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北京市第二中级人民法院调研发现，在该院近年来二审审结的各类租赁合同纠纷案件中，住房租赁纠纷案件时有发生，已达200余件。 一年一度的毕业季即将来临，很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼，一般先租房居住。法官提示，为了防范和减少纠纷，在租房合同签订、履行及终止三个阶段都有一些注意事项，应予关注。 一、缔约注意事项 1.实地看房。注意房屋的户型、采光、交通、周边配套设施等环境因素，同时检查房屋内的家具、设施是否完好，是否符合和满足租赁需求。在一起房屋租赁纠纷案件中，承租人入住后发现屋内有刺激性气味，后经检测，房屋甲醛超标，不符合房屋的正常使用要求。此外，看房时，还应注意房屋内是否有人居住，如果居住人也是租户，了解其租期届满时间，与自己入住时间是否有冲突。 2.审查出租权限。缔约前注意审查相对方是否有权出租。出租房屋的相对方是房屋产权人的，应出示房产证、身份证原件。相对方是产权人的委托代理人的，比如房地产经纪机构，还应审查委托手续（产权人的委托书、委托权限、委托有效期限等）。相对方是“二房东”、转租的，要审查“二房东”的转租行为是否经过产权人的同意，如果产权人不同意转租，转租合同会被认定无效；同时应审查“二房东”与产权人之间的合同期限，转租合同期限不能超过上一手合同期限，超过部分无效。在一起房屋租赁纠纷案件中，房地产经纪公司与房屋产权人的租赁合同已经到期，房地产经纪公司将房屋转租给他人，后产权人多次更换房门锁芯，造成租户无法正常使用房屋。 3.审查出租房屋的合法性。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如果租赁标的物是违法建筑，或者其他未取得规划手续的房屋，双方之间的租赁合同会被认定无效。此外，不要群租。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。司法实践中出已经出现多起因群租引发的纠纷案件，相关部门依法对群租进行整治、清理，租赁合同无法履行。 4.签订书面租赁合同，明确双方权利、义务和责任。实践中，合同文本多由房地产经纪机构提供，签约前应认真审查合同内容。如果双方在合同内容之外有其他约定的，亦应当通过补充协议或者添加补充条款等书面方式予以明确。 二、合同履行中注意事项 5.首笔付款一般应与交房同时进行。通俗说的“一手交钱、一手交房”，避免付款后出租方迟延交房或者拒绝交房。在一起房屋租赁纠纷案件中，承租人在交房之前便向出租人支付了定金及部分租金，但出租人未按期交付房屋，后承租人提起诉讼解除合同。 6.交房时检查屋内家具、设施，签订交接清单。在清单上写明家具、设施的种类、数量、新旧程度，有无损坏，记载交房之日的水、电、燃气底数等，避免退房时产生争议。 7.诚信履约。合同签订后，要依约履行，不能无故拖欠租金，否则合同有可能被出租人依法解除，并被追究违约责任。 8.使用房屋过程中出现家具、设施自然耗损，应及时通知出租人维修，如果双方协商由承租人负责维修、维修费用冲抵房租，应注意留存维修前后家具、设施状况的照片、视频资料，双方沟通记录及维修票据。 三、合同终止注意事项 9.合同终止，交还房屋时，双方应对屋内家具、设施情况，水、电、燃气底数等进行确认，签订交接协议，对押金等费用结算予以明确，避免事后产生争议。如果双方就家具、设施损坏的责任分担等存有争议，无法达成一致意见，亦应通过拍照、录像等方式做好证据保全后，将房屋及时交还出租人，避免房屋闲置产生损失。如果遇到出租人拒绝收房的情况，承租人搬离房屋时应锁好门窗，避免屋内物品丢失，并应注意保存通知对方收房、对方拒绝的证据。 四、典型案例 案例一：转租期限超过“二房东”剩余租赁期限，超过部分无效；租户向“二房东”交纳超过部分期间的租金，不能免除其向产权人交纳该期间房屋占用费的法律责任 2014年10月19日，产权人祝某与A经纪公司签订《房屋出租委托合同》，祝某将其位于北京市西城区某处房屋委托A经纪公司对外出租，期限从2014年10月19日至2015年10月19日，月租金4300元，按半年支付。2015年4月26日，双方签订补充协议，约定合同期满后，不再续租。 2015年6月25日，A经纪公司与金某签订《房屋租赁合同》，约定A经纪公司将上述房屋租赁给金某居住使用，月租金4500元，期限自2015年8月28日至2016年8月27日，租金年付。合同签订后，金某将全年租金54 000元交付A经纪公司。 2015年10月19日，祝某与A经纪公司签订的《房屋出租委托合同》期限届满，双方未续签合同。租赁房屋由金某占用。A经纪公司未向祝某支付2015年10月20日之后的租金或房屋占用费。 2016年1月，祝某将金某诉至法院，要求金某支付从2015年10月20日至搬离房屋之日的租赁费用。 诉讼中，2016年6月6日，金某将房屋腾退给祝某。 法院审理认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。2015年10月19日祝某与A经纪公司之间的租赁合同关系届满，双方未续签合同，故双方之间租赁关系终止，而A经纪公司与金某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2015年8月28日至2016年8月27日，其中2015年10月19日以后的部分超出了A经纪公司的租赁期限，且祝某对超出部分不予追认，故超出部分的约定无效，2015年10月20日起金某占用房屋没有合法依据，祝某请求负有腾退义务的次承租人金某支付房屋逾期占有使用费，理由正当，法院予以支持。金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用系金某与A经纪公司之间的法律关系，对祝某没有法律约束力，故金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间费用的情节不构成金某拒绝向祝某支付2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费的合法理由，法院不予采纳。 案例二：非法群租，被相关部门依法整治、清理，租赁合同无法履行 2014年6月30日，官某自B经纪公司承租位于北京市丰台区某处房屋中的一间，该房间系将阳台利用隔断板搭建而成，租期从2014年6月30日至2015年6月15日，租金每月850元。 2014年8月5日，租赁房屋所在社区居委会对该户发布《群租房整治通知》：社区开展宣传清理工作以来，对你户多次进行宣传，均未能得到你户积极响应，社区将协调供电部门于本月15日对你户做停电处理，为避免造成个人损失，请尚未搬离群租房的租户尽快搬离。 2014年8月19日，租赁房屋被相关部门作出停电处理。同日，官某搬离房屋。 后，官某起诉要求B经纪公司退还剩余房屋租金及押金。 |
