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导读：在征收拆迁蔓延开来的今天，越来越多的企业营业性用房也被卷入其中。在明所代理了大量企业拆迁维权的案件，为涉案企业争取到了法律允许范围内的最大权益。那么，企业遭遇拆迁，究竟有哪些维权的要点呢？对于这些要点，被征收人又有哪些需要注意的地方呢？本文，在明律师带您初探企业征收维权。 首先需要明确的是，所谓“企业征收维权”，是指被征收房屋为某企业的营业性用房的情形，其基本征收、补偿原则与其他房屋并无不同。那么简单的一句话，在明律师已经告诉了广大被征收人：企业征收维权的主要法律依据，仍然是《国有土地上房屋征收与补偿条例》、各地方的地方性法规及相关政策性文件。 需要提示广大被征收人的是，现阶段《土地管理法》修正案尚处于面向公众征求意见的状态，故在分析、讨论各种征收维权方略时，暂不宜直接使用这一修正案中罗列的内容。明天的饭，管不了今天的饱，这个道理大家都能够明白。 那么，究竟现行法规、政策对于维护被征收房屋的企业的合法权益都有哪些规定呢？在明律师认为有以下3大方面不容忽视： 其一，停产停业损失。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。以上是对国有土地上的营业性用房进行补偿的规定。 集体土地的情况虽相对复杂，但也绝对有章可循。譬如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第22条就明确规定，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体标准由区、县人民政府或乡、镇人民政府规定。《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中所规定的“集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”，也确保了停产停业损失这一补偿权益是集体土地上的营业性用房在面临征收时所应当予以保障的。 对于停产停业损失的另一个重要理解是，该补偿是在对被征收房屋价值的补偿的基础上给予的。意味着在征收拆迁中，营业性用房最终获得的补偿结果，是要高于同等情况的普通住宅的。 其二，营业性用房的认定，主要看是否有合法的营业证照，最重要的就是工商营业执照。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》之规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。该通知虽是2003年的，但上述条文所规定的原则精神，实际上得到了新《条例》的延续，在今天仍有重要的实践指导意义。因征收房屋造成停产停业损失的补偿，并不限于非住宅房屋，这点被征收人需要明确。 实践中，有些地方由于历史原因，许多长期经营的商铺、小企业都没有证照，这种情况确实会给其获取营业性用房的征收补偿造成一定困难。但是，如果被征收人能够有效举证，提供有关经营年限、经营状况及纳税等方面的充分证据，通过专业维权律师的代理，仍有希望经博弈获取到公平、合理的征收补偿。因此，无论是否有证、有照，被征收人都不可轻易放弃争取停产停业损失的努力，这点尤为重要。 其三，“门面房”的补偿诉求，可能无法实现，但仍会以其他形式予以反映。很多被征收人关心的问题是，自己原有的房屋系临街的、人气十足位置的门面房，那么在房屋遭征收后自己还能否获得同样位置、人气的门面房作为补偿安置房屋呢？在明律师的答案是，不一定。通常情况下，补偿方式被征收人只能在货币还是产权调换之间进行选择，而没有进一步选择的权利。有些项目的安置房就没有临街的门面房，那么被征收人的此类诉求显然就无从实现。但是，大的原则是“保证被征收人生活水平不降低，长远生计有保障”，因此，如果被征收人要求安置门面房用于继续经营的诉求得不到实现，政府会通过其他形式对此予以反映，比如多给安置面积或增加货币补偿款数额等等。被征收人完全可以以这些利益为基础，重新选择经营的合适地点。 最后，奉送一点，“以拆违代拆迁”——以不变应万变。实践中，由于企业在征收中补偿要求往往“太多”，直接导致政府的征收成本增大。一些地方便会寄出“以拆违代拆迁”的套路来，想出各种办法认定涉案企业房屋为违法建筑，进而适用“违建不补”的原则规定加以处置，甚至径直以行政强拆进逼，意图迫使被征收人签订不合理的补偿协议。对此，在明律师的建议是，涉案企业要以不变应万变，完全没必要被违建认定这一老掉牙的逼迁手段吓倒，而是要积极聘请专业征收维权律师介入，全面审查涉案违建认定的实体及程序问题，一方面“见招拆招”积极应对，另一方面使用“通用”维权手段与之博弈。总之，被征收人一定要明确一点：企业征收维权，可供博弈利用的筹码较一般住宅其实更多，补偿结果法律没有规定，地方性法规、规章依然没有规定，别人的补偿结果更不是自己的。只要被征收人勇于博弈，善于协商谈判，那么企业遭遇拆迁就只会是企业获得更佳发展平台的大好机会，而绝不会是什么灾祸的开始。 |
