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概要：二手房买卖中原户口迁出问题非常特殊，如果不事先在合同中做合适的限制性条款，一旦发生原房中有户口的人不愿意迁出，或无处迁出的问题，买方人将处于无计可施、束手无策的尴尬境地！ 作者：北京杨文战律师 ，其他网站使用请注明版权信息
案例：房屋内有第三人户口未迁出，卖方应承担责任 周某于2013年3月与杨某签订《房屋买卖合同》，将位于北京市西城区的一套房产出售给杨某。2013年5月双方签订《补充协议》，约定2013年11月10日前将购买房屋户口全部迁出，并于当日扣留房款中的20万元作为保证金。 2013年6月办理完房屋过户手续，周某将自己户口迁出，但是周某的前夫王某户口仍在涉诉房屋，经多次协商王某拒绝迁出户口。 这时，周某认为户口迁动属于户籍部门管理，王某不属于房屋买卖的当事人。所以周某和杨某作为合同的双方没有权利为王某设定义务。即未经王某允许代理其约定户口迁出义务，且遭王某拒绝，属于无权代理行为。根据合同法规定，无权代理应属无效，且约定内容不属于可履行条款，属于管理性条款。为此，周某诉到法院，要求认定补充协议无效，杨某返还周某与杨某多次协商退还20万押金。 杨某认为：双方共签订的为迁出户口留20万保证金的协议是协商一致签订的，合法有效。应等周某按协议约定将房屋户口全部迁出，再返还保证金。 法院审理判决 西城法院认为：周某主张《补充协议》为合同以外的王某设立了迁户口的义务属于无权代理或无权处分。对此观点，法院认为根据《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案周某、杨某在补充协议中约定由周某将全部户口迁出，现王某不同意将户口迁出，由此造成的违约责任应由周某承担，周某主张该约定属于无权代理或无权处分的抗辩意见不能成立。现周某要求杨某退还保证金的诉讼请求，缺乏依据，亦不予支持。 上诉及二审：一审判决后，周某不服，上诉至北京市第二中级人民法院。周某认为案外人户口迁出条款不属于房屋买卖合同的条款，户口迁移不影响房屋所有权的转移，故扣留20万元作为户口迁移保证金的约定不属于房屋买卖合同条款，应属无效。且原审法院依据合同法第六十五条裁判属适用法律错误，迁移户口问题非买卖合同条款，而根据合同法第五十一条，周某约定王某迁出户口，未经其同意，其亦未追认，应属无效。 杨某称：买卖房屋当时周某没有提供王某的户口本，即使现在发现有王某的户口，周某也有迁走的义务。关于20万元不是违约金，但现在还不具备给的条件。 二审法院认为：2013年5月13日的《补充协议》系周某、杨某的真实意思表示，依法成立并生效，各方均应依约履行。周某关于该《补充协议》无效的请求，无法律依据，不予支持。 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。双方在该《补充协议》明确约定，杨某预留20万元房款作为周某迁出户口的保证金，并约定该20万元的给付前提是周某将涉诉房屋内的户口全部迁出。现周某未履行完毕将涉诉房屋上户口全部迁出的义务，杨某据此抗辩拒绝支付20万元的主张，于法有据，应予采纳。 据此判决：驳回上诉，维持原判。 （以上内容整理自：2015二中民终字第05076号民事判决书） 杨文战律师提示：二手房户口问题必须有正确的处理方案 在二手买卖中，户口问题是引发纠纷的一个焦点。尤其是在购买学区房等房产时，户口问题尤为重要。 关于二手房买卖的户口最特殊的事情在于：“户口迁出问题”无法强制处理，法院不受理户口迁出的诉求，公安户籍部门也无法强制迁出户口。 基于二手房买卖户口问题的这个特性，如果双方在签订买卖合同时，对户口问题未作适当约定，又碰到卖方不愿意主动迁出户口。基本上卖方将处于无计可施、束手无策的处境 在签订合同时怎么预防这个问题呢？ 杨文战律师认为，合同条款一定要进行特殊处理：针对户口迁移问题明确约定时限，并预留高额尾款或者约定适当的违约金，是比较有效的制约措施。 虽然户口强制迁出问题法院不受理，但是如果涉及违约金等约定，法院还是可以处理的。预留高额尾款直接影响卖方利益，不迁出户口，就拿不到应得的全部房款。而合适的违约金条款，当卖方迟迟不迁出户口时，买方可主动起诉追究责任。 同时也请大家注意，就迁出户口所订的违约金如果过高，法院最终也未必认可。这方面的违约金标准，目前并无明确的法律规定，不同案件中法院掌握也不相同。因此，相对而言，预留高额的尾款比约定违约金效果更好。当然，两者一起使用最好！ |
