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二手房买卖纠纷不少，很多是因为当事人缺乏经验，在一些关键点上疏忽或犯错误。本文介绍购买二手房必须的知道的十二件大事儿、几十件小事儿，都是从前人的血泪中总结出来经验！现在或将来有购房需求的建议收藏。
一、要核实房屋产权情况及性质 1、要核实房屋所权人身份。 房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，不管是房主的配偶还是父母等至亲，都要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。 杨律提示：因为非房主本人签约，事后因涨价等原因反悔的案子太多啦！ 2、尚未取得房屋所有权证的房屋不能办理过户，谨慎购买。 卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。 杨律提示：这种房子往往便宜，但有便宜就风险，遇到政策变化就更麻烦了。 3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。 商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。 杨律提示：房产性质可能影响交易程序和交易成本，一定要打听清楚并在合同里写清楚。 4、为防止伪造证据，核实证件最好见原件。 伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以核实证件一定要仔细看原件，一旦有怀疑，对房产证最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。 杨律提示：这种事儿发生的概率不大，但碰到就很倒霉，如交易中觉得稍有不正常，还是谨慎为上。 二、共有房产应共同出售，已婚房主出售房产应征得配偶同意。 产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。 但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？ 答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在夫妻一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。 杨律提示：这种情况下配偶反对，有的成功，有的不成功。为避免麻烦，签约时应要求不具名的配偶一方出具知情同意的书面文件。 三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押。 很多二手房是有抵押贷款，也有的因其它原因办了抵押登记 。设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方要用买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押，并要实际监督履行。 杨律提示：碰到卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。打官司过程中替房主偿还贷款或借款解押，既麻烦又恶心！ 四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。 1、要确保买方有购房资格。 限购政策频出，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格，签约后要尽快网签，新政的实施标准是以网签时间为准的。 2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。 虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。 同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。 3、如需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。 买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，一定在购房时根据自己情况核实清楚。 五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？ 1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。 2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
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