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目前，我国有关经济适用住房的相关规定以2007年原建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》为主，辅以国务院各部委出台相关政策性文件中的政策性规定，如2010年《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，但大多效力层级较低。在司法实践中，如何对待这些行政规章和政策性文件，认定二手经济适用住房买卖合同纠纷中是否可以适用或参考这些规章和文件，各地法院认识不一。有的法院直接将上述行政规章作为当事人双方违反法律法规的强制性规定的法律依据加以引用，我们认为这种法律援引不符合现行法律的规定，属适用法律不当。有的法院将双方当事人违反上述行政规章和政策性文件的规定认定为损害了社会公共利益，似乎并不违反现行法律的规定，但实体法律依据仍显不足。最高人民法院有观点认为，如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则完全可以根据‘合同法》第52条第4项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。[2] 我们认为，上述观点对《合同法》第52条第4项的适用仍是建立在假定社会公共利益受到损害的前提下，但如何界定构成损害了社会公共利益，这个标准还值得商榷。 在司法实践中还应当考虑的一个客观情况是，我国经济适用住房建设开始于20世纪90年代，而关于经济适用住房的规定在2007年《经济适用住房管理办法》实施后才相对趋于完善的。考虑到经济适用住房开建之初对购买者准入制度、交易管理等规定并不完善、不严格，且法律文件不应当具有追溯既往的效力，以现行的经济适用住房相关行政规章和政策性文件来认定管理办法实施前的交易行为损害了社会公共利益，似乎对交易双方过于苛刻。当然还应当看到经济适用房是享受国家多项优惠政策的一种保障性住房，现阶段已经明确体现出很强的政策性、保障性和针对性，如何在司法实践中既实现当事人双方利益平衡，又能使国家这项利民政策落到实处，避免经济适用住房成为部分人牟利的工具，造成社会分配不公，这在国家政策层面、法律层面乃至司法实践领域仍是一个难点。 北京市高级人民法院于2010年出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，对于二手经济适用住房买卖合同效力的认定和认定后的处理方式值得借鉴。该指导意见根据北京市政府出台的政策性文件《关于已购经适房上市交易的有关通知》，确定了2008年4月11日作为二手经济适用住房买卖合同效力认定的“分水岭”，将限制上市交易期内转让已购经济适用住房作为认定合同无效的一般原则，同时结合经济适用住房发展历程中的实际情况实行“老房老政策、新房新政策”。对于“老房”，在一定条件下可以认定买卖合同有效。对于“新房”，满5年后上市出售时，应根据原购买经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似商品房价差的70%补交土地收益等价款。这种较高比例补交土地收益的政策，对利用经济适用住房牟利的行为起到一定的抑制作用。该指导意见虽未触及经济适用住房在限制上市交易期内的所有权问题，但其中一些规定，如确认合同无效后在认定买受人损失数额时应当综合考虑房屋升值等因素的规定，对于目前解决此类纠纷、化解矛盾、维护交易双方利益公平有着十分重要现实意义，可谓是司法机关结合政府政策在司法实践上的一次有益探索。 注： [1]隋卫东、王淑华：《房地产法》，山东人民出版社2006年版，第65页。 [2]沈德咏、奚晓明主编，最高人民法院研究室编著：《最高人民法院关于合同法司法解释（二)理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第108页。 |
