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近日气温偏低。早晨上班时，办公室里人头攒动。每次开门，寒风从外面吹进来，我就一哆嗦—凛冽彻骨。新闻里说，风吹霾散。 痛并快乐着？！ 一天内，陆续接待的三批前来咨询的当事人均为小区业主代表。有不服物业停车位只租不售的，有不服开发商占用公用绿地修建立体停车场的，还有因物业管理疏忽导致车辆被划不愿意承担物业费遭到起诉的。大家询问的共同点都包括关于业主委员会的法律问题。因此，将我的一些认识发布出来，望对您有所帮助。 一、业主委员会的法律概念。 业主委员会是指物业管理区域内的业主依照法定方式、程序经业主大会会议选举产生，由业主代表组成，代表业主利益，向社会反映业主意愿和要求并监督物业服务公司管理运作、行使和保护业主法益的其他组织。 二、我国业主委员会起源、产生与发展。 说到业主委员会，首先我们要了解物业的概念。“物业”一词译自英语property或estate，上世纪80年代中期由香港传入沿海、内地。其含义为资产、产业等。广义上的物业包括居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业、其他用途物业等。狭义的物业专指居住物业或者商居两用物业。其含义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照物业服务合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和其他技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为业主提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 三、我国物业管理的法律沿革。 我国物业管理的相关法律规范，本人（作者：蔡思源，联系电话/微信13137732292）认为最早源自于1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件）。该文件率先提出了建立业主自治与物业管理企业相结合的物管理体制要求，为以后的立法工作奠定了基础同时指明了我国物业管理体制的发展方向。 2003年8月20日最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号 )首次确认了物业委员会的民事法律地位和主体资格。 随着2007年《物权法》、《物业管理条例》的相继出台，业主大会、业主委员会的设置、职责、功能定位等逐步明确。 今年1月13日国务院第119次常委会通过的《国务院关于修改部分行政法规的决定》对《物业管理条例》作出进一步修订，使物业管理的相应法律制度进一步得到了规范。 四、设置业主委员会的法律依据。 根据《物权法》第七十五条和修订后的《物业管理条例》第十条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 五、关于业主委员会的法律规定。 1、设立。 依据《物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 但值得注意的是，依据《物业管理条例》第六条第一款第（五）项的规定结合第十六条第二款和第三款的对比可知，业主具有业主委员会的被选举权，但不代表非业主不能作为业主委员会的成员。业主委员会的委员应由业主担任，但业主委员会的主任与副主任不是在委员中选举产生而是在成员中选举产生。个人认为（作者：蔡思源，联系电话/微信13137732292），法律规范中并未排斥非业主担任业主委员会的主任与副主任。 2、职责。 依据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。除此之外，《物权法》第八十三条同时规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 六、值得注意的几点问题。 1、业主委员会与居民委员会的区别。 居民委员会是依照《城市居民委员会组织法》的规定设置的基层群众性自治组织，从其法律规范的功能定位可以看出，居委会不同于业主委员会，具有协助社会管理、调解民间纠纷、宣传法制、民族团结、社会主义民主、政治、精神文化等多项职能。法律明确规定了居委会的设立、撤销、规模调整由直辖区级人民政府决定。而业主委员会的设立仅需依照《物业管理条例》第十六条的规定向县区级人民政府主管部门、乡镇人民政府备案。从层级上看，依据《物业管理条例》第二十条的规定，业主委员会虽然与居民委委员会没有隶属关系，但其应当受受居民委员会的指导和监督。 2、业主委员会是否需要取得组织机构代码或者社会信用代码。 前文所述，最高法的复函将业主委员会定性为“其他组织”。依据已经废止的《组织机构代码管理办法》第三条规定，本办法所称组织机构，是指依法设立的机关、企业、事业单位，社会团体以及其他组织机构。因此，本人认为（作者：蔡思源，联系电话/微信13137732292）业主委员会应当取得组织机构代码。2015年6月11日，国务院以国发〔2015〕33号批转发展改革委、中央编办、民政部、财政部、人民银行、税务总局、工商总局、质检总局制定的《法人和其他组织统一社会信用代码制度建设总体方案》将组织机构代码列入社会信用代码中，故2015年后设立的业委会应当取得社会信用代码。 |
