积极研判求对策 妥善处理化纠纷

法制网首页>>   法学频道>>法界纵览>>民商法学     积极研判求对策 妥善处理化纠纷   ——安徽高院关于出让合同纠纷案件审理情况的调研报告   发布时间：2017-03-24 14:10 星期五   来源：人民法院报  

图一：出让合同纠纷案件数量统计图

图二：一审出让合同标的额、出让金额统计图

　　核心提示：我国是社会主义公有制国家，土地归国家所有，能够进入市场流通的是国有建设用地使用权。在经济高速发展的今天，国有建设用地使用权市场的起伏涨落始终是社会关注的焦点。近两年来，随着我国房地产市场的不断调整，土地纠纷尤其是国有建设用地出让合同纠纷（简称出让合同纠纷）涌入了人民法院，给民事审判工作带来了一定的挑战。安徽省高级人民法院对此进行了专题调研。

　　一、近三年受理的国有土地使用权出让合同纠纷的基本情况

　　2014年我院受理10起土地出让合同纠纷（一审5起，二审5起），其中一审出让合同纠纷总诉讼标的额14.6亿元，涉及土地出让金28.2亿元，均是开发商要求解除出让合同。2015年，我院受理19起出让合同纠纷（一审7起，二审12起），其中一审出让合同纠纷总标的额达25.5亿元，涉及土地出让金达35亿元，其中5起系开发商要求解除合同纠纷。2016年，我院受理7起出让合同纠纷（一审1起，二审6起），其中一审出让合同纠纷标的额达1.4亿元，涉及土地出让金2.4亿元，系开发商要求继续履行合同。（见图一、图二）

　　二、出让合同纠纷案件的主要特点

　　出让合同纠纷案件，尤其是一审案件，主要有以下特点：

　　1.涉案标的特别巨大，社会影响力广泛。我院受理的13起一审案件的标的额达41.2亿元，涉及土地出让金65.6亿元，标的额特别巨大，社会影响广泛，部分土地出让时是当地的“地王”，目标是建设本地地标性建筑。

　　2.案件爆发时间具有高度集中性。除2012年受理2件外，我院在2011年、2013年均未受理一审出让合同纠纷。一审出让合同纠纷集中在房地产深刻调整之后的2014、2015年，案涉土地成交时间均处于市场高位时期。在土地市场旺季，开发商不计成本高价拿地，一旦市场变冷，销售受阻，高价地便从“香饽饽”变成了烫手山芋。除此之外，当事人诉讼请求具有集中性和突然性。13起一审案件中，10起系开发商作为原告起诉要求退地返还出让金。而2006年至2012年，我院受理的出让合同纠纷案件基本是国土部门请求受让人补交土地出让金，没有开发商起诉要求退地的，2016年的出让合同纠纷系开发商要求继续履行合同。

　　3.部分土地出让中，“毛地”出让问题客观存在。开发商主张解除合同的案件中，有的公告挂牌时未完全达到国家规定的净地标准，有的甚至到签订合同、交付土地时，涉案土地上的拆迁工作都还未能全部完成，甚至在部分案件中，国土资源主管部门与开发商在签订《成交确认书》后一直未能签订书面《国有建设用地使用权出让合同》。

　　三、出让合同纠纷尤其是退地纠纷带来的社会风险

　　在房地产市场深度调整时期，土地出让纠纷尤其是退地纠纷容易带来以下风险：

　　1.因示范效应掀起的“退地高潮”。在土地市场繁荣时期，土地出让瑕疵能够被繁荣所掩盖，但在土地市场不景气时期，这些瑕疵会成为开发商规避经营风险的“救命稻草”，而一些已经成交迟迟未能签订书面出让合同的，更是容易成为“定时炸弹”。

　　2.退地带来巨大的财政资金压力。与企业财务采取的权责发生制不同的是，政府等公共部门目前仍实行 “收付实现制”。在没有完成土地交付的情况下，国土资源主管部门预收的竞买保证金、出让金并未作为预收账款列入负债管理，而是直接列为非税财政收付上缴国库并按照相应用途使用。一旦法院判决短期内要求地方政府退还巨额土地出让金，特别是出让金作为第一收入的地方政府，将面临较大压力。

　　3.容易引发连锁反应。前期土地出让纠纷大多产生于“毛地出让”。一方面，前期土地供给量大，土地存量丰富，而房产市场持续冷淡，甚至部分城市房产量价齐跌，开发商的投资预期不能实现，资金周转困难，希望通过诉讼化解经营风险，而一旦法院认定国土部门履行瑕疵构成根本性违约判决解除合同，将有更多的开发商据此提出相应诉求；另一方面，纠纷拖延时间越长，有回迁任务的项目，被拆迁户的安置费用越大，政府面临的困境越多，也容易引发群体性事件。

　　四、审理出让合同纠纷案件的主要措施

　　出让合同纠纷案件，大多是经济转型时期的产物，有着深刻的时代背景，标的额大，影响面广，关注度高，示范性强，牵一发动全身，容易一招不慎，满盘皆输。其次，政府及相关部门作为当事人，决策机制繁琐，协调难度大，部分主管部门甚至不敢、不愿主动担当，而是“一旦诉讼，静候判决”。

　　新常态带来新问题，新问题需要新突破，新突破倒逼新思路。针对突如其来的出让合同案件，应高度重视，积极应对，主动作为，多措并举破解涉审判难题。

　　1.高度重视，平等对待。高度重视、认真审理每一起出让合同纠纷案件，平等保护政府及有关部门，国有企业以及民营企业等非公经济组织等民事主体的合法利益，充分认识到妥善处理每一起出让合同案件，对规范政府行为、搞活地方经济、促进社会稳定的积极意义。

　　2.积极研判，科学总结。针对出让合同案件集中出现的态势和房地产市场行政监管缺位、越位、错位的情形，我院先后撰写《警惕市场不景气时期的退地潮》和《加强行政管理，促进房地产健康有序发展》等多篇报告，供决策参考。

　　3.主动作为，寻求支持。为有效化解矛盾纠纷，我院赴有关地市，同地市领导、主管部门座谈，详细介绍案件具体情况、深入分析利害关系，讲政治、讲经济、讲社会、讲法律，大事讲原则，小事讲方法。并就个别案件致函有关部门，通报审理情况，争取地方政府及有关部门的理解、信任、支持。同时努力做涉诉企业的思想工作，争取涉案企业做最大程度的让步，力争和谐处理每一起纠纷。

　　五、对政府协调处理出让合同纠纷的建议