|
重审判决在查明中南汽修公司改制时，未将涉案不动产作为企业改制资产纳入改制后企业的资产范围的情况下，作出该部分财产不属于中南汽修公司的认定意见，实质上就可能存在的真实权利人可能提起的确认之诉进行了审理。中南汽修公司无论是作为登记的权利人，还是客观真实中的权利人，均不影响其给予合作建房合同无效所应当向中行宝丰支行承担的返还及赔偿责任。即便如重审判决认定，确实存在中南汽修公司侵犯涉案不动产真实权利人之情形，亦属于该真实权利人与中南汽修公司之间形成的物权诉讼应解决的纠纷，与本案并非同一法律关系，重审法院对此部分予以审理并作出处理意见，违背了民事诉讼“不告不理”的诉讼原则，超过了当事人的诉讼请求范围。 关于中行宝丰支行是否应当补偿中南汽修公司租金损失的问题。中行宝丰支行在纠纷发生前一直占用涉案不动产，客观造成了登记权利人中南汽修公司的损失。依照证据规则有关举证责任分配规定，对于损失的组成、依据，依法应由中南汽修公司承担举证责任。中南汽修公司在一审提交的相关租赁合同，均为其与其他公司签订的租赁合同，并非同一地区、同一地段、同一水平的平均租赁价格，因此不具有代表性，依法不能作为本案的审理依据。对于中南汽修公司要求中行宝丰支行依照租赁房屋计算占用房屋的租金的上诉请求，不予支持。 综上，二审法院认为，中行宝丰支行的上诉理由不能成立，予以驳回。中南汽修公司关于要求中行宝丰支行腾退房产的上诉理由成立；中南汽修公司的其他上诉理由不能成立。重审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，予以改判。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销武汉中院（2012）鄂武汉中民商重字第00002号民事判决主文第三项；二、维持武汉中院（2012）鄂武汉中民商重字第00002号民事判决主文第一项、第二项；三、中行宝丰支行于本判决生效之日起三十日内，从湖北省武汉市江汉区青年路308号房屋中腾退；四、驳回中南汽修公司的其他反诉请求。一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费81800元，由中行宝丰支行负担73620元，中南汽修公司负责8180元。 中行宝丰支行不服上述二审判决，向本院申请再审。请求：（1）撤销湖北高院（2013）鄂民一终字第00033号民事判决，维持武汉中院（2010）武民商初字第141号民事判决；（2）改判支持中行宝丰支行全部诉讼请求，驳回中南汽修公司全部反诉请求；（3）判令中南汽修公司、中合信达公司承担全部诉讼费用。其主要理由如下： （一）《房地产案件解答》在二审判决作出前已经废止，二审法院将其作为裁判依据，属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》，《房地产案件解答》已于2013年1月18日起废止。然而，二审法院于2013年5月10日作出本案二审判决时，却多次援用该文件，将该文件作为认定合同无效和合同无效后处理的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定，“原判决、裁定适用法律、法规或司法解释有下列情形之一的，人民法院应当认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（六）项（现为第二百条第（六）项）规定的‘适用法律确有错误’：……（三）适用已经失效或尚未施行的法律的”。据此，二审判决属于“适用已经失效法律”的情形。 （二）本案双方为自用目的共建房屋，是当事人的真实意思表示，且并不涉及需要审批的内容，《合作建房合同》应为有效。1.《合作建房合同》是当事人的真实意思表示，且经政府部门认可。房屋建成交付使用后，中南汽修公司与我行签订了《决算报告》，再次明确了我行分配房屋的具体面积。之后，中南汽修公司及其前后股东交通控股公司、中合信达公司多次明确认可，合同约定应归我行所有的房产，不属于中南汽修公司资产范围。同时，我行享有案涉房产的事实，得到了当地审计、国资等主管部门的多次认可。尤其重要的是，武汉市国企办作为当时中南汽修公司的上级主管部门，负责当地国有企业及国有资产的监管工作，其组织中南汽修公司及其前后两任股东共同签订《协议书》，确认我行产权并承诺继续履行《合作建房合同》。只因中南汽修公司此后进行了私有化改制，且房地价格出现了大幅增值，中南汽修公司才背弃此前约定与承诺，拒绝继续履行合同。2.《合作建房合同》约定中南汽修公司在案涉地块上建设房屋，我行承担建设费用并与中南汽修公司共同使用该房屋，不涉及需要审批的内容，该约定合法有效。案涉合作建房不同于一般的合作开发房地产行为，而是划拨土地使用权人自行作为建设主体进行申报，双方联建自用办公楼。中南汽修公司根据《合作建房合同》建设案涉房屋的过程，就是划拨用地使用权人自主行使其划拨用地使用权的过程，不存在划拨土地变性开发或转让的情形，不涉及需经报批的事项。3.《合作建房合同》约定中南汽修公司在取得案涉房屋产权后应依约向我行办理产权转让手续，该约定能否实现，仅涉及合同的履行问题，与合同效力无关，且并未违反法律禁止性规定，应为有效。 （三）《合作建房合同》对案涉房地产的处分，不违反法律的禁止性规定，合法有效。1.本案双方为自用目的合建房屋，并非“房地产开发经营”行为，不适用《房地产案件解答》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权案件解释》）中关于在划拨土地上合作开发房地产行为无效的规定。2.现行法律法规明确规定划拨用地可以抵押、转让，二审法院认定当事人处分划拨用地及地上建筑物的行为无效，是对划拨用地使用权的不当限制。划拨用地的处分虽受到较为严格的限制，但并非不能抵押、转让。二审法院关于“《合作建房合同》因违反我国法律法规强制性规定，应认定无效”的认定，混淆了效力性规定和管理性规定，属于适用法律错误。3.《房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”该条规定既未禁止划拨土地上房产设定抵押，也未要求抵押权人行使抵押权须进行审批。根据相同的法律规则，双方当事人对于国有划拨用地上的建筑物的物权单独作出约定，应为合法有效，并不因未办理相关土地审批手续而无效。 |
