龙卫球：天津案件凸显房屋职业中介信用危机
来源：龙卫球的军都拾零 作者：龙卫球的军都拾零 人气： 发布时间：2017-04-11
摘要：法学随笔 【财新网】（记者 周东旭 单玉晓）“全民炒房”时期，以“炒卖”房屋为目的的购房合同是否有效，牵动各方神经。近日，天津法院的一系列判决，引发广泛讨论。据天津《每日新报》报道，2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购
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法学随笔 【财新网】（记者 周东旭 单玉晓）“全民炒房”时期，以“炒卖”房屋为目的的购房合同是否有效，牵动各方神经。近日，天津法院的一系列判决，引发广泛讨论。据天津《每日新报》报道，2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购买吴某某的房屋一处，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某某发现尤某某系从事炒房的人员，便明确表示解除合同。天津滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华介绍，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。 判决结果是否妥当参与“炒房”，此前签订的购房合同就不受法律保护吗？北京航空航天大学法学院院长龙卫球向财新记者表示，合同是否无效，不能仅看合同动机，“普通人不会因为炒房而导致合同无效，特殊从业者就不一样了。”龙卫球进一步解释，职业经纪人、职业中介人从事经纪中介时，利用信息自己参与交易牟利是全世界都禁止的，属于违反特定职业道德，即违背民法意义上的公序良俗原则。而该案判决之所以引起争议，龙卫球认为与法律论证和法律适用不准确有关。比如，判决论证错用了“意思表示不真实”，但忽视了案件是房屋中介介入买房，存在特殊性。“中介负有特定职业义务，存在职业限制，可以构成一种特定的公序良俗。”龙卫球说。接受财新记者采访时，京都律师事务所民商诉讼研究中心主任、最高法院原法官王胜全也基本认同该案裁判结果。他认为，维护房地产市场秩序，抑制炒房行为，不能只靠行政力量，司法机关也应辩法析理。王胜全同样认为，这一裁判在法理上“还是值得探讨的”。所谓以“炒房”为目的，在民法上评价为动机，但动机不是意思表示的要素，仅为意思表示的“间接原因”。动机深藏不露，外人无法了解把握，如令其影响意思表示或者合同的效力，交易安全就会丧失。“尽管购房者的‘炒房’动机不良，应当受到谴责，但其购房的意思表示不受动机影响。判断合同成立的标准是当事人意思表示一致。从本案看，既然当事人签订了购房合同书，这就表明合同已经成立了。”所以，王胜全认为，如果从违反公序良俗的角度判决合同无效，似乎更符合法理。“对合同不成立的，该如何处理，《民法通则》《合同法》都没有规定。对这一法律漏洞，需要法官填补。类推适用的结果是，不论判决合同不成立，还是判决合同无效，二者的法律效果是一样的。”王胜全说。不过，亦有民法学家对本案提出不同意见。中国人民大学法学院教授石佳友就表示，现行法律并未禁止房屋中介从业人员个人以自己名义买房——尽管这是出于牟利目的。他认为，本案是典型的商品房买卖合同，而且作为交易标的之房屋价值巨大，因此具有商事合同的特点。“在这样的房屋买卖合同中，双方的‘真实意思’就是以在自愿和平等条件下协商好的交易价格完成房屋交易；中介的身份对双方这样的真实意图，并没有影响。”。（详见财新网：【争鸣】中介炒房合同如何“不成立”？ ） 特定职业的“公序良俗”如何理解特定职业的“公序良俗”？龙卫球介绍，相关部门规章对职业经纪和中介有较为细化的规定，可以抽象出忠实、尽职、诚信等义务，同时也有不少禁止性规定，包括特禁止套买套卖行为，这均可以作为法院判决违反公序良俗的依据。继承和发展了《民法通则》《合同法》等规定，今年3月刚刚审议通过的《民法总则》第八条亦明确，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。龙卫球表示，这是一项明确以禁止表述方式表现出来的民法基本原则，是中国民法基本原则中的限制性原则之一，构成对作为民法体制性原则的平等原则和自愿原则等的一种限制。但是，司法中怎么判断违反公序良俗不容易，“掌握太宽不行，放任不掌握也不行”。龙卫球认为，民法上的公序良俗很多时候需要有特定化或职业化考量，“对于一般人不要求，对于特定人或特殊的从业者却可能有要求。”比如，教师上课故意懈怠，通过办班补课赚钱，这就是违反特定职业的公序良俗。“现在中小学老师好像不少这样的，有的老师甚至在上课时明确要求学生去上他们的补习班。”尤其是在近期房价强势上涨的背景下，王胜全也表示，购房合同签订后，卖方拒绝履行合同，其实违反了民法的诚实信用原则，不应当得到司法的支持。“法官判决合同不成立，显然不是出于保护不诚信的卖方的目的。但在房价单边上涨的行情下，判决结果客观上是有利于卖方的。在秩序与公平、自由与正义之间，有时难以平衡兼顾，这或许是就司法的局限性吧。”职业中介的信用危机职业中介作为房地产市场交易的重要组成部分，已经成为越来越重要的一环。龙卫球认为，天津案件凸显房屋职业中介信用危机四伏。“通过职业中间人的房屋买卖，需要中介很有信用，前提在于制度保障，职业中介受到严格规范，行为不会变形。当前中国市场经济缺乏信用，专业化水平低，与职业中介规范的薄弱有很大关系。”龙卫球说。“还可以从房屋中介，推及到证券中介、保险中介、金融中介，以及职业经理人等。”龙卫球认为，广义上职业中介也包括职业服务，比如律师、会计师等。“如果在中介以及职业市场兴起之后，不能有效强化职业规范，最终他们很可能不是帮助市场，而是戕害市场。”龙卫球认为，中国近些年的市场经济法治建设，主要还是停留在简单的合同交易、商事组织以及资本市场等方面，对于市场信用建设特别是职业人信用建设没有足够的重视，导致职业中介失范行为频发，市场信用衰亡，市场经济甚至变成丛林经济。现在应当通过天津这个案件好好思考一下了。■相关证券： 房地产(160628.SZ)编辑：财新网 来源：财新网 原來链接免责声明：本文仅代表作者个人观点，与捷利港信之深度数据网站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
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