为中国的物权法学而写：小区控制权属于小区内的全体业主（8）
来源：小众的法律思考 作者：小众的法律思考 发布时间：2017-07-09
摘要：不动产区分共有法思考 建筑物区分所有 开发商 业主 大产权 小产权 李云亮说业主物权（续45） 为中国的物权法学而写：小区控制权属于小区内的全体业主（8） 文/李云亮 上文说到，商品房销售极端畸形，指商品房售罄，一个“大产权”和众多“小产权”在一个物业
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不动产区分共有法思考 建筑物区分所有 开发商 业主 大产权 小产权 李云亮说业主物权（续45） 为中国的物权法学而写：小区控制权属于小区内的全体业主（8） 文/李云亮 上文说到，商品房销售极端畸形，指商品房售罄，一个“大产权”和众多“小产权”在一个物业小区内先后登记，然后并存。这当称世界奇迹。 只要商品房售罄，开发商的“大产权”一天不注销，区分所有商品房小区控制权一天不属于小区内的全体业主，“大产权”和“小产权”利益之争，定无绝期。这也说明自1982年以来，35年了，全国这类纠纷此起彼伏，渐渐黑白道全来，永无止境。 《物权法》“第六章 业主的建筑物区分所有权”一共十四条。从第七十条至第八十三条，由第六章冠名“业主的”即知，该章全部用来规制小区内众多业主“小产权”。未见一条用以规制小区内开发商“大产权”。开发商（产权）能置身小区之内，又立足于“业主的建筑物区分所有权”制度之外，不是奇观也成奇观。 对于一个区分所有商品房小区，居然其内有为大者，又能立足于“建筑物区分所有权”法外。我们的《物权法》不以为怪，此即怪矣——这难道不值得物权法独立评论撰稿人我写一点评论调侃吗！ 不能说《物权法》没有涉及开发商“大产权”的条文。肯定地说，有。不在《物权法》第六章内！而在《物权法》“第十二章 建设用地使用权”之中。说着也伤心，对于业主“小产权”而言，《物权法》“第十二章 建设用地使用权”倾力保护“大产权”，歧视“小产权”。 《物权法》“第十二章 建设用地使用权”有直接涉及开发商“大产权”与众多业主“小产权”关系者，是《物权法》第十二章第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”对于“大产权”与“小产权”并存于一个区分所有物业小区而言，这一条没有明确小业主，的确涉及小业主。注意“相反证据”一词，涉及小业主也。 在《物权法》第一百四十二条文字里，建设用地使用权人，即房地产开发商建造了建筑物、构筑物及其附属设施，肯定他是建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人。当商品房售罄，只要开发商一天不注销他的“大产权”证书，他永远是相应区分所有商品房小区建设用地使用权人及建设用地上建筑物、构筑物和附属设施的所有权人。 当房地产开发商将商品房区分销售给购房者，众多小业主会进入开发商那块建设用地之内。 对于《物权法》而言，众多小业主只能在开发商“大产权”协助之下，从政府主管部门获得“小产权”登记。用《物权法》第一百四十二条文字描述，众多小业主只是一些对“大产权”持“相反证据”的“小产权”人。 甚至，“小产权”这个名义，都是业主自我多情。对“大产权”而言，众多小业主所持“小产权”证书，在法律上只是一个“相反证据”。“大产权”在上，小业主寄人篱下之状态，可怜至极。在这个状态下，如果“大产权”要强奸“小产权”又有何不能。如此强奸者，插建足已。 最高人民法院说：“建设单位独占整栋楼房的国有土地使用权证，小产权的房屋所有权证无整栋楼房土地使用的记录。致使小产权人不能有效对抗大产权人随意变更土地规划、进行插建等。”(注)这就是强奸。 有文汇报电子版2004年11月18日具体报道：《24层怎么成了25层？沪上一房产商变“戏法”蒙业主 层高缩水变出一层楼》）。该报道追踪始末至2005年3月1日。结果，记者徐亢美通讯员梁宗报道：《“金殿苑”业主与开发商争夺产权终审败诉 加塞层归谁仍是一个谜》。对于这些报道，看官用记者标题进行网上搜索，即可全文阅读。 总之，在“大产权”与“小产权”登记并存情况下，《物权法》对业主“小产权”的定位，相对于开发商的“大产权”而言，只是一个被降低法律地位的“相反证据”。面对法律上的这个“相反证据”，不言歧视，还有何可言。 （未完待续。20170708）注最高人民法院民事审判第一庭：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释 理解与适用》，人民法院出版社2009年6月版，第197页。
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