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—— 炒房违了哪门子法？ 文/马双 炒房本身是个中性词，其与炒股、炒黄金一样都只是市场经济环境下，人们追逐差额收益的一种经济活动，也是交易各方自愿、平等、自由行驶的基本民事权利。这种行为应由政府通过政策调整予以规范和引导，而绝非由司法机关盲目介入调整。 这两天媒体争相报道一篇标题为《天津首判：以炒卖房屋为目的的购房合同无效》的新闻，笔者未看到判决文书，但从报道全文来看，尤其是法官说法来看，判决购房合同无效显然是没有法律依据，该判决也必然会遭至各界争执（看新闻评论就知一二）。我们抛开所谓的“中介”“炒房”等新闻字眼，从单纯的案件来看，根据报道中提到的事实“2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购买吴某某的房屋一处，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某某发现尤某某系从事炒房的人员，便明确表示解除合同。”上述事实中最重要的一个信息是，双方约定“约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方”，这一点就意味着买房人在过户时将房屋过户给第三方已经是基于双方的约定，该约定并没有违反禁止性法律规定，后来卖房人以买房人“炒房人员”为由明确解除合同。这两个一对比大家应该可以看出端倪，简单来说，买房人在买房时就表露了房屋有可能转售的意愿（故才有此约定），卖房人同意；后来为什么又不同意了，我们猜测一下会不会因为房屋价格上涨了？卖房人见不得买房人转售获益了？至于真实原因，我们不得而知，卖房人给出了一个高大上的理由，就是买房人是从事炒房的人员……从媒体报道的事实，笔者先抛出两个小问题： 1、买房转售是不是就是炒房行为？ 我们来看看审判观点： 滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。 审判区的上述观点能不能得到法律的支持呢？法律上的“合同不成立”包括合同未生效和合同无效两种，在本案中显然法院认为的是合同无效，我们来看一看《合同法》关于无效合同的规定： 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： 审判区认为买房人签订合同是为了转售牟利，而非真是要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。故而我们可以理解为审判区认为是第一种情形“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，但本案中并没有损害国家利益。 审判区认为“有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护”，我们匹配一下第四种情形“损害社会公共利益”，公共利益受损？房价上涨？那么开发商竞相“炒地”又如何说？再匹配第五种情形“违反法律、行政法规的强制性规定”，更无从谈起。 既然找不到能够确认合同无效的法律依据，为何司法机关仍然要通过判决去强行干涉？笔者可以理解司法机关的出发点，恰巧又是雄安新区购房潮爆发时期，司法机关希望能通过司法判决打击一下炒房行为。诚如笔者前文所言，“炒房”与炒股、炒黄金一样都只是市场经济环境下，人们追逐差额收益的一种经济活动，也是交易各方自愿、平等、自由行驶的基本民事权利。这种行为应由政府通过政策调整予以规范和引导，而绝非由司法机关盲目介入调整。 民事审判，审判的是平等民事主体之间民事关系，调整市场经济行为的工作还是交给政府；司法、行政不能错位交叉，否则只会损害司法公信力，于法治不利。 原文地址：马双律师学术网?id=42 |
