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2004年8月5日，武汉市审计局作出《关于我市部分国有企业改制情况的审计调查报告》，其中关于中南汽修公司改制中存在的错评、漏评资产问题记载为：“中南汽修公司在1996年与中行宝丰支行合建一座十二层写字楼，总面积15089.72平方米，其中中南汽修公司为9164平方米，中行宝丰支行为5925.72平方米。2003年11月，中南汽修公司在国有股权转让进行资产评估时，评估事务所未将中行宝丰支行面积剔除，依据此结果，2004年2月改制后的企业按15089.2平方米办理了房产证。留下较大隐患。”市国资办根据审计调查报告作出整改意见，其中关于中南汽修公司改制中错评、漏评资产的问题记载为：“为进行国有股权转让，2003年11月，交通控股公司委托天衡会计公司对中南汽修公司资产进行了评估，《评估报告》将中南汽修公司与外单位合建的十二层写字楼作为特别事项进行了如下披露：估价时十二层楼尚未办理房屋所有权证，建筑面积依据建筑面积统计表确定，最终应以房地产主管部门核实的为准。该项物业系中南汽修公司与中行宝丰支行合资建造的办公楼，由于尚未办理房屋所有权分割手续，故无法确定中行宝丰支行实际占有的房屋面积，应待房屋所有权分割手续办理后，将其从房屋评估值中剔除。对于办公大楼评估问题，我办已与评估机构、交通控股公司、收购方进行协商，准备由评估机构出具补充报告，将属于中行宝丰支行的房产从中南汽修公司资产价值中剔除。”2004年9月7日，天衡会计公司出具《关于中南汽修资产资产评估报告书中房地产评估的补充说明》称，鄂衡会评字（2003）第015号报告书中已对中行宝丰支行的房地产价值应从中南汽修公司的房地产价值中剔除的意见进行了披露。2004年10月19日，市国企办召集交通控股公司、中合信达公司、市国资办、中南汽修公司、天衡会计公司，就中南汽修公司改制中的遗留问题和市审计局《审计报告》中所反映的问题进行协商，形成《关于中南汽修若干问题的会议纪要》，其中关于十二层楼评估问题的意见是：由天衡会计公司出具大楼评估说明，交通控股公司与中合信达公司在不改变股权转让价格的前提下，签订补充协议。2004年11月4日，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司就中南汽修公司国有股权转让中遗留问题的处理事宜，签署一份落款日期为2004年10月16日的《协议书》，该协议的主要内容为：一、中南汽修公司的前身中南汽修厂与中行方签订的《合作建房合同》，由受让中南汽修公司国有股权的中合信达公司继续履行。二、鉴于中南汽修公司改制时，在已剔除了共建十二层楼中属于中行宝丰支行的5958.42平方米房屋财产的前提下，最后形成1631.08万元国有股权，且与2003年12月将此国有股权对中合信达公司转让的价格完全相符，而鄂衡会字（2003）第015号评估报告书中是误将该资产纳入评估范围，所以不应影响中南汽修公司国有股权的转让价格。鉴于中合信达公司受让的是国有股权，而该股权的价格确定为1631.08万元，十二层综合楼中属于按共建协议归中行所有的资产分割后，不论转让资产的价格如何，股权价格不变，中合信达公司仍以1631.08万元的价格受让……四、本协议向国资局、审计局各呈交一份备查。五、此协议中行宝丰支行虽未签章，但不影响原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的十二层综合楼共建合同的有效性。 2004年12月28日，中南汽修公司再次单方办理了含十二层综合办公楼占地面积在内的江汉区青年路308号（原76号）地块的《国有土地使用权证》（武国用2004第2886号），土地使用权面积为15672.2平方米、性质为国有划拨工业用地。 庭审中，涉案当事人均认可该宗土地至今未办理出让审批手续。 另查明：2004年8月22日，中国银行业监督管理委员会以银监复（2004）123号“关于中国银行改制为股份有限公司有关问题的批复”称：同意中国银行整体改建为股份有限公司，改制后的全称为中国银行股份有限公司，并同意中央汇金投资有限责任公司的发起人资格等。同年12月17日，中华人民共和国财政部以财金（2004）141号“财政部关于发起设立中国银行股份有限公司项目资产评估审核的批复”批准，中行宝丰支行所占有使用的十二层综合办公楼房产经评估后纳入国有出资额。2005年9月14日，经工商部门审核，中国银行武汉市宝丰支行变更名称为“中国银行股份有限公司武汉市宝丰支行”，该行所在地的门牌××变更为青年路316号。 2002年5月21日，中南汽修公司住所地的门牌××变更为青年路308号。2004年1月18日国有股权转让后，中南汽修公司曾更名为武汉中南信达汽车服务有限公司，同年2月11日又恢复现名称。2004年至2009年间，该公司将其部分房屋对外出租的租金（含物业管理费）为30－35元／月／平方米。 2009年9月14日，交通控股公司经工商部门批准，变更名称为新港公司。 一审法院审理认为，本案争议的焦点问题是：1.原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》的性质；2.《合作建房合同》的效力。 一、关于原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》的性质属于房地产转让中的房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。据此，房屋买卖就是房屋的所有权人，将其房屋所有权全部或者部分转让给买受人，买受人向出卖人支付价款的行为。本案的《合作建房合同》虽然名为合作建房，且约定了中南汽修厂出地、中行宝丰支行出资金，共同建造办公综合楼，房屋建成后按5：5分配等合作的形式，但该合同又约定属中行宝丰支行所有权的部分，由中南汽修厂负责办理产权转让手续，其转让费用由中南汽修厂承担（费用超过100万元以上部分由中行宝丰支行承担）。由此可见，双方缔约的目的和真实意思是中南汽修厂向中行宝丰支行转让在其土地上建成的房地产即出售该厂拥有产权的房屋，中行宝丰支行向中南汽修厂支付购房款，其付款方式是预先向中南汽修厂提供建设房屋所需的资金。另外，从《合作建房合同》的履行情况看，综合办公楼的所有报建及建设手续均是以中南汽修厂和改制后的中南修造公司的名义办理的，楼房建成后，中南汽修公司与中行宝丰支行为履行《合作建房合同》第二条第五款关于办理产权转让事宜签订的《协议书》，又约定先为出卖方中南汽修公司办理新建的全部综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证，再为受让方中行宝丰支行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定，也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了中南汽修厂的权利承继者中南汽修公司名下，其作为涉案房屋出卖人的身份适格。因此，根据原中南汽修厂与中行宝丰支行签订《合作建房合同》的缔约目的，并结合该合同的履行情况，应认定该合同是一份房屋买卖合同，不是一份合作合同。 |
