王大财主“达”的“融”
来源：静法允公惟其允公，才能高瞻远瞩 作者：静法允公惟其允公，才 发布时间：2017-07-21
摘要：美梦成屁 房地产黄金时代已经过去 鬼才知道中国房地产什么走向呢，可能更加糟糕，有人怀疑商业地产会进入“地狱模式”。因为经济大环境摆在面前，这是最大的现实，稍有不慎，就是满盘皆输，万达就要资不低债的，面前崩盘倾覆的可能。王大财主做事十分谨慎要不
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美梦成屁 房地产黄金时代已经过去 鬼才知道中国房地产什么走向呢，可能更加糟糕，有人怀疑商业地产会进入“地狱模式”。因为经济大环境摆在面前，这是最大的现实，稍有不慎，就是满盘皆输，万达就要资不低债的，面前崩盘倾覆的可能。王大财主做事十分谨慎要不然玩不到今天风风光光地做首富一、万达的“达”：轻资产 先说说万达的“达”。 万达以商业地产起家的，拿手好戏无非就是快速滚动开发，这种模式并不高端，举个栗子，就像开个小面馆，想要赚大钱，必须加快翻桌速度，这样完全有可能干过大饭店的利润。 万达先找一二百亩土地，开发商业+地产，住宅销售完赚的钱，即可覆盖掉建设万达广场的投资，相当于白赚了一个商业广场，然后再将商业广场作资产抵押贷款，向银行套出钱来，又可以拿到一两块地了，再进行商业+地产，周而复始，所谓一生二，二生三……这正是万达气贯长虹地发展的原因。 刚开始，地产市场升值空间非常大，且城市化背景下，人们的住房需求也比较大，人口的涌入就带动了周边商业配套，而这个配套正是万达广场本身，王大财主如同坐上中国经济高增长的“高铁”，很快冲向财富榜的榜首，也诞生了“一座万达广场，一个城市中心”的商业神话。刚建好时，万达广场商业市值5个亿，过三五年就翻番，变成了10个亿。王大财主很开森，底气十足，我家大业大，根本不愁负债率高的，因为万达广场无疑是最好的生财宝器。 BUT，问题来了，房地产在快车道狂飙，房价试与天比高，地方政府也趁机哄抬土地出让金，让价高者得之了。 地价升得太高，“面粉比面包贵”的消息就无限放大，因此，造好的住宅销售完赚的钱很难覆盖掉建设万达广场的投资了。 更重要的是，建设万达广场，随着建材、人工等成本上扬，投资成本也在逐年攀升。这就等于要万达广场自己运营来赚回这部分投资了。 BUT，又BUT了，现在实体经济很不景气啊，加之，人们的消费能力因房价市场、经济形势等因素的影响，不得不阉割一下购物热情。 更为雪上加霜的是，人们受抑制的购物激情大部分又给阿里巴巴的马云给拉走了，现在作为实体经济的万达广场，人气明显不够啊，甚至有人开玩笑说，到万达广场丢个炸弹，都炸不到人的程度了。 这样一来，王大财主的万达模式就由“EASY模式”直接进入到“HARD模式”了，万达广场物业市值上涨空间逐渐变小，甚至可能无法出租的尴尬局面，以前是3到5年翻一番，现在可能是要10年以上。 而以后的日子，鬼才知道中国房地产什么走向呢，可能更加糟糕，有人怀疑商业地产会进入“地狱模式”。因为经济大环境摆在面前，这是最大的现实，稍有不慎，就是满盘皆输，万达就要资不低债的，面前崩盘倾覆的可能。 所以，现在的万达广场很可能成为万达的“阿喀琉斯之踵”。 这种玩法明显是玩不下去了，实在太危险。 王大财主算是有商业头脑的人，做事十分谨慎，还具有远见，要不然也玩不到今天，风风光光地做中国首富。 他知道，在这样的经济环境下，还是做个纯开发商比较保险，手上没有像万达广场这样的重资产，那么转型的阻力会小得多，赚进的钱可以落袋为安。 放弃万达广场，那么万达还有什么生财之道？ 所幸的是，王大财主善于玩好两手的：一手是拿地、建设做住宅地产，一手是招商、运营做商业地产。 现在呢，拿地、建设这一手暂不放弃，而招商、运营要转型升级，目的就是商业地产让别人去搞，而自己只是作为一个参与者，不将产权拿在手中，只是加入自己的品牌管理。 于是乎，王大财主提出了“轻资产模式”，当然还在“明修栈道，暗渡陈仓”，步李超人的后尘，扫货欧美的文旅项目。 “轻资产”早在2015年就提了出来，并且还非常应景地制定了一个五年规划，也就是说到2020年要完全转化为“轻资产”，由现在的商业地产公司转化为输出品牌和管理的商业投资服务公司。 万达作为一个民企，转型已经上路了，毕竟生死是王大财主的大事，不想死得太难看，就必须走出一条新路子来。不像那些国企改革，反正有国家兜着底，所以改革只停留在嘴皮上，只听雷声，没见雨点，甚至很多动作完全是逆改革的。 二、融创的“融”：多元化 接下来的故事，似乎水到渠成，万达在通往“达”的路上，遇到了融创的“融”。 在今年5月份的“一带一路”高峰论坛上，王大财主还在高谈阔论“转型轻资产运营”的故事，说文旅项目才是万达的未来。 殊不料，两个月时间，画风一变，近日万达甩出一个大礼包，将13个文旅项目和77个酒店打包以632亿元出售给融创的孙宏斌，后来出了新情况，富力地产强行加入，将77个酒店全部拿下。 有人不禁要问：不是王大财主说得好好的，文旅项目是万达的未来吗？变卖这块资产根本不合理啊，要去“重资产”也应该先卖万达广场呀！ 难道万达真的负债累累，在转型的道路上，烧钱烧得太厉害了，钱明显不够花了？“国民老公”王思聪的爸爸是不是失聪了？ 这个事表面上看去，确实挺玄乎的，但“外行看热闹，内行看门道”，万达的“达”终于与融创的“融”合上了拍。 万达给融创一个礼包，因为太大，融创一下子很难尽入囊中，关键是钱不够啊。那也好办，万达直接甩过去给融创296亿元。也就是说，原定融创的收购价632亿元相当于一半钱还是向万达借的，贷款给融创拿大礼包。 王大财主是真傻，还是精明？ 不妨来算算这本账。万达出售的文旅项目差不多是按原价转让的，而酒店部分转让价格也不低。众所周知，文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力也最大，卖掉绝对是符合万达“去负债、转型轻资产”既定战略。 但关键的关键，万达并未全面退出文旅项目，而改变一种策略罢了，更何况，他在境外2500亿扫货海外文旅。 融创拿走之后这些项目后，品牌、管理、规划等事，包括后期项目继续的运营，还是万达来做的。万达还可以向融创收管理费、服务费等。也就是说，万达直接从地产商变成品牌、服务输出方了。事实上也确实如此，从双方的公告中也可以看到，万达只是出让产权，但是冠名和管理经营依然是万达在做。 从这个角度来看，万达根本没想退出文旅产业，只是角色瞬间转换了，这正是产业升级啊。 大家看看国际知名的酒店品牌，都是输出品牌和管理，而不是自持物业的，这种输出品牌和服务的，属于高利润、低风险，门槛相当高的行业，能这样转型，何乐而不为？ 融创接下这个大礼包，不惜借万达的钱来买万达的产业，用意何在？融创正好处于“融”的状态，想走“多元化”道路。 融创并不傻，孙宏斌现在雄心勃勃，梦想做地产行业的霸主，一直以来就是朝着这个方向迈向的。 融创入股乐视，醉翁之意不在于酒，而是瞄准了乐视的土地储备，据称有2万多亩。“乐视出事，八方点赞”，负资产自然由这个“画饼之王”贾跃亭背着，而正资产呢，不仅仅包括乐视的土地储备，还包括乐视影业、乐视体育等呢。这些正资产，孙宏斌相中了，而王大财主也瞄上了。王大财主希望与入主乐视的孙宏斌进行资源互换，合作双赢。 正因为如此，万达融创的公告的最后一条是“双方同意在电影等多个领域战略合作”，言下之意，不言而喻，地产给你，娱乐业给我，咱们哥俩好，深度合作，一起发财！ 王大财主也是舍得给的，给融创的文旅、酒店项目里面有消息称“可售面积约占总建筑面积的84%”。有人不禁惊讶了，为什么不出售这些房产，可以直接变现啊，但是变现了就变成了“房地产销售收入”了，根本没有办法讲好“转型轻资产运营”的故事，再说了，万达想着国内上市呢。一个是讲故事的需要，当然另一个，是现实形势所逼，经济不景气的时候，就该忍痛割肉的，毕竟落袋为安的，现在是现金为王。万达的“达”遭遇了融创的“融”，不仅转掉了“重资产”，而是找到了战略合作的对象。 而融创接盘后，也盘算过这本账的，绝对有利可图的。先收了破产的乐视的土地储备，再收了转型的万达送的“大礼包”，前者是破产价，后者是友情价，一下子“融”到大量价格远远低于市场的“面粉”，后房地产时代“占地为王”，如此巧妙地拿地，也只有狂人孙宏斌能够做到，表面是入主乐视和收购万达，实际是抢“面粉”。因此，有一点可以肯定，他离地产霸主的位置越来越近了。同时，孙宏斌也给自己开辟了多条路走走，意味着融创走上“多元化”的道路。 无论是王大财主还是孙宏斌面前，文旅城+乐视+万达影院，深度合作，画面比较美好的，一达一融，该达的达通了，该融的融汇了。 三、“达融”背后：楼市挽歌 最终的问题来了，那一定要回到问题的源头的，那就是万众瞩目的房地产上来。 毕竟这是两家非常具有标本意义的房地产企业，“春江水暖鸭先知”，他们如今都在竭尽全力转型的，避免在一棵树上吊死，想必是嗅到里面不祥的气息。 万达要“轻资产”，而融创要“多元化”，两人一个要卖，一个要买，从交易方向上看，两者是截然不同的动作，如果从未来的结果来看，却是殊途同归，万达所谓的“轻资产”就是去房地产化，而融创所谓的“多元化”也是弱化房地产在经营中的比重，所以透过现象看本质，这笔交易的双方实际却是同一个目的，那就是房地产黄金时代已经过去，这场泡沫闹剧差不多要收场了！ 个人微信号：jiaye6108
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