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李云亮说业主物权（续49） 为中国的物权法学而写：小区控制权属于小区内的全体业主（12） 文/李云亮 现如今，有不少中国人到泰国买房。 泰国法律规定，外国人在泰国不能购买独立房产，小如别墅，大如建筑物小区。 泰国法律并不排外。外国人可以购买区分所有建筑物里的单元住宅。但是，泰国法律规定，区分所有建筑物（小区），泰国业主要占51%以上份额，外国人只能在49%份额以内购买。 泰国法律中的51%对49%，那是个什么概念？那纯粹是公司控制权概念。泰国法律用51%对49%，达到小区控制权属于小区内本国业主之目的。这种制度设计，没有什么物权法理可言，最多有些政治考量。 如今，中国人在自己国家的内地购买区分所有建筑物，千万别梦想，用51%对49%，达到“小区控制权属于小区内的全体业主”之法律目的。眼下，别做这个梦。 在中国内地，一个新建小区，商品房售罄，全体购房者将开发商的全部商品房100%购买干净，小区控制权也不属于小区内的全体业主。这种情况实在令人奇怪。太没有道理！无法理喻。 举三例说无法理喻如下： 1、我一人，单独购买一处独立房产，小如别墅，大如建筑物小区。 开发商的商品房因此售罄。我，成为此独立房产的主人。开发商，要变更其大产权证书给我。即，开发商，要向不动产登记机构申请变更登记其初始登记的《不动产权证书》给我。然后，开发商拿钱离开这个原属于他的别墅或建筑物小区。 2、我数人，合伙购买一处独立房产，小如别墅，大如建筑物小区。 开发商的商品房因此售罄。我们，成为此独立房产的主人。开发商，要变更其大产权证书给我们。即，开发商，要向不动产登记机构申请变更登记其初始登记的《不动产权证书》给我们。然后，开发商拿钱离开这个原属于他的别墅或建筑物小区。 3、我数人，区分购买一处独立房产，小如别墅，大如建筑物小区。 开发商的商品房因此售罄。我们，不能成为此独立房产的主人。开发商，不会变更其大产权证书给我们。即，开发商，不会向不动产登记机构申请变更登记其初始登记的《不动产权证书》给我们。商品房售罄，开发商拿足钱之后，也不会离开这个原属于他的别墅或建筑物小区。依据《物权法》第一百四十二条，我们只是一群对开发商而言持“相反证据”的小产权人。开发商在商品房售罄之后，还能变更建筑规划，我们无法对抗。 所谓，我们只是一群对开发商持“相反证据”的小产权人，是说当我们区分购买开发商的商品房，开发商能利用法律规定，不变更其大产权，只需通知政府主管部门，在他的大产权证之下，给各个区分购买商品房的小业主登记发放小产权证即可。 无法理喻以上三种情况中那二大差别。 三种情况，都是业主拿钱购房，都是开发商的商品房售罄。开发商都拿足了本钱和利润。甚至，对比同一个商品房小区，第一种和第二种都是一次整付房款的购买方式，对比第三种散付房款的购买方式，开发商收到小业主的购房款总数可能更多。这个经验，来自于一般商品批发和零售的价差。至少，第三种区分销售商品房，其最终价款绝对不会少于第一种和第二种整体销售商品房价款。可以假设，三者销售同价。如今，对业主而言，最大问题就是，商品房小区同价不同权。 商品房小区整体出售，整付和散付的区别，仅仅是会计收款记账的区别。开发商就能从商品房销售整付与散付的区别中，歪正皆有门道，创造出绝对不同的法律效果。这不能不说，中国的开发商绝顶聪明，能玩物权法于股掌之中。 问题是，我们的物权法学正义感到哪里去了？ 即便物权法学没有正义感，开发商将商品房售罄，业主100%将开发商的商品房买干净，法律难道不会立足于生活常识，不论整付与散买，以同物同价同权的名义，承认小区控制权属于小区内的全体业主？！ 我们的“业主的建筑物区分所有权”制度理论，存在严重问题。其严重，不是书呆子问题。 （未完待续）20170822 |
