什么样的房屋买完以后可以退房？？
来源：张颖律师 13126837129 吉林大学 作者：张颖律师 13126837129 发布时间：2017-07-11
摘要：律师实务 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。究竟什么情况下买方可以退房呢？跟着北京张颖律师13126837129去了解。 合同无效情形下退房 合同无效有很多原因，在此不能
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律师实务 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。究竟什么情况下买方可以退房呢？跟着北京张颖律师13126837129去了解。 合同无效情形下退房 合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。 (1)违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。 实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。 (2)商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房？ 不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定不是作为效力依据。购房者不能以此为由要求退房。 (3)土地不合法，可以要求退房。 (4)开发商的严重不诚信行为可退房。 具体是指： A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 根本违约情形下的退房 根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。 对此，我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。 主要是指：(1)先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 面积误差情形下的退房 关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。 即：超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房；没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。 但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，购房者均可要求退房。 质量缺陷情形下的退房 此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。 因为工程质量是非常重要的一个方面，如果连工程质量都出了问题，那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。 规划设计变更情形下的退房 实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的，根据合同的约定，这种情况下，开发商要书面通知购房者，征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知，则购房者可以要求退房。 延期交房情形下的退房 开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。 归结起来，逾期交房的条件主要是期限问题，而期限问题一般由合同约定，实践中比较常见的是两个点：60日和90日。一般逾了这个期限，购房者即可要求退房。 逾期付款情形下的退房 这种情形下的解除权一般是保留给开发商。主要指购房这未在合同约定期限内付款，开发商可以解除合同，将房屋另行出卖，以保护开发商的利益。 办证迟延(不能)情形下的退房 办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益，故法律规定，在这种情形下，购房者可选择退房。办证迟延的情形，一般根据合同约定的办证最后期限届满之日起一年后，仍然不能办证的，购房者可选择退房。 办证不能的原因相当复杂，有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，购房者是确定地不能取得产权，那么购房者无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，购房者最好选择退房。
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