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2009年6月29日，青岛明宇公司获得了青岛市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，其中载明建设项目名称为海泊河16#、17#地块（赛纳明爵）工程，建设规模为总建筑面积96108.8平方米，其中地上建筑面积为75825平方米，地下建筑面积20283.8平方米，因此，无论是根据规划总建筑面积还是地上建筑面积，该建筑面积均已经超出了《股权转让协议书》约定的67500平方米，因此可以认定该讼争项目的转让价款除去收益分成部分，应计算为67500平方米×2650元／平方米=17880万元，该价款也与《股权转让协议书》约定一致，符合当事人的合理预期。实际上，即使按照青岛德辉公司主张的计算方式，根据青岛市规划局出具的《建设工程规划审查函复意见书》，按照讼争项目建设用地面积为12751.1平方米，建筑容积率为5.947的标准进行计算，应为75830平方米，与规划许可证所载地上建筑面积基本一致，也已经超出了协议约定的67500平方米，最终结论与一审法院认定也基本一致。故天择共一公司所主张的项目转让总价款除去收益分成外应为17880万元。 关于已付款，根据《股权转让协议书》第八条8.6约定，由转让方承担的超付款义务的前提是，青岛明宇公司在其与指挥部签订海泊河16#、17#地块国有土地使用权转让协议中承担的付款义务超出了最高人民法院民事调解书的规定，才应由转让方承担。经查，2007年5月16日，青岛明宇公司与指挥部签订的《海泊河16#、17#转让合同》中所约定承担的付款义务，并未超出最高人民法院（2005）民一终字第84号民事调解书的相关规定。且根据2009年12月23日，青岛市国土资源和房屋管理局出具的证明显示，该5300万元只能用于办理土地登记，不作报销凭证，而青岛德辉公司亦未对多收取该300万元提供合理解释和有效票据。因此，青岛德辉公司认为该多出的300万元付款应由天择共一公司承担的主张依据不足，不予认定。据此，一审法院确认已付项目转让款项为14400万元。 关于剩余款，结合《股权转让协议书》第八条中8.14、8.15、8.16等条款的约定，一审法院认为，2010年5月26日，青岛明宇公司取得了《建筑工程施工许可证》，该证取得至本案判决作出前已经届满两年，符合《股权转让协议书》约定的全额付清余款及尾款的条件，且青岛德辉公司因与南通建筑公司纠纷而作为解封担保的有关款项亦经一审法院调解转化为了青岛德辉公司的付款，青岛德辉公司支付剩余款项的条件已经成就，应当支付剩余款项3480万元。鉴于青岛德辉公司系通过受让或指定第三方受让青岛明宇公司100%股权的方式取得房地产项目开发建设权利并获得相应收益，与一般房地产项目的转让有所不同。财政部、国税总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》明确规定：对股权转让不征收营业税。因此，在没有提供充分证据的情形下，要求天择共一公司出具合法有效完税发票的法律依据不足，该约定因无法履行亦不能构成青岛德辉公司依据《合同法》第六十七条主张的先履行抗辩权。 对于青岛明宇公司于2012年9月28日、2013年1月18日因与青岛市国土资源和房屋管理局签订《土地出让合同》及《变更协议》后，补缴相关土地出让金及缴纳契税是否应当从应付款中扣除的问题。由上述合同所涉的土地面积可以看出，虽然出让合同及变更协议约定的土地面积与原讼争16#、17#地块土地面积有所调整，但全部合同总土地面积仍然为12751.1平方米，与青岛市规划局向青岛明宇公司颁发的《建设用地规划许可证》中载明面积一致。而根据上述合同及协议，所确定的讼争地块地上建筑总面积为75578.99平方米，仍然超过双方《股权转让协议书》所约定的67500平方米。因此，为简化案件处理，青岛明宇公司依据《土地出让合同》及《变更协议》所缴纳的土地出让金及契税可视为系因讼争地块提高容积率、增加地上建筑面积等超出67500平方米部分所应补缴的土地出让金及契税，该部分款税可在将来各方进行收益分成时再行计算扣除。 （二）关于青岛德辉公司应否承担违约责任的问题。根据《股权转让协议书》第四条约定，按约及时支付项目转让价款是青岛德辉公司的主要合同义务；而天择共一公司的主要合同义务则是在青岛德辉公司按照协议约定支付了标的款之后，应当转让不附带任何债务的项目公司和不附带任何债务（协议约定的土地转让款项除外）的特定项目。上述义务的履行情况是认定各方是否构成违约的基本依据。 就本案各方履行情况看，在《股权转让协议书》签订后，各方基本能够按约及时履行各自的合同义务，并在履行过程中通过订立备忘录、补充协议等方式共同调整、完善履行行为，达成谅解，互相配合，不断推进讼争项目的转让，但至2010年7月14日，青岛德辉公司、青岛御水公司、青岛明宇公司共同向北京明宇公司、天择共一公司发出了《关于停止支付转让款尽快解决遗留债务的函》后，双方产生纠纷。因此，认定该停止付款行为是合法抗辩还是违约行为是认定青岛德辉公司一方是否承担违约责任的关键。青岛德辉公司一方停止支付项目转让款的主要理由是讼争地块项目在办理施工许可证过程中，因南通建筑公司提起代位权诉讼，致土地使用权被查封，青岛德辉公司一方代为垫付2445.167万元担保金用以解除查封，该担保金已被冻结，不再向天择共一公司支付。而从本案查明事实看，2009年8月27日，南通建筑公司以青岛明宇公司为被告、指挥部为第三人，提起代位权诉讼，要求青岛明宇公司支付第三人对其的欠款。在诉讼期间，青岛中院根据南通建筑公司申请查封了青岛明宇公司名下的青岛市威海路357号土地使用权，预查封了海泊河17#土地使用权；后因青岛德隆基础建设有限公司自愿为青岛明宇公司提供银行存款2445.167万元的担保，青岛中院在解除了对上述地块的查封同时冻结了上述存款。直至2011年10月13日，在各方达成调解的情形下，一审法院裁定扣划案外人青岛德隆基础建设有限公司名下存款1600万元至南通建筑公司名下，该代位权纠纷基本解决。从该纠纷发生的时间及讼争土地被查封及款项被冻结的情况看，事实上对于讼争项目的开发建设及付款造成了影响。双方《股权转让协议书》第十一条11.3明确约定，目标公司特定项目前期开发建设中所发生的全部债务均由转让方承担。2008年9月27日补充协议（二）第五条载明，青岛德辉公司一方在履行《股权转让协议书》及此后补充协议约定的付款义务时，均有权依约定行使相应的抗辩权利。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，天择共一公司因未妥善解决其与南通建筑公司纠纷，青岛德辉公司停止付款的行为不构成违约。但在相关南通建筑公司纠纷解决后，停止支付转让款的抗辩情形已经消失，应当及时按约付款。考虑到最后付款期限除收益分成外系在本案审理期间届满，在认定其应当支付剩余项目转让款的情形下，不再追究逾期付款的违约责任。 |
