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从技术角度看，交付后90天内取得产权证，难度非常大。国内各城市的登记机构办事效率差别很大，在深圳，资料齐全的情况下，初始登记的办理时间为60个工作日(约90个自然日)，其他城市，初始登记普遍在30个工作日左右 ；产权转移登记，即房产证的办理，短的当天就办，立等可取，而长的却要60个工作日 。城市房地产开发经营管理条例规定买受人应当在房屋交付后90天内申请变更登记，是基于这些实际情况作出的，最高法院改成90天内取得证书，严重脱离实际。 在没有约定的情况下（事实上过去在商品房买卖合同中都没有这种约定），最高法院规定了“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的“违约责任”。这个标准大可商榷。 购房的合同目的是取得房屋，而不是取得房产证，至少可以说主要目的不是取得房产证，那么，房屋按约定交付，就实现了合同的主要目的，而按逾期贷款利息计算违约金，是对合同主要目的没有实现的制裁，没有办出房产证，却要按没有按期交房承担责任，这显然不公平。 司法解释规定的违约金甚至远远超出了房屋迟延交付给买受人造成的损失。假设一套商品房总价为100万元，迟延办证三个月，按当前逾期贷款利息计算，“违约金”高达2.5万元,平均每月8000元，每天约270元，而按解释第十七条规定，即使逾期交付房屋，也不过是按照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。 具有讽刺的是，同一解释的第十六条专门规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。当事人自行约定不合理，可以向法院申请救济；最高法院规定的违约金不合理，当事人向谁申请救济呢？ 2003年最高院出台该解释时，物权法尚在制订中。当时学术界的普遍认识是，不动产权利以登记而产生。可能是基于这个理论，最高法院认为，不登记就不能享有业主的权利，故对迟延办证采取了类似于合同目的不能实现的严厉制裁。而在2009年，最高法院制定《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第一条就解决了登记前业主权利的问题 ，规定只要合法占有，即可认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。既如此，视迟延登记为重大违约甚至根本性违约，就失去了法理基础。 最大的问题是，这个解释适用于房地产管理实施以后发生的纠纷，也就是说，只要是1995年以后发生的纠纷，都可以适用 ，而过去法律并没有规定迟延办证，出卖人要承担违约责任，这就形成了一个新的法律责任可以溯及既往，这不但在法理上无法解释，实践中也产生了不好的社会效果。
三、法院在审理迟延办证纠纷案件中应当如何公平确定责任？ 房产证迟延办理，买受人方面的原因前已述及；出卖人方面的原因往往有：开发证件不全；不符合规划条件；工作人员粗心、疏漏。毫无疑问，这些原因造成的办证迟延，开发商应当承担责任。但还有一个方面不可忽视，就是登记机构。 我国的不动产登记机构，事实上是行政机关的下属部门，行政色彩极为强烈。从办理初始登记开始，需要提交何种证明，交纳何种费用，法律没有统一规定，全凭各地自行创设。稍有不合，即不能办理。例如，没有办理预售合同备案的，按照法律规定不影响合同效力 ，但现实中肯定登记不了；另如开发商尽管早已验收合格，只要未取得竣工验收备案证明，也不可能办理初始登记。各地还有许许多多的土政策，不一一满足，都不可能办理初始登记或者转移登记 。这种情形下，表面上看，是开发商没有满足行政机关的要求，导致不能登记，但实质是行政行为并无法律依据，体现的是形形色色的潜规则，要开发商承担迟延登记的严重后果，既不公平，也违反了社会正义。 基于迟延办证的原因可能来自出卖人、买受人以及登记机构三个方面，我认为法院受理逾期办证案件时，应当着重查明以下事实： （一）建设单位是否具备了办证条件，最主要的是有无竣工验收合格，有无办讫初始登记，这是开发建设行为合法性的体现，也是产权过户的基础； （二）买受人有无缴纳契税，有无补足面积差价款，有无签订面积差异的补充协议，由此可以判断买受人是否故意阻却办证条件成就； （三）建设单位是否及时发出了办证的通知，买受人能否通过其它途径获得办证的信息，是否向建设单位提出过办证的要求。就算因开发商的疏忽，买受人未及时收到通知，但如果买受人对办证十分关注，他应当在约定的办证期限届满时，向开发商发出询问，提出办证的要求。自己完全消极对待，是放任损失的扩大，如果不能证明是开发商不具备办证条件，那么对于扩大的损失，法院不应当支持。 （四）买受人是否提供了办证所需的身份证件及其它文件，证件是否真实有效。 以上四个方面，既有需要出卖人举证的，也有需要买受人举证的，这才能全面查清事实，才能准确判断迟延办理过户登记的责任究竟在哪一方。而现在基层法院往往只要求开发商举证，不要求买受人举证，只看结果，不问原因，明明买受人至今都没有交契税，没有补交面积差价，没有提交证件，在两年甚至更长的时间里从未提出过办证的要求，法院还是认定出卖人未履行办证义务，判决承担巨额违约金，这样判决有失公允，既严重损害了企业的利益，更鼓励了一些人恶意诉讼，违背诚实信用，损害公平正义。
四、开发企业如何规避迟延办证的法律风险 首先，要确保开发项目的合法性。五证齐全，竣工验收合格，依法缴交了相关税费，及时办理初始登记，这些是办理产权转移登记的基础。 第二，通过补充协议做出明确约定。 一是对办证期间的约定，应留有充分的余地。为保险起见，宁可在合理的办理期间上加一倍安全系数，也不可盲目自信，满打满算。 二是明确双方在办证中的责任，约定买受人应当在收到办证通知后的合理期间内，提交或完成哪些手续，否则出卖人不承担迟延办证的责任。 三是为避免通知疏漏，可以在合同中约定，如未收到办证通知，则以办证期间届满之日前60日为提交资料、缴纳相关费用的时间，到出卖人所在地办理。 四是约定双方合同所记载的通信地址为联系地址，双方的文件，以送达该地址为到达。 五是对迟延办证违约金做公平的约定，不要受司法解释与政府合同文本的限制，以按日万分之零点一至零点五为宜。 |
