承租人在行使优先购买权时应该注意什么问题？
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-06-09
摘要：万某为某小区房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。 2009年5月，万某与李某签订《存量房屋买卖合同》，约定由李某购买诉争房屋，成交价格为人民币570000元。该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。2009年7月，李某以万某不履行房屋买卖
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万某为某小区房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。 2009年5月，万某与李某签订《存量房屋买卖合同》，约定由李某购买诉争房屋，成交价格为人民币570000元。该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。2009年7月，李某以万某不履行房屋买卖合同为由，对万某、某房地产经纪公司、某担保公司提起诉讼。该案中，根据李某申请，法院作出裁定，冻结某小区房屋权属转移登记手续，并最终判决解除双方房屋买卖合同。李某不服，提出上诉。二审法院将该案裁定发回重审，当时仍在审理过程中，李某在该在案中要求万某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。 因李某就房屋买卖合同提起诉讼，刘某亦于2009年8月对万某及李某提起诉讼，要求确认诉争房屋买卖合同无效及其对诉争房屋享有优先购买权，后以李某变更诉讼请求要求解除房屋买卖合同为由，于当年11月撤诉。被二审法院裁定发回重审后，刘某遂提起本案诉讼。本案中，刘某称，2010年5月15日得知万某出卖房屋，并提供《北京市房屋出租合同》、收据、《协议书》、收条、某居民委员会《证明》等证据，以证明其享有 对涉案房屋的优先购买权。其中，某居民委员会《证明》的主要内容为：“刘某，男，于2009年2月15日至今，租住在18-18-18号万某家。特此证明。小区居委会，2009-7-28.”并加盖公章。万某对刘某提交的上述材料均予以认可，李某对上述材料均不认可。法院前往某小区居委会，对于李某提供的该居委会《证明》进行核实，居委会表示，开具相关证明时并不审核事实上的租赁关系，也不去现场查看居住情况，只要房主本人带着承租人或由承租人自己带身份证前来即可开具证明。 原告刘某起诉称：原告于2009年2月15日与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将某小区房屋出租给原告居住使用，并约定了租赁期限和租金标准。合同签定当日，原告向被告支付了全年租金1.2万元及押金2000元，被告出具了收据。2009年11月20日，原、被告签订《协议书》，约定租赁合同到期后，原告继续承租房屋，房屋租金标准及支付方式按原合同执行。此后被告突然通知原告说不再出租房屋了。经原告询问得知，被告与第三人签订了房屋买卖合同，将出租的房屋卖给了第三人，原告表示愿意以同等价格购买该价格，但被告表示已与第三人签订合同并已收取定金，不同意原告的要求。被告将出租房屋卖给第三人，侵犯了原告对承租房屋的优先购买权。故诉请判决确认原告对承租房屋享有优先购买权。 被告万某辩称：被告确实将房屋租给原告，确实未将与第三人签订买卖合同一事提前告知原告。 第三人李某述称：一、原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系虚假合同，双方不存在真实的房屋租赁关系。二、即使租赁合同是真实的，但未办理登记备案手续，不能对抗善意第三人。三、承租人优先购买权属于债权中的形成权，原告优先购买权已过除斥期间，实体权利已消灭。四、《协议书》系在原告明知租赁房屋存在纠纷的情况下订立的，且内容上将优先购买权的行使与买卖合同纠纷挂钩。双方不能约定除斥期间的行使期限，《协议书》应属无效。五、第三人与本案无关。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 法院审理认为：首先，优先购买权系法律赋予承租人的权利。该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上。即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。其次，刘某与万某虽然均认可双方存在房屋租赁关系，但根据万某、李某的房屋买卖合同中万某对“房屋未出租”之事实的自认，李某对于上述房屋租赁合同关系的真实性提出质疑，有其合理性。 根据刘某自述，其于2009年5月知晓万某向李某出卖房屋，即使其与万某之间的房屋租赁合同关系真实存在，但其始终未能积极行使其优先购买权。虽其称诉争房屋被查封，无法行驶该权利，但诉争房屋于2009年8月方被法院采取保全措施，而保全措施并不能真正构成刘某行使优先购买权的障碍，且至今在长达一年多的时间里，刘某未采取积极行为行使优先购买权，早已超过合理期限，故对于其所持诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《合同法》第230条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条之规定，判决驳回刘某的诉讼请求。 法律赋予承租人的优先购买权，既涉及对出租人房屋所有权的限制和承担人保护问题，也关涉所有权人与第三人交易安全的问题。如果这些关系处理不当，可能导致对所有权人的过分限制，或造成承租人优先购买权的行使根本无从实现，抑或损害第三人交易安全和正常交易秩序。我国《民法通则》没有规定承租人优先购买权制度。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 该条中对“合理期限”并没有明确。实践中，根据《合同法》第55条对可撤销的合同的撤销权的和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间1年的规定，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限。即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。 以上是北京德亮律师事务所为您整理的关于承租人优先购买权的问题的总结，希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
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