黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考
来源：未知 作者：admin 发布时间：2017-06-12
摘要：黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考重庆：高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。房地产市场存在的10大失衡5个方面的制度安排习主席，中国经济存在结构性失衡的问题，主要表现在：产业结构上供需失衡；实体经济和金
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黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考重庆：高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。房地产市场存在的10大失衡5个方面的制度安排习主席，中国经济存在结构性失衡的问题，主要表现在：产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在失衡。==房地产和实体经济之间存在的失衡表现：（1）土地供应过去10年，约每年800万亩的土地供应。目前，土地供应有所减少约600万亩。*土地供应的总量在减少，城市用地随之紧张；*同时，每年600万亩的土地供应，其中约200万亩用于农村的建设用地，200万亩用于城市基础设施用地，100万亩工业工地，剩下的100万亩用于房地产建设，这个100万亩大城市更少，而中小城市会相对多一点，导致不平衡；城市居民的住房用地，一般占城市土地的25%，供不应求，导致城市用地越拍越贵。（2）土地价格房价上涨，跟地价有较大关系。地价上涨原因：*土地拍卖制度，有利于避免腐败灰色交易，但是会导致价高者得地，因此拍卖制会抬高地价（目前拍卖的上限怎么封顶缺少一个制度安排）；*供求短缺，土地缺口问题抬高地价；*旧城改造的土地拆迁，会带来巨大的土地成本，因为拆迁会周边均价进行补偿；在拍卖机制下，在一个总体上新供土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，三个机制叠加，就会导致房价上升。（3）房地产占用的社会资源固定资产投资比重过大、消耗的金融资源比重过大、房地产在财政税收中的比重过大，这是三个失衡。一个城市的固定资产投资中，房地产投资最好不超过25%；一个家庭，月收入的1/6可以付房租，超过则比例失调，6-7年收入买套房，是合理的；一个城市，固定资产投资最好不超过GDP60%，否则不可持续；房子卖的多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城现象就会出现。固定资产投资绑架了经济发展成为增长的撒手锏。（4）绑架金融房地产在国民经济中的GDP约7%，但是却消耗了金融资金量的27%左右，脱实就虚，太多金融资源没有进入实体经济而进入了房地产。（5）税收地方政府税收有近一大半是来源于房地产，如果政府离开了房地产，会断粮的。政府过于依赖房地产。（6）销售租赁比例国外的商业用房，美国和欧洲，销售和租赁，约一半。而我们租赁市场不到10%，90%以上都是买卖，导致市场畸形。租赁市场不足的原因：*租赁者是弱势群体，没有谈判能力，出租人可以随意调整租金；*出租者随意收走房产；*公权部门，没有把租赁住房的住户当作同等公民对待，教育、医疗、医保等等均与住房的产权有关，导致租赁市场不如买卖市场。（7）房价收入比我国部分地区的房价收入比相对6-7年的合理值，高的离谱。（8）房地产内部结构有的地方不需要去库存，有的地方则是几年内都卖不掉；供给端，政府应进行调整。（9）市场秩序土地性质随意变换升级、容积率随意调整、实质上是高息揽储的售后回租、土地长时间不开发等等乱象，都需要加强管理。（10）调控方向目前房地产调控处于不左不右的状态。==失衡导致的结果：实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对实体经济投资来说不划算，转而都投向房地产；==长效机制：（1）土地按照实际人口数量进行土地供应。人均100平米供应土地。（2）法律进行刚性约束。*100平方：55平方城市基础设施建设，工业20平方，20平方住宅，5平方商业。*地价方面：拍卖土地也要有限价措施，楼面价不超过当期房价的三分之一；旧城改造的土地拆迁成本，应从城市结合部的土地出让金中差补和补充平衡。*金融方面：守住底线，开发商买地的应是自有资金。开发商对房地产总投资理论上1：3，但是目前是1：9甚至更高。同时关注老百姓买房的融资。（3）税收高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。*加大炒房者的交易成本，提高交易税；、普通住宅、保障房实行比例和年限的交易税。*中端自住购房，应有各种抵扣，首付和按揭贷款应抵扣个人所得税；*低端不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。把房产税发展起来。（4）租赁市场政府应根据城市规模合理供应租赁房；对租赁的地产公司应有一套鼓励政策；对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位；（5）地票农民进城以后的宅基地、集体企业和学校的荒废用地等复垦为耕地。四个环节：*复垦；*有关部门验收；*发地票到交易所交易，房产商需要到城乡结合部，就来买地票这个指标；*城乡结合部的土地去掉。有利于：*耕地保护*反哺农村*增加农民收入，改善进城生活
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