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一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。 二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。 原告：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行。 负责人：管银熙，该支行行长。 被告：上海东鹤房地产有限公司。 法定代表人：童彬彬，该公司董事长。 被告：陈思绮。 原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行（以下简称光大银行）因与被告上海东鹤房地产有限公司（以下简称东鹤公司）、被告陈思绮发生保证合同纠纷，向上海市青浦区人民法院提起诉讼。 原告光大银行诉称：2007年8月29日，其与两被告签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定：被告陈思绮向其借款人民币37万元（以下币种均为人民币），用于购买坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋，被告东鹤公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈思绮偿付自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元以及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；被告东鹤公司连带清偿借款本金354852.26元，偿付合同期内利息和逾期利息7843.86元（暂计至2011年6月20日）及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；两被告偿付原告律师代理费15000元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分由两被告连带清偿。 被告陈思绮未作答辩。 被告东鹤公司辩称：法院生效判决已经明确其与被告陈思绮签订的《商品房预售合同》无效，故系争《个人贷款合同（抵押、保证）》也无效，东鹤公司不应承担保证责任；且东鹤公司已经向陈思绮返还房款，无需再向光大银行还款。故请求驳回光大银行对其的全部诉讼请求。 上海市青浦区人民法院一审查明： 1．2007年8月29日，原告光大银行与被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定陈思绮向光大银行借款37万元，用于购房。陈思绮以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102房屋作为抵押物提供担保，担保范围包括利息、律师费等；贷款期限自2007年9月12日至2037年9月12日，还款方式采用等额还本付息法。东鹤公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，光大银行和陈思绮于2007年9月12日办理抵押物登记手续，光大银行于同日发放贷款。 2．2010年12月28日，上海市青浦区人民法院受理陈思绮诉东鹤公司商品房预售合同纠纷案。审理中，光大银行作为第三人参加诉讼。上海市青浦区人民法院在审理该案中认为，陈思绮和东鹤公司通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东鹤公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。据此上海市青浦区人民法院作出（2011）青民三（民）初字第79号民事判决，判决合同无效；陈思绮归还光大银行借款本金355672.35元及截至2011年3月29日的利息。陈思绮不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民二(民)终字第1370号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，光大银行收到归还的贷款820.09元。 3．光大银行为本案一审支出的律师费用为5000元。 上海市青浦区人民法院一审认为： 原告光大银行与被告东鹤公司、陈思绮签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈思绮未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，光大银行有权行使抵押权。东鹤公司作为保证人也应承担相应的保证责任。光大银行为本案支付的律师代理费为5000元，根据合同约定，此款应由陈思绮偿付，东鹤公司承担保证责任。对光大银行主张的其他律师代理费，因非本案支出的费用，故不予支持。由于光大银行的债权既有保证又有物的担保，故东鹤公司对物的担保以外的债权承担保证责任。鉴于借款合同的有效性已在前述作了认定，故保证合同有效，东鹤公司仍应承担保证责任。陈思绮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。 综上，上海市青浦区人民法院于2012年5月30日作出判决： 一、陈思绮应于判决生效之日起十日内偿付光大银行律师代理费5000元； 二、如陈思绮未履行（2011）青民三（民）初字第79号民事判决确定的归还借款本金354852.26元（2011年6月21日后的利息按合同规定计算）以及本判决第一条确定的律师费5000元，光大银行可以与抵押人陈思绮协议，以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人陈思绮所有，不足部分由陈思绮清偿； 三、在陈思绮提供的抵押物不足以清偿全部债务时，由东鹤公司对不足部分债务承担连带清偿责任。东鹤公司承担保证责任后，有权向陈思绮追偿。 光大银行、东鹤公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。 上诉人光大银行上诉称：1.根据贷款合同约定，债权人为实现债权所支出的律师费应由债务人承担，保证人承担担保责任。2．光大银行有权向被上诉人陈思绮及东鹤公司主张因逾期还款导致的自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元。3．东鹤公司是贷款的实际使用人，与陈思绮构成共同侵权，应与陈思绮共同向光大银行承担连带清偿责任，不应适用“先物的担保，后人的担保”的原则。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判支持其一审的诉讼请求，上诉费用由陈思绮与东鹤公司承担。 上诉人东鹤公司上诉称：1．上诉人光大银行与被上诉人陈思绮的贷款合同已解除，东鹤公司不应承担保证责任，且光大银行并非善意，其抵押权不应受到保护。2．生效判决认定房屋预售合同无效，系争房屋归东鹤公司所有。3．光大银行支付的律师费不应由其承担。请求二审法院：1．撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回光大银行对其的诉讼请求；2．由光大银行与陈思绮承担本案上诉费用。 |
