房屋租赁中部分房屋坍塌的关于出租人赔偿责任 （二审）上诉人代理意见
来源：海宁小状孜孜以学法！0573-87232 作者：海宁小状孜孜以学法！ 发布时间：2017-07-11
摘要：吼辩曲 房屋租赁，赔偿 尊敬的审判长、审判员：上诉人（一审被告）HN市YG镇XX股份经济合作社与被上诉人（一审原告）HN市YG镇XX休闲浴室财产损害赔偿纠纷一案，因上诉人不服HN市人民法院XXX号民事判决书之判决，向XX市中级人民法院提起上诉。我作为本案上诉人
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吼辩曲 房屋租赁，赔偿 尊敬的审判长、审判员：上诉人（一审被告）HN市YG镇XX股份经济合作社与被上诉人（一审原告）HN市YG镇XX休闲浴室财产损害赔偿纠纷一案，因上诉人不服HN市人民法院XXX号民事判决书之判决，向XX市中级人民法院提起上诉。我作为本案上诉人的二审代理人，依法参加开庭审理，结合我国相关法律的规定，围绕本案争议的焦点，发表以下代理意见，供合议庭参酌。一、一审判决对案件事实未全部查清，忽略重要的事实。一审判决认定被上诉人自2008年开始承租涉案房屋，具体租赁面积未交代，房顶坍塌的具体房屋面积也没有查清，而径直认定所谓的事实“2016年2月1日，原告在营业过程中，涉租房屋的一间浴室澡堂房顶突然坍塌，致使原告经营不能。”这里出现一个严重的问题，就是坍塌一间房屋的屋顶对整个租赁房屋的影响多大？是否导致整个租赁房屋不能经营？是否由这一间房屋屋顶的坍塌而导致承租人使用的锅炉等设备不能使用或价值为零或必须强卖给出租人？这是其一事实不清之处。其二，这一间澡堂屋顶坍塌的原因未予查清，也就是到底是承租人的责任还是不可归责于承租人的事由一审判决并未依法调查。上诉人在二审庭审中，向合议庭提交了事发现场（现在仍原样保存）的照片，反映的事实是坍塌屋顶的三角横梁某处断掉，所以导致整个屋顶不能支撑而坍塌。在一审中，上诉人曾答辩称坍塌屋顶所在该房屋的承重梁（三角梁）由于被上诉人使用过程中长期遭受蒸汽腐蚀导致木料腐烂引起的。代理人在二审开庭前前往现场实地查看，并拍摄下照片提交合议庭，该三角梁部分断裂是事实，但是否系经水蒸汽长期腐蚀或其他原因，一审并未就此开展调查。故，上诉人书面请求二审法院依法组织相关专业机构鉴定之。众所周知，当然也包括作为承租人的被上诉人，其向上诉人承租的房屋系砖木结构的老房子，用于经营浴室的，应当注意哪些事项，包括如何装修避免影响房屋的安全，这方面的注意义务是被上诉人应当遵循的，而不属于上诉人的义务。根据《合同法》二百三十一条的规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁的部分房屋毁损是否可归责于承租人的事由一审忽视了上诉人的答辩意见，亦未组织相关专业鉴定，涉嫌程序违法。其三，一审确认的一项事实，但在行判决时却忽略之。一审确认的其中一项事实是被上诉人是自2008年开始承租涉案房屋，也就是说房屋自2008年开始至2016年1月坍塌发生的期间均由被上诉人实际控制、占有并使用，对房屋状态最了解的只有被上诉人，对房屋的日常检查义务归属被上诉人。退一万步讲，即便这里的房屋维修义务归上诉人，那么也应当是在被上诉人通知上诉人之后才负有，上诉人才有组织维修的义务。本案中，被上诉人作为房屋的承租人，长期占用使用该房屋过程中，一直没有告知过上诉人房屋存在任何质量问题或安全隐患，需要修缮。并且，在二审庭审中，被上诉人也强调对涉案房屋多次装修、装饰，那么在装修、装饰过程中发现房屋安全隐患也应及时通知上诉人或由被上诉人自行修缮。但本案时至今日，并无任何证据证明被上诉人告知上诉人房屋有何问题。因此，本案中上诉人的维修义务无从谈起。其四，根据《合同法》二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，本案中上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定，房屋由承租人（被上诉人）修缮。一审判决忽略了这一重要事实以及我国《合同法》的相关规定，简单机械地判决由上诉人承担房屋维修义务进而赔偿其损失的做法是违法无据的。被上诉人声称部分房屋屋顶坍塌后，上诉人通知该房屋其实为危房，因此被上诉人要求解除合同，这一说法没有证据证明。涉案房屋至今未经任何有鉴定资质的机构对房屋（部分坍塌前后）是否属于危房做过专业鉴定，任何人都无法确定是否为危房。被上诉人的说法没有事实依据。二、一审判决存在严重逻辑错误。一审法院委托XX资产评估有限公司对被上诉人现存设备及装修的价格进行评估鉴定，一审判决直接将评估报告的涉案房屋内设施设备和装修的现存价值作为损失来判决，明显犯了严重的逻辑错误。现存价值或者说残值，并不直接等于被上诉人的损失。一审判决中没有解释这么判决的理由，而只是说导致合同目的无法实现，被上诉人请求解除合同。这里暂且不论合同目的是否无法实现了，就当合同解除，那么合同解除后，这些残值就应当被认为损失吗？这里一审法院明显“跳跃式”地替被上诉人完成举证和论证义务，涉嫌程序严重违法。哪怕合同解除，也不能直接认定被上诉人添置在承租房屋内的设施设备就必须 “强卖”给上诉人，法律没有这方面的强行规定，合同也没有这方面的约定，一审判决简直有点荒唐。首先律规定来看，《合同法》第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该文中的两处“同意”，应该仅指明确、明示的同意，不包括默认、默示的同意。因为承租人的添附行为将使租赁物产生变化，使租赁物的价值发生变化，直接影响出租人的利益，另一方面，承租人添附行为必然产生花费，添附物的将来归属也必然影响承租人的利益。鉴于添附行为本质是租赁合同之外双方达成的一个新的协议，对双方利益均有重大影响，所以合同法第二百二十三条所述的“同意”，应该是明确的同意。而且 “出租人同意”的举证责任应由承租人承担。从该条文也可以看出，出租人不但不用赔偿承租人的损失，反而出租人可以要求承租人赔偿因承租人私自增设他物而造成的损失。比如出租人未经承租人同意，对租赁房屋进行改扩建，导致房屋受损的，承租人不但应该恢复房屋原状，如果无法恢复原状，还应该赔偿出租人的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，并无任何证据证明上诉人是明确同意被上诉人的添附行为。其次从双方合同约定来看，第八条第4项明确约定：“租赁协议终止或解除后，附着于租赁物上的不动产（无论甲方是否同意搭建）及动产等属乙方所有和使用的全部财产及废弃物，乙方均必须在解除或终止后十日内清除完毕，并将租赁物恢复原状交还给甲方，租金由乙方支付到租赁物实际交还给甲方止。在解除或终止后超过十日乙方仍遗留财产的，视作乙方放弃该部分的财产权利甲方可作任意处置，且对乙方不作任何赔偿或补偿，因清楚财产所产生的费用由乙方承担。”这里没有说明是何种原因的解除，也是约定了明确的权利归属和处理办法，并没有说合同解除，这些添附物的残值就必须有出租人“买下”。本案中，被上诉人在一审中要求上诉人承担赔偿责任，则应当由其对其损失负充分举证之义务，现被上诉人只请求法院对添附物的残值作了价格评估，也并没有说这个就是损失，或者要求上诉人强行买下这些添附物，而一审法院却直接替被上诉人“做主”，认定评估报告中所列添附物由上诉人“买下”，故而需要赔偿其这些“损失”。这一做法严重违背民事案件审理规则的规定，涉嫌严重违法，严重违反法院公平办案原则，也严重地损害了上诉人的合法权益！三、一审判决缺乏法律依据，作为其审决结论重要依据的《评估报告》的作出涉嫌程序违法，且评估内容不具关联性。本案一审并未查明系不可归责于承租人的原因，亦没有证据证明上诉人是有过错的，在此前提下，要求上诉人承担赔偿责任本来就缺乏法律依据。上诉人在本案中既无任何违约行为，又无侵权法上的加害行为，何来需要承担赔偿义务之说？一审法院的判决结果无疑是盲目的。一审法院据以定案的《评估报告》，上诉人并未参与，且是在案件正式立案受理前所作，评估机构参与评估过程中，上诉人也没有被要求到达现场确认。上诉人在二审庭审中对该份评估报告的评估依据和结论意见等均表示严重异议。该份评估报告作出过程，不仅程序涉嫌违法，而且实体意见却司法鉴定规定的必要说明和具体依据的阐明，结论亦不能信服。根据评估报告中所附明细表，其中前三项内容为“锅炉”、“锅炉除尘器”、“包厢风机”，这些众所周知都是可拆卸重新装或者转卖他人的，锅炉不管是成套的还是不含除尘器的，都是可以再交易再使用的，风机等设备亦是如此，没有任何证据证明这些设施设备不能拆卸，一审法院却未经任何调查或专业机构的鉴定，想当然地认为这物品只能随房走，这是极其不专业和不负责任的判决。 关于《评估报告》明细表中的第四项内容，更是无根无据，其内容和结论本身也与前三项鉴定的“残值”相矛盾。评估报告列明评估基准日为“2016年12月16日”，故且当依据和程序均没有问题，那么前三项内容，即“锅炉”、“锅炉除尘器”、“包厢风机”为确定基准日的当前价值，那么第四项的“装修（建筑安装，含人工）”，这直接是损失还是残值呢？如果是残值，评估依据又在哪里？为装修购置的物品名称、数量、价格，装修的具体工种、工作量、技术要求等均未有任何交代。而且这样评估出来的装修“残值”明显缺乏一个具体如何折旧的计算方式交代。如果是损失，那么二审庭审中，被上诉人强调，被上诉人在承租该房屋后有过多次装修行为，如果这种说法成立，每次装修完成的时间，具体的工程量等均须调查清楚，也就是必须查明装修行为中被上诉人的花费，才能根据使用年限折旧来计算其因不能继续履行合同导致的损失。而这份评估报告显然并没有交代清楚上述所列问题，其结论意见没有相关证据的支持，不应被采纳。一审法院认定评估报告系对设施设备、装修的残值的价格鉴定意见，其实与本案没关联性，残值并不等于被上诉人的经济损失。所以一审判决依据评估报告的价格鉴定意见径直作出经济损失等于残值的认定，要求上诉人赔偿是错误的，更何况该份报告本身存在的诸多问题，本就不应被采纳。四、一审判决要求上诉人负担本案全部的损失，判决错误。假使有确实充分的证据证明被上诉人因合同解除造成损失，在非因被上诉人原因致使合同解除的情况下，上诉人也不应对全部的损失承担赔偿责任。一审确认的事实是被上诉人实际占有使用涉案房屋达8年之久，除非是上诉人故意为止，否则对于损失，被上诉人应当至少自己承担一部分。另外不可忽视的一点是，被上诉人租赁上诉人的房屋用于经营浴室，实际是不符合消防等方面的法律法规的要求的，也即，如果没有部分房屋房顶坍塌的发生，被上诉人用于经营浴室的行为也是不符合相关规定而应当被国家有关部门禁止和处罚的，就是说被上诉人的非法经营才必然导致本合同的不能履行。那么因承租人的非法经营行为而添置的诸如评估报告中列举的设施设备，其是否有权要求出租人承担呢？代理人认为答案是否定的，即便要承担也不可能是全部。出租人没有强行规定承租人必须从事浴室经营，因此不需要为出租人的过失或违法行为承担任何责任。相性之下，依据《合同法》第二百二十二条的规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案并不能排除系被上诉人使用过程中存在过错致使租赁物毁损的可能，故应当依法查明房顶坍塌的具体原因，如果是承租人存在过错的，应当由其向出租人承担赔偿责任，这才是有法律依据的。故，代理人认为本案一审判决不仅缺乏事实依据，责任未做调查认定，还涉嫌程序违法，适用法律错误，判决结果严重错误。望二审合议庭依法查明事实改判之。以上是我的代理意见，谢谢！ 代理人：浙江康恒律师事务所 何文琪律师 二○一七 年七月二日
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