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关于青岛德辉公司一方未经天择共一公司同意将讼争项目土地使用权及项目公司股权进行抵押、质押的问题。2008年9月27日各方补充协议（二）第四条约定，为了不损害天择共一公司的合法权益，该项目下的权益（含土地使用权）在抵押或质押时，必须提前如实向其告知；在此前提下，北京明宇公司、天择共一公司不得阻止目标公司进行银行项目开发贷款等。根据上述协议，青岛德辉公司一方在将项目公司进行抵押质押前应当如实告知天择共一公司。而青岛德辉公司一方在讼争土地解除查封及相关停止付款函发出后，随即将项目公司土地使用权及部分股权进行了抵押和质押，该抵押质押行为没有证据证明已经提前告知天择共一公司，且上述担保至今尚未解除，违背了合同履行的诚实信用原则，增大了合同履行风险，损害了天择共一公司的合同利益，但考虑到双方互有违约，根据《合同法》第一百二十条之规定，应各自承担相应责任。 至于青岛德辉公司认为天择共一公司土地证办理迟延，土地使用年限及起始时间与约定不符，青岛明宇公司原股东抽逃出资等违约行为给青岛德辉公司造成巨大损失，应在未付款中扣减的问题。一审法院认为，土地证的办理时间及使用权范围、土地出让期限等问题因属于政府部门行政行为所涉范畴，民事主体无权对政府行政行为内容进行约定，故不宜据此认定各方是否构成违约。实际上，青岛德辉公司提出的损失问题、扣减未付款等抗辩，目的在于吞并或抵销天择共一公司的诉讼请求，属于实体权利的主张，超出了诉讼抗辩范畴。在未提出反诉的情形下，不予审理。 （三）关于诉讼主体与责任承担问题。《债权转让协议书》明确约定北京明宇公司将对青岛德辉公司、青岛御水公司和青岛明宇公司2080万元债权转让给天择共一公司，天择共一公司有权以自己的名义对青岛德辉公司、青岛御水公司和青岛明宇公司行使上述债权的追索权。《债权转让协议补充说明》中，又进一步明确了上述权利，因此可认定北京明宇公司已经将《股权转让协议书》及相关协议中的合同权利全部转让给了天择共一公司。该《债权转让协议书》于青岛中院审理过程中天择共一公司已经向青岛德辉公司出示，在本案审理中青岛德辉公司对于真实性予以了确认，且相应的《债权转让协议补充说明》也已经双方当事人质证，可以认定该债权转让已经通知青岛德辉公司。因此，由天择共一公司作为本案原告行使《股权转让协议书》中的合同权利符合法律规定。关于青岛御水公司与青岛明宇公司的责任问题，2008年9月27日各方签订的《补充协议书（二）》第五条明确约定，青岛德辉公司、青岛御水公司和青岛明宇公司对今后天择共一公司的股权转让价款承担连带责任，该约定系当事人真实意思表示，符合法律规定。因此，对于项目剩余转让款的偿付，青岛御水公司、青岛明宇公司应与青岛德辉公司承担连带责任。 据此，2013年3月15日，一审法院作出（2012）鲁民一初字第11号判决：（一）青岛德辉公司支付天择共一公司项目转让款3480万元；（二）青岛御水公司、青岛明宇公司对上述付款义务承担连带责任；（三）驳回天择共一公司其他诉讼请求。案件受理费462628元，由天择共一公司负担296308元，青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司负担166320元；案件保全费5000元，由天择共一公司负担。 青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回天择共一公司的全部诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：（一）一审法院片面强调按项目地上建筑面积67500平方米计算转让价款总额，显失公平。在计算转让价款时，首先要明确当事人的交易目的和转让标的是什么。在所有的关于转让标的的内容中，均没有规划建筑面积的约定，因为政府规划部门批准的是容积率，而规划建筑面积是根据土地面积和容积率计算而来。转让价款的确定，跟土地面积有关，跟规划容积率有关，但跟规划建筑面积没有直接关系。房地产开发项目的核心是建设用地使用权，确定土地使用权价值的核心指标是土地面积、土地用途、出让期限等，在土地面积较合同约定减少5.6%的情况下，该土地使用权的价值必然减少。同时，容积率增加必然要向政府补缴土地出让金。也就是说，表面上看规划建筑面积还是67500平方米，但实质上转让标的的内容已经发生了极大的变化。一审法院对此不加分辨，仍然按67500平方米，按2650元每平方米计算转让标的款，只把超出67500平方米的部分，作为合同约定的收益分成处理。这直接导致青岛德辉公司一方面遭受了土地面积减少的损失，另一方面要承担补缴土地出让金的代价，而天择共一公司却仍然可以按照合同约定的转让标的收取转让价款，结果显然错误。正确的计算方法应当是，土地面积按12751.1平方米，容积率按5.0计算，规划建筑面积为63755.5平方米，转让总价款按固定单价2650元×63755.5=168950750元，较一审法院认定的减少9849250元。（二）一审法院对《股权转让协议书》第7.2条理解有误。67500平方米是算出来的，是土地面积13500平方米和容积率5.0之积，而真正的转让标的是土地面积和容积率。双方对规划建筑面积变化的约定内容是指针对容积率调整所引起的规划建筑面积改变，并没有考虑土地面积变化，其预设的前提是土地面积不变。青岛德辉公司在签订协议时，也根本预见不到土地面积会大幅减少。2007年5月9日青岛德辉公司与天择共一公司所签《补充协议》第4条有“项目建筑面积按照规划部门批准的容积率小于5.0（67500）平方米进行设计报批，最终以规划部门批准的建筑面积计算项目标的款”的内容，同样可以说明当事人约定的是容积率的改变问题，不涉及土地面积的变化。事实上，后来当事人已经发现土地面积将大幅减少，因此在2009年6月29日项目已取得《建设工程规划许可证》，其中载明地上建筑面积75825平方米的情况下，2009年7月10日，青岛德辉公司与天择共一公司签订《备忘录》，约定“根据《股权转让协议》之约定，在取得《建设工程规划许可证》5个工作日内商定标的款总额。由于……具体土地及建筑面积无法确定，我公司待17#土地证办理完毕，土地及建筑面积最终确定后再商定标的额总款”。如果按照一审法院对合同条款的解释，在规划许可证已确定规划建筑面积的情况下，直接确定标的款总额就可以，根本没有必要再签订这样一份备忘录。所以，规划许可证发出后，当事人不确定标的款总额，却签订备忘录作出上述约定的事实说明，67500平方米将要因为土地面积的减少而调整。一审法院的认定，违反了《合同法》第一百二十五条的规定。（三）实际取得的项目土地使用权期限较合同约定少两年九个月，应当相应调减标的款总额。根据《股权转让协议书》第5条5.10约定“目标公司取得的该地块的《国有土地使用证》所确认的土地使用权期限，即使从2004年1月1日起计算，住宅不应少于70年，商业不应少于40年”。而青岛明宇公司实际取得的住宅使用权期限到2071年4月1日，商业用地使用权期限到2041年4月1日，较合同约定均减少两年零九个月。项目的核心权益是建设用地使用权，而建设用地使用权作为用益物权其价值主要由土地面积、用途、使用权期限决定，使用权期限减少，价值必然相应降低。天择共一公司不能兑现合同承诺，转让的标的物不符合合同约定，应当相应调减转让款总额。青岛德辉公司提出该主张是在行使抗辩权，不需要通过反诉才能主张。国有建设用地使用权是用益物权，属于民事权利，一审法院认为当事人不能约定土地出让期限不妥。一审法院一方面作出实体认定，另一方面以没反诉为由表示不审理，自相矛盾。（四）青岛德辉公司支付的土地出让金应当从标的款总额中予以扣减。《股权转让协议书》第8.6条约定“取得土地使用权所承担的付款义务超出了民事调解书的规定，超出的义务和款项由转让方承担”，第14.2条约定“青岛明宇公司取得《国有土地使用证》时所应缴纳的契税等全部税费均由转让方承担”。青岛德辉公司基于《土地出让合同》及两份《变更协议》等，依法缴纳了土地出让金和契税。一审法院认为“可视为系因讼争地块提高容积率、增加地上建筑面积等超出67500平方米部分所应补缴的土地出让金及契税，可在将来各方进行收益分成时再计算扣除”。问题是，前述《土地出让合同》是为了办理一直没有能够发证的一部分土地手续而签订的，缴纳的土地出让金是针对整个5.94容积率而不是仅针对容积率从5调整到5.94增加的部分。在现有土地面积下，计算出67500平方米的规划建筑面积，容积率不是5而是5.294，既然一审法院按67500平方米计算转让款总额，当然要把容积率从5增加到5.294对应的这一部分出让金进行抵扣。而一审法院对此未予抵扣，显失公平。另外，青岛明宇公司为办理土地手续还多交了300万土地款，一审法院认可缴款事实，却认为该款由天择共一公司承担证据不足。该300万元支出也是土地出让金，应当依据《股权转让协议书》8.6条进行扣减。（五）适用法律错误。表现在：1、天择共一公司和北京明宇公司抽逃青岛明宇公司的注册资金，违反合同约定，其抽逃的注册资金应直接在转让款总额中扣除。青岛明宇公司原为北京裕华投资有限公司（以下简称北京裕华）及孙立明共同出资1000万元设立而成，北京裕华和孙立明在完成验资后5日内毫无理由的将1000万出资全部转出，显然是抽逃出资。北京裕华、北京明宇公司、天择共一公司是关联公司，实际控制人均为孙立明。《股权转让协议书》5.4条约定“转让方对目标公司认缴的注册资本已经全部实际到位，且不存在任何虚假出资、抽逃注册资本等侵犯目标公司利益的不当行为”。7.1条约定“标的额总价款包括股权转让价款和目标公司特定项目资产权益转让价款两部分”。基于上述约定，应将抽逃的1000万元从转让款总额中扣除，或者在天择共一公司补齐注册资金之前，拒绝支付1000万元转让款。一审法院认为青岛德辉公司未提出反诉而不予审理，适用法律错误。2、关于债权转让的通知问题。债权转让的通知按法律规定应当是转让人作出，一审法院将天择共一公司的起诉行为视为通知，属适用法律错误。 |
