商铺租期普遍是10至20年，租赁期满后，如何处理商铺或继续保证投资回报率必将引发纠纷；第二，因开发商在销售带租约的产权式商铺前，已经对经营模式、租赁期限、租金标准及合同解除的相关条款作出约定，故投资者须接受开发商的游戏规则，当发生争议时，很难通过解除租赁合同来收回商铺。 （三）委托经营法律关系 |
