《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总（16~20）
来源：未知 作者：admin 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：法律实务 房地产 《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总（16~20）陈鑫范 唐琦涛 微信公众号（lxtx-cxf）——违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金，违约方除了向守约方支付违约金外，还要支付一定数额的货币，以弥补违约金不足的部分
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法律实务 房地产 《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总（16~20）陈鑫范 唐琦涛 微信公众号（lxtx-cxf）——违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金，违约方除了向守约方支付违约金外，还要支付一定数额的货币，以弥补违约金不足的部分。规则详解：《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约方无论是支付违约金，还是支付违约赔偿金，其都应具备一定的前提条件。这些条件是：合同必须合法有效；违约方违约的事实存在。违约方支付违约赔偿金还必须具备：损害后果已经实际发生，该损害后果与违约方的违约行为之间存在因果关系，并以守约方遭受的实际损失数额为限。因此，法院在处理此类纠纷案件时，当判决违约方支付守约方违约赔偿金的时候，首先要查证清楚违约行为究竟给守约方造成了多大的实际损失，该实际损失是否超出了违约方应当支付的违约金数额，这些实际损失都包括哪些范围等。否则，就无法确定违约方应当支付多少才能弥补违约金不足部分的数额，最终导致案件认定事实和适用法律的错误。在商品房买卖交易中，若卖房逾期交房，致使买方的实际损失大于卖方应支付的违约金数额，卖方还应承担逾期交房的滞纳金及租金损失等违约赔偿责任，但赔偿数额应以买方实际损失为限。17、当事人订立合同过程中均存在缔约过失，损失应各自承担关键词：合同的订立；缔约过失；损失分担案例索引：(2004)浙民一初字第12号；（2005）民一终字第83号，见《民事审判指导与参考》（第27集）第200-220页。——从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效，但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。随着民事调解书的被撤销，债权转让协议也就失去了法律效力。规则详解：本案涉及的主要法律问题是债权人能否撤销约定转移债权的合同。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让债权应当通知债务人，该通知债权人不得撤销。郑明如将其对北海市政府的1438余万元出让金的债权协议转让给利达公司，并于1999年6月7日以《关于泰中公司与利达公司土地纠纷和解处理情况的报告》的形式通知北海市政府。债权转让协议是泰中公司与利达公司在诉讼中达成的，并经北海市中级人民法院的民事调解书予以确认。民事调解书生效后，泰中公司申请再审，请求撤销该民事调解书。法院经审查认为，双方在达成债权转让协议过程中，利达公司存在欺诈行为，遂判决撤销了民事调解书。从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效。但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。《合同法》第五十四条第二款的规定很明确：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”从本案的实际情况看，债权人泰中公司请求撤销民事调解书，其实质就是请求撤销双方的债权转让协议，因为民事调解书的被撤销，泰中公司的债权转让行为也就失去了法律效力，故不能认定为民事调解书被撤销后债权转让协议仍然有效。19、当事人协商一致解除合同，一方反悔的法院不予支持关键词：房地产合作开发；解除合同；一次性形成权案例索引：（2005）冀民一终字第146号；（2008）民提字第22号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第128-139页。——在合同履行殆尽的情况下，守约方即使符合依约解除合同的条件，因不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的，故合同不得解除。规则详解：根据合同约定和合同法的规定，守约方符合解除合同的要件，但在合同履行殆尽的情况下，守约方再依约解除合同，不仅会使合同目的无法实现，甚至会损害第三人的利益，不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。故对守约方滥用合同解除权的行为，人民法院应当加以限制，以平衡双方当事人的利益，维护公平正义。本案中，银座公司向京顺公司支付的土地转让款已占合同全部款额98.1%，离全部履行完毕仅差1.9%，合同权利义务即将终止。此时，如果法院判决解除合同，将会产生三种负面效应：（1）损害有关购房人的利益。涉案土地交付后，银座公司已在该土地上建设了别墅区并已销售，许多业主已取得了所购别墅的房产证和土地使用权，客观上土地使用权已无法回归，倘若法院判决合同解除，购房人的利益将受到损害，也不利于社会稳定。（2）导致双方当事人利益严重失衡。通过履约，京顺公司在本案中的合同利益已基本实现，并将土地转让款投入自己的房地产开发项目。合同履行期间恰逢土地大幅升值，如果通过解除合同要回土地，京顺公司将会获得高额利润。而银座公司不仅无法实现合同利益，而且将面临购房户的巨额赔偿，被迫陷入窘境。（3）违背缔约初衷和立法目的。当事人的缔约目的是通过履行合同实现各自的经济利益，合同法的立法目的是尽量使合同有效，鼓励和促进交易，实现合同利益最大化。合同解除制度本身也是制约违约、促进守约。合同法第九十四条把不能实现合同目的、不履行主要债务、迟延履行主要债务等作为解除合同的条件，对任意解除合同作出了严格限制。如果在合同履行殆尽的情况下任意解除合同，将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人的合法权益，也有违立法目的。 （未完待续）
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