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12月份中旬国际上以及国内最火的新闻就是美联储加息25个基点，于是乎，各种关于贸易顺差、逆差、国际货币市场大屠杀、热钱回流美国以及人民币贬值等话题不断涌现，不可忽视的就是房价问题。 作为关注以及处理房地产纠纷的一名法律从业人员，个人对于美国加息会对中国房价的影响提一下个人的看法，笔者不认为美国加息会给中国的房价撼动多少。 一、国内房价的走势受国内政策的影响较大 除了2008年金融危机波及全球外，国内的房价大跌，接盘侠连影子都不见外，之后至2015年“3.30政策”之后，房价开始大幅度反弹，深圳名列前茅，深圳各种违约特色频发。2016年10月份起始，多地密集的楼市调控频发，主要是降杠杆，为房地产市场“降温”。简单来说，比如深圳本土，二手房交易量下降了60%，广州亦如此，当然，虽然交易量下降了，但是房价却没有降多少。 对于国际热钱进军国内的房地产市场的实际上不多，因为外商投资房地产市场（含并购的情况）以及境外个人、单位购置住宅类房产早就有明文规定，比如《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）等等，在境外机构个人购买商品房方面，深圳市曾出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房（2007）254号）均是限制境外机构或者个人资金进入国内的房地产市场。 何况，本次美国加息已经酝酿了将近一年的时间，市场早有预期。而对于国内来说，无论是楼市投资者还是刚需购房者，大家关注的是房地产的相关政策，包括购买资格、套数、税负以及银行贷款政策等等，对于美国的加息问题，还真不怎么关注，何况是早有预期的。 二、人民币贬值反而可能会让资金流向房地产市场 人民币贬值的情况，只会让作为热爱储蓄的我们寻求其他出路，比如购买固定收益风险系数低的理财产品、购买硬通货黄金还有长久抗压能力强的房产物业，对于资金回流房地产市场固然会受到国内政策的限制，但是从长久来说，国内的一线城市目前不断的人才涌进，对于刚需一族的情况，即使在一线城市购置房产压力大，始终还是不会退却，因为中国人民对于“家”的情节特别重，租赁的房产始终还是觉得不安稳，心理有个坎总觉得哪天房东一不乐意来个提前解约都说不准，所以在工作的地方有自己的房子才叫做“落地生根”。而对于二三线城市来说，基于一线城市的置业成本过高，可能部分人会分流到二三线城市去置业，比如中山目前的房价由原来的部分地区均价四五千每平方变成现在的一万多每平方都很常见，不管是否存在泡沫以及泡沫的程度，基于一线城市的辐射作用和目前交通的便利性，部分二三线城市的房价在上涨也是现实存在的情况。 而目前国内房地产的降温，如真导致房价下跌，也不排除部分置业者包括投资者反其道而行，如股市一样，低收高抛来个回马枪，当然，这部分置业者一方面是刚需人群，更多的可能是手头有闲散资金的投资者，至于政策的限制问题，不能排除部分人愿意冒着风险去尝试。 虽然有文章指出在中国市场上兴风作浪多年的热钱可能因为本次美国加息而抛弃中国楼市，将人民币兑成美元流回美国《详见凤凰财经—<美国加息，人民币直线暴跌，引爆全球货币市场大屠杀>》。但是笔者个人倒不认为，首先，如今的时代已不同以往，放眼望去，加拿大、美国、欧洲、澳洲目前的房地产市场的购房者满满都是中国人的背影，即使是当地超级豪宅区也是如此，而前述部分区域的房价甚至因为中国人去炒房炒得上了天，如澳洲，部分地方因为中国人的这种炒房迹象，甚至导致当地居民抗议，甚至政府修改部分法律法规来限制。其次，真的要兑成美元流回美国，别忘了还有外汇管制的问题。所谓外汇管制，说的简单点就是包括境外资金流入境内以及境内资金兑成外币流出境外的双向管制，这个涉及国家的金融安全问题，可不是“想来就来，想走就走”，又不是“过家家闹着玩的”。第三，美国现在上台的是川普同志，其天生带着商人气息，但是口气却不太文雅，动不动就喊打喊杀的样子，即使不是他上台当总统，美国本土有时动不动就冻结中国人在当地的投资以及资金，甚至连董明珠女士隔壁的老王都因为近期收购美国本土的影视公司被美国点名要求注意了（当然，老王霸气侧漏，直接喊话川普同志），可见，资金在美国即使利息高了，但是连本金到时想拿回来都被限制的话，更别说利息高出多少了，对于投资者来说，底线是本金不要亏了，尤其这年头，动不动本金影子都不见了，还期待利息。 三、中国炒房主力军本土化非国际化 如上所言，中国人不炒高境外的楼市算好了。对于国内来说，炒房的主力军除了借助杠杆之外，还存在部分是原始的资金积累，甚至还有因为家族企业上市甚至投资项目IPO后一夜暴富等群体。说白了，如今的中国人，就连广场舞都是在国际舞台上引起波澜，何况中国人的自有资金进入楼市的影响，比如北上广深，尤其是深圳这几年来说，多少隐形富豪，人家买房子压根不要贷款，直接一次性付，动辄近亿也是如此，远到厦门，也不少见有购房者出手豪气，所以，不要老以为境外人士是炒房主力军，人家要炒房的障碍可是很多的，而且风险也高，境外的资金进入房地产考虑的远远多于中国本土的。另外，不得不提的是目前国内的楼市限购限贷政策，调控的群体可是境内人士较为明显，就因为这个群体的受限和置业成本的增加才导致房产交易量的下降，房价被部分抑制上涨。 所以，中国的房价仅希望其平稳上涨，不要寄希望于老美加息与否甚至加息多少，中国的房价如果暴跌，说不定哪天反弹更凶，所以我国政府所有目前的措施，仅是希望房地产市场健康平稳发展。 说到这，大家还是好好努力工作，期待实业兴、金融旺，至于房价则是健康平稳，不要像在弹力床上一样，一会蹦高，一会速降。 话说完了，要拍砖赶紧评论，来者不拒，因为梦破了，也要醒了。 |
