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李云亮说业主物权（续46） 文/李云亮 上文说到，《物权法》第十二章第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”上文提醒，注意“相反证据”一词，涉及小业主。 所有购房者都有一个经历，业主只能在开发商所持“大产权”协助下，才能从政府主管部门获得“小产权”登记——不用奇怪协助办证——奇怪的是，商品房售罄，开发商所持“大产权”依然稳坐钓鱼台，没有准备离开商品房小区的意思。 开发商立足于《物权法》第十二章，远望《物权法》第六章中的业主们——从自己的第十二章这个世界，看业主的第六章另一个世界。开发商看那些业主只是一些对自己“大产权”持“相反证据”的“小产权”人。自1982年有商品房以来，无论业主们如何呼喊奋斗，开发商总是我行我素。因为业主和开发商并不在《物权法》同一个世界中。 一个区分所有商品房小区，商品房售罄，并存开发商“大产权”和业主们“小产权”。《物权法》第一百四十二条用“相反证据”概念关联开发商和业主，以“相反证据”这一点沟通《物权法》第十二章和第六章两个世界。 如果用通俗语言，就是说：一个区分所有商品房小区，除业主能够用“小产权”证明其享有单元空间所有权之外（相反证据），其余属于开发商所有。这是不动产登记之公示-对抗主义的必然逻辑。 每个业主的“小产权”只登记一个单元空间（投影面积）。按陈华彬博士1994年的话说，都是“空间权”。那么，所有业主“小产权”登记在册的内容，集合在一起，只不过是所有商品房单元空间的集合。业主们的登记，没有任何建筑实体内容。 可能2007年《物权法》自己都不好意思了。于是，2007年《物权法》第六章给出“第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《物权法》第七十三条说：道路，属于业主共有；绿地，属于业主共有；其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有——这些建筑规划管理用语随意进入《物权法》，从来没有获得一种途径，可以登记为业主共有物权。 回过头再说“相反证据”这个概念。这个概念也是国外物权法常用概念。问题在于我们的物权法，从立法草案到2007年《物权法》，两次使用“相反证据”这个概念。两次的使用方向相反。待我细细说来。 “相反证据”这个概念在2007年《物权法》第十二章第一百四十二条中正式使用。我已说过。在这之前，物权法草案期间，还有一次，曾经用过“相反证据”的通俗语言，表达了一个对业主有利的立法意思： 2005年07月10日《物权法（草案）》（征求社会意见稿）第七十六条说：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” “除建设单位等能够证明其享有所有权外”这个说法，是用“相反证据”概念限制开发商所有权而立的规则。这个规则的来源，根据商品房售罄这个结果，肯定业主分摊了商品房建设的全部建设成本。这个规则是区分所有商品房业主们应得的、不动产物权的法律原则。 当时我看见这个“相反证据”概念，心说不错。会所、车库的归属，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。也就是说，开发商必须要持有“相反证明”，才能和全体业主对抗。而开发商要获得会所、车库的所有权登记，那是需要相当过硬的证明才能达到目的。 然而，最终，2007年3月16日，第十届全国人大第五次会议通过的《物权法》第七十四条，完全颠覆2005年07月10日征求社会意见稿第七十六条，没有立法解释，说：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。/建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。/占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 明眼人应该看得出来，《物权法》第七十四条，确实没有明说车位、车库归属开发商所有。但是，那些车位、车库的物主是谁呢？谁能够有权出售、附赠或者出租规划用于停放汽车的车位、车库呢？业主和谁去约定？当然业主没有这个权力，也不会自己对自己约定。显然，能够有权出售、附赠或者出租车位、车库的人，肯定只能是开发商。那么，我说2007年《物权法》第七十四条完全颠覆2005年07月10日物权法征求社会意见稿第七十六条，一点错误都没有。 而且，能够从（向全国人民）征求社会意见稿第七十六条改为《物权法》第七十四条，不是一般力量能够做到的。这样重大的改变，没有任何立法解释。这令我大为失望。 我看到开发商公开反对“建筑成本说”。也看到有主流学者怀疑“建筑成本说”的论文。我不得不感叹开发商力大无穷。结果表达了一切。 （未完待续。20170712） |
