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又查明：2011年8月24日，北京明宇公司作为转让方，天择共一公司作为受让方签订《债权转让协议书》约定：1、北京明宇公司将2080万元债权中北京明宇公司的权利转让给天择共一公司，天择共一公司同意受让。2、本协议签订并生效后，天择共一公司有权以自己的名义对青岛德辉公司、青岛御水公司和青岛明宇公司行使上述2080万元债权的追索权。 2012年7月8日，北京明宇公司与天择共一公司又签订《债权转让协议补充说明》约定：1、《债权转让协议书》第一条“2080万债权中甲方的权利”包括2080万元现金债权、北京明宇公司依照持股比例应得的其他收益、利息和违约金等一切待实现的合法权利。2、上述权利由北京明宇公司全部转让给天择共一公司。相应的，北京明宇公司不再以自己的名义对青岛德辉公司、青岛明宇公司和青岛御水公司进行追偿。 再查明：2012年9月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与青岛明宇公司签订了一份《国有土地使用权出让合同》，双方就出让讼争海泊河16#地块与17#地块之间601.8平方米土地事宜达成一致。根据该合同约定，出让宗地用途为城镇住宅用地0.05233公顷、商服用地0.00785公顷；建设用地使用权出让年限为城镇住宅用地70年、商服用地40年，出让年限自2001年4月2日起算；地上建筑面积3567.01平方米，其中城镇住宅建筑面积3101.73平方米、商服建筑面积465.28平方米；出让价款为12428924元。2013年1月18日，青岛市国土资源与房屋管理局与青岛明宇公司又签订了两份《变更协议》，分别对讼争海泊河第16#、17#地块的土地面积、地上建筑面积、出让年限等进行了变更，对于因宗地土地面积减少、地上建筑面积增加及出让年限缩短而应补缴的土地出让价款进行了明确。其中，对于16#地块，双方约定：该宗地土地面积变更为7372平方米，地上建筑面积变更为43700.45平方米（其中城镇住宅建筑面积38018.62平方米、商服建筑面积5681.83平方米），城镇住宅用地出让年限变更为至2071年4月1日止、商服用地出让年限变更为至2041年4月1日止；应补缴的土地出让价款为13852720元。对于17#地块，双方约定：该宗地土地面积变更为4776.5平方米，地上建筑面积变更为28311.53平方米（其中城镇住宅建筑面积24630.53平方米、商服建筑面积3681平方米）；应补缴的土地出让价款为7003085元。根据上述合同约定缴纳及补缴土地出让金的数额，青岛明宇公司分别于2012年9月28日、2013年1月24日共缴纳相关土地契税997541.87元，其中601.8平方米土地为372867.72元，16#地块为414581.6元，17#地块为210092.55元。 天择共一公司起诉称，2007年4月15日，天择共一公司及北京明宇公司共同与青岛德辉公司签订《股权转让协议书》。该协议书约定：天择共一公司及北京明宇公司将所拥有的100%股权和青岛明宇公司特定开发项目一并转让给青岛德辉公司和青岛德辉公司指定的第三方（即青岛御水公司）；股权及开发项目的转让总价款按照当时青岛明宇公司项目地上总建筑面积67500平方米计算暂定为17880万元，分八期支付完毕；项目地上总建筑面积如超出67500平方米，超出面积的收益50%支付给天择共一公司；任何一方违约，应向对方支付违约金4000万元。之后，各方又签订了若干份协议、备忘录，对协议内容进行了补充，约定青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司对天择共一公司的股权转让价款承担连带法律责任。上述协议签订后，天择共一公司依约履行了自己的义务，但青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司只支付和抵顶了转让款14400万元，余款3480万元至今未付。2011年8月24日，天择共一公司与北京明宇公司签订《债权转让协议书》，北京明宇公司将在《股权转让协议书》中对青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司享有的2080万元债权转让给天择共一公司。综上，请求判令：1、青岛德辉公司支付项目转让价款3480万元；2、青岛德辉公司支付违约金4000万元；3、青岛德辉公司确认并支付天择共一公司享有的项目分成收益；4、青岛御水公司、青岛明宇公司对青岛德辉公司上述支付义务承担连带责任；5、由青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，天择共一公司将其第三项诉讼请求明确为：请求判令青岛德辉公司确认并支付项目超出67500平方米部分的一半房地产，超出面积为8325平方米，金额为18731250元。 青岛德辉公司答辩称，一、天择共一公司主张的标的款总额错误，该数额应根据协议约定以实测面积确定。《股权转让协议书》第7.2条约定“甲乙丙三方一致确认本协议项下的标的额总价款按照地上规划总建筑面积每平米2650元计算，该转让单价为固定不变价格。按照目前项目规划审批地上总建筑面积约67500平方米即土地面积13500平方米与容积率5之积，标的额总额暂定为17880万。”又根据该协议第2.3.2条约定“土地面积约13500平方米，以土地部门实测为准”。而天择共一公司转让的项目建设用地规划面积为12751平方米，迄今为止取得的涉案宗地土地证面积合计仅12443平方米，两者远低于天择共一公司主张的暂定总价款中适用的13500平方米，天择共一公司主张的标的款总额错误。二、因天择共一公司违约，涉案宗地土地证尚未办妥，余款及收益支付条件不成就。1、根据《股权转让协议书》第八条约定，付款分为九个阶段，每个阶段都有付款的前提条件。截至第五期青岛德辉公司已依约按期支付至1.28亿，且出让金多交300万。在支付第五期的同时，协议各方于2009年7月10日，以备忘录方式修改《股权转让协议书》第8.13条，各方应在取得建设工程规划许可证后5日内商定标的款总额，但实际情况是青岛德辉公司已取得建设工程规划许可证，但是对应的土地证却未完全办理下来，因此青岛德辉公司需待相关土地证办理完毕，土地及建筑面积最终确定后再商定标的款总额。2、根据《股权转让协议书》第八条及第九条可知，办妥项目公司名下国有土地使用证是天择共一公司及北京明宇公司的义务，更是付款前提，但该两公司并未积极履行其办证业务，青岛德辉公司不得不申请法院强制执行，即便如此，迄今土地证仍未全部办妥。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，青岛德辉公司停止付款，一方面因为付款条件不成就，另一方面也是行使正当的抗辩权。需要说明的是天择共一公司与青岛德辉公司各方在《补充协议书（二）》第五条中明确约定了青岛德辉公司履行付款义务时的抗辩权。3、根据《股权转让协议书》第8.16、8.18条，各方约定保留1000万作为尾款，至青岛德辉公司取得建筑工程施工许可证后两年付清，且天择共一公司及北京明宇公司承诺在支付1000万尾款之前，其应向青岛德辉公司出具协议项下所收款项的全部真实、合法有效并与本项目有关的全部完税发票。因天择共一公司及北京明宇公司并未向青岛德辉公司出具已付款项的完税发票，因此该1000万尾款不具备履行条件。4、根据《股权转让协议书》第8.17条，青岛德辉公司在取得商品房预售许可证后6个月，在确定向土地部门补缴的出让金数额的前提下，青岛德辉公司向天择共一公司支付收益。本案中上述条件都未成就，青岛德辉公司不应支付。5、天择共一公司主张超过67500平方米的分成收益也不正确，67500平方米只是约值，是协议暂定的标准。协议约定的按照5：5的比例进行收益分成并非天择共一公司所主张的房产。三、青岛德辉公司依约足额付款，不存在任何违约情形。在标的额总额确定前，青岛德辉公司仅应支付至12800万，青岛德辉公司已依约足额支付。同时多交的300万出让金及因天择共一公司与南通建筑公司纠纷青岛德辉公司被扣划的1600万也均应在标的款总额中扣减。因此，青岛德辉公司已依约付款，余款尚未支付是因为付款条件未成就，同时也是青岛德辉公司行使正当抗辩权，不构成违约。且不管青岛德辉公司是否违约，天择共一公司主张4000万的违约金都不应予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，青岛德辉公司本着诚实信用的原则依约支付绝大部分款项，同时为了保障自己的权益行使正当抗辩权，而天择共一公司存在诸多违约情形，且其即使有损失也仅是利息损失，不应支持。四、因天择共一公司严重违约，青岛德辉公司为减少损失支付了大量费用，且造成巨额损失，应在未付款项中扣减。根据调解书、股权转让协议等约定，天择共一公司及北京明宇公司应自行解决与南通建筑公司的纠纷，并确保不影响项目公司土地及工程进程，但天择共一公司及北京明宇公司未妥善解决纠纷，导致青岛德辉公司土地被查封，2445万资金被冻结，并可能被判令承担近3000万工程款。青岛德辉公司因土地被查封导致的工程进度延误及2445万元被冻结两年多期间的利息损失近千万元。同时，因天择共一公司及北京明宇公司未妥善办理土地证导致项目开发进程一直被拖延，至今土地证与规划证不一致且土地证使用年限与约定不符，这都给青岛德辉公司造成了巨大损失。另外，天择共一公司抽逃的1000万出资也应向青岛德辉公司补缴。天择共一公司的违约并不限于上述情形，其违约行为已给青岛德辉公司造成巨大损失，应在未付款项中扣减。综上，请求驳回天择共一公司的诉讼请求。 青岛御水公司与青岛明宇公司答辩意见与青岛德辉公司一致。 在本案一审审理过程中，天择共一公司撤回了其第三项诉讼请求，即要求青岛德辉公司确认并支付项目分成收益，具体为项目超出67500平方米部分的一半房地产，其中超出面积为8325平方米，金额为18731250元。 一审法院经审理认为，双方争议的焦点问题是：（一）青岛德辉公司应否向天择共一公司支付剩余项目转让款及数额；（二）青岛德辉公司应否承担违约责任；（三）青岛御水公司和青岛明宇公司的责任承担问题。 |
